Nhiều dự án ách tắc, Chủ tịch HoREA kiến nghị tháo gỡ quy định về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất

Quy định chỉ được "thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở", hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã khiến hàng trăm dự án không thể triển khai, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung, đẩy giá nhà tăng liên tục.

Hàng trăm dự án bất động sản được gỡ vướng

Sáng 11/3, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp Tổ công tác của Thủ tướng để rà soát, tháo gỡ khó khăn trong triển khai dự án bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá cao hoạt động của tổ công tác của Thủ tướng, bởi vướng mắc pháp lý là vướng mắc lớn nhất, chiếm đến 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay.

Theo ông Châu, việc Chính phủ bản Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel); hoặc Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, giúp cho hàng trăm ngàn người mua nhà sớm được cấp sổ hồng…

“Chính phủ đã rất dũng cảm khi sửa đổi Nghị định số 65/2022/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp chỉ sau ban hành 5 tháng. Điều này giúp cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ “hạ cánh mềm”, không bị “đổ vỡ””, ông Châu nói.

chau-1-1710126587.jpeg
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM

Ngoài ra, ông Châu cũng nhìn nhận, Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về cơ cấu, gia hạn nợ hay việc ngừng thực hiện một số quy định của Thông tư 06 … cũng rất có ý nghĩa với các doanh nghiệp.

“Giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết, cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại vướng mắc, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án không thể triển khai. Đến nay cả nước đã tháo gỡ cho khoảng 100 dự án bất động sản, nhà ở. Riêng, TP.HCM đã tháo gỡ khó khăn cho khoảng 30% trong tổng số 148 dự án”, ông Châu nói.

Ách tắc nguồn cung, lệch pha phân khúc do đâu?

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho biết, còn một số bất cập, vướng mắc. Trong đó, vướng mắc lớn là khoản 1, khoản 4 Điều 23, Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024, quy định doanh nghiệp chỉ được “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Quy định này đã dẫn đến hệ quả là trong giai đoạn 2015 - 2020, cả nước có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng. Điều này vừa gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

“Mặt khác, quy định này còn góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, khiến nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng áp đảo, đến trên dưới 70% thị phần. Trong khi đó, căn hộ bình dân lại thiếu hụt trầm trọng. Các doanh nghiệp bỏ tài chính tạo lập quỹ đất thì bị “chôn vốn” nhiều năm do không thể triển khai dự án, dẫn đến thiệt hại vô cùng lớn ”, ông Châu nói.

chau-2-1710126652.png
Hàng trăm dự án ách tắc, không thể triển khai vì vướng pháp lý

Do đó, theo ông Châu, kể từ ngày 1/1/2025 khi Luật Đất đai có hiệu lực, vẫn còn rất nhiều các dự án có quy mô lớn hoặc rất lớn, phù hợp với quy hoạch nhưng lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Ví dụ, tỉnh Bình Định được phép điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đối với 1 khu công nghiệp có quy mô diện tích khoảng 3.000 ha; được điều chỉnh giảm hơn 1.000 ha, chuyển thành khu đô thị dịch vụ, trong đó có bao gồm nhà ở thương mại. Ngoài ra, đã có 3 nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hơn 1.000 ha đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch.

Tuy nhiên, cả 3 nhà đầu tư đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị vì thuộc trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở”.

Ví dụ tiếp theo lài TP.HCM, địa phương này có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” nên không được công nhận chủ đầu tư.

gia-nha-1710126866.jpeg
Giá nhà liên tục tăng cao, cần điều chỉnh quy định để khơi thông nguồn cung dự án

Điển hình là Công ty bất động sản V mua đấu giá tài sản bảo đảm cho khoản nợ xấu tại Ngân hàng thương mại Q là khu đất nhà xưởng tại huyện Bình Chánh có diện tích 3.219 m2. Khu đất này thuộc khu vực được quy hoạch phát triển nhà cao tầng theo phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

“Nhưng, điều oái oăm là Công ty V không có nhu cầu và cũng không thể đầu tư sản xuất công nghiệp, vì không phù hợp với quy hoạch (mới) đã được phê duyệt. Tuy nhiên, Công ty V cũng không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại...do đang có quyền sử dụng “đất khác không phải là đất ở” theo hiện trạng”, ông Châu nói.

Do vậy, ông Châu cho rằng Quốc hội xem xét thông qua “Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định của luật” là giải pháp rất cần thiết. Điều này sẽ “tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các luật mới được ban hành.