Lời lớn khi bán chung cư cũ
Trong quá khứ, để mua một căn chung cư cũ thường bị xem là hình thức đầu tư không an toàn, bởi căn hộ này thường được coi là một loại tài sản tiêu hao và mất giá theo thời gian. Tuy nhiên, khoảng 1 - 2 năm nay, quan niệm này trở nên cũ kỹ và không phản ánh đúng được thực tế. Ngược lại, các căn hộ dùng lâu năm hiện nay trở thành sự lựa chọn hấp dẫn, cho phép chủ sở hữu thu về lợi nhuận đáng kể khi bán lại.
Chẳng hạn như tại Hà Nội, một số căn hộ cũ mở bán giai đoạn 2015 - 2017 thuộc khu vực xã An Khánh, huyện Hoài Đức có giá khoảng 17 triệu đồng/m2.. Mỗi căn diện tích khoảng 60m2 có 2 phòng ngủ chỉ có giá hơn 1 tỷ đồng, tùy tầng và vị trí. Nhưng đến hiện tại, sau nhiều năm sử dụng thì các căn hộ này lại được giao bán với giá cao hơn khoảng 60%.
Chị Phương Thảo - Chủ một căn hộ tại Gemek 2 trên tuyến đường Lê Trọng Tấn cho biết, vào thời điểm mua căn hộ này thì hạ tầng xung quanh gần như chưa có gì, cư dân cũng thưa thớt nên giá bán không quá đắt vào giai đoạn trước. Nhưng sau 7 năm sử dụng, căn hộ của chị hiện đang được hỏi mua lại với giá 1,7 tỷ đồng.
“Có nhiều người liên hệ hỏi mua với giá từ 1,7 - 1,8 tỷ đồng nhưng tôi chưa bán, bởi khu vực này rất thuận tiện di chuyển, hơn nữa con tôi cũng học gần đây. Trong thời gian qua, nhiều người ở cùng tòa nhà với tôi đã bán căn hộ của họ với giá này. Nếu tính toán tỷ suất sinh lời thì căn hộ ở đây cũng lãi được gần 70%, chưa tính khoảng thời gian đã sử dụng hoặc cho thuê” - Chị Thảo nói.
Quan niệm cũ đã lỗi thời
Đánh giá về thị trường căn hộ chung cư thứ cấp, ông Linh cho hay, cách đây 3 - 5 năm, phần lớn người mua thường bị lỗ, càng ở càng xuống giá nên chung cư bị ví như “tiêu sản”. Nhưng hiện tại, giá chung cư ngày càng tăng và trở thành nơi “tích sản” vì khả năng sinh lời từ việc cho thuê. Đây là một nguyên nhân khiến thị trường chung cư sôi động hơn trong thời gian này. Trong khoảng 5 năm nay, đây là thời điểm thị trường căn hộ chung cư sôi động nhất.
Trong khi thị trường căn hộ sơ cấp ngày càng bị thu hẹp do quỹ đất hạn chế, ách tắc pháp lý khiến nguồn cung mới khựng lại, giá tăng cao thì thị trường thứ cấp lại ngày càng sôi động. Bên cạnh đó, các ưu điểm của chung cư đã qua sử dụng như giảm chi phí ban đầu, nhận nhà ở ngay, tiết kiệm thời gian… đã khiến các sản phẩm thứ cấp là sự lựa chọn được rất nhiều nhà đầu tư và người mua cân nhắc.
Thực tế, nếu khách hàng mua căn hộ sơ cấp để đầu tư nhiều hơn thì họ thường tận dụng những chính sách từ chủ đầu tư để thu lợi nhuận. Phần lớn các căn hộ bàn giao ở thị trường thứ cấp đều là người mua dùng cuối.
Vì mua để sử dụng nên khách hàng trên thị trường thứ cấp sẽ chú trọng tới diện tích nội ngoại khu. Theo một báo cáo của OneHousing, có tới 300 tiêu chí khi chọn nhà ở được người mua ưu tiên.
Ngoài ra, có một bộ phận khách mua căn hộ chung cư thứ cấp hiện nay để đầu tư cho thuê lâu dài. Bởi khi so với các sản phẩm bất động sản khác như nhà thổ cư thì hoạt động cho thuê căn hộ chung cư sẽ đạt được nhiều lợi nhuận hơn.
Theo thống kê của OneHousing, thị trường Hà Nội ghi nhận lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, tăng gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng tại khu vực Tây Hà Nội ghi nhận lợi nhuận cho thuê dao động từ 5 - 6%.
“Với tỷ suất lợi nhuận như vậy, người sở hữu căn hộ tránh được phần lạm phát từ 4 - 4,5%/năm khi giữ tiền mặt, còn sinh lời phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn tương lai. Chẳng hạn tại Hà Nội, từ năm 2018 - 2022, giá bán chung cư tăng trung bình là 13%/năm” - Ông Linh cho biết.
Có thể thấy với phần lợi thế như vậy, căn hộ chung cư đã qua sử dụng thực sự rất hấp dẫn người dân. Tuy nhiên, để mua được một căn hộ giá tốt giữa “biển” thông tin như hiện tại thì không đơn giản.
Vị chuyên gia chia sẻ: “Đúng là việc tìm kiếm một sản phẩm bất động sản phù hợp với những tiêu chí mình đưa ra, mua được giá đúng là việc khó khăn với những người mua nhà thiếu kinh nghiệm. Họ thường “lạc” giữa “biển” thông tin, không có thông số để so sánh hay đối chiếu xác thực các dự án khi đưa ra quyết định mua nhà”.
Có thể thấy, quan niệm chung cư là “tiêu sản” và dần mất giá theo thời gian hiện tại đã lỗi thời. Thay vào đó, chung cư lại trở thành một hình thức đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư qua sự tăng giá bất động sản, sự phát triển hạ tầng và tiện ích xung quanh.
Tuy nhiên, một vấn đề đặt ra là lợi nhuận có thể nhìn thấy qua giá nhà, tuy nhiên thực tế là các chủ căn hộ mua phục vụ nhu cầu mua ở thực sẽ không có nhu cầu bán. Với sự tăng giá chung trên thị trường, số tiền bán căn hộ dù có lãi nhưng không đủ để mua lại một sản phẩm khác cùng vị trí, diện tích.
Theo nhận định của nhiều chuyên gia, trong giai đoạn tới đây khi thị trường giải quyết được vấn đề về nguồn cung, nhất là với các phân khúc giá bình dân phù hợp với nhu cầu mua ở thực thì giá căn hộ chung cư sẽ có giai đoạn chững lại.
