Diễn biến bất động sản trái ngược giai đoạn 2008 - 2009
Từ trước đến nay, trong các hội nghị ‘gỡ khó’ bất động sản, Thủ tướng đã nhiều lần yêu cầu các doanh nghiệp địa ốc cần giảm giá nhà, tái cơ cấu phân khúc. Đồng thời, nhiều chuyên gia cũng đưa ra những kiến nghị tương tự, coi đây là một giải pháp quan trọng để tháo gỡ khó khăn, kích thích thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Khi thị trường có dấu hiệu lao dốc từ giữa năm 2022, không ít người chờ đợi các đợt điều chỉnh giá nhà sẽ xuất hiện như thời kỳ 2008 - 2009. Đặc biệt, kỳ vọng giảm giá nhà càng tăng trong năm 2023 - thời điểm thị trường gặp khó khăn toàn diện.
Thực tế cho thấy, giá nhà đất trong 12 tháng qua đã giảm nhẹ ở một số khu vực ở thị trường thứ cấp. Ngoài ra, loại hình chung cư có xu hướng tăng giá ở Hà Nội và chững lại tại TP HCM. Theo dữ liệu từ Batdongsan, mặt bằng chung thị trường bất động sản tăng nhẹ 6% so với đầu năm, hoàn toàn trái ngược với kỳ vọng chung.
Chưa kể, diễn biến này cũng hoàn toàn trái ngược với giai đoạn 2008 - 2009. Thời điểm này, thị trường địa ốc cũng rơi vào khủng hoảng, nhiều chung cư tung ra khuyến mãi cuối năm để thu hồi vốn. Khách hàng được giảm trực tiếp trên giá bán hoặc giảm gián tiếp thông qua quà tặng và các gói khuyến mãi. Một số chủ đầu tư gặp khó về dòng tiền, để kích cầu đã hạ giá một số phân khu mới xuống khoảng 10-15%. Theo Bộ Xây dựng, hiện tượng này đã kéo dài đến năm 2012, khi lượng tồn kho chung cư ở Hà Nội và TP HCM là gần 13.000 căn.
Trong một diễn biến khác, theo đơn vị nghiên cứu CBRE, tổng nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội năm 2023 dự kiến xuống mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Có đến hơn 90% nguồn cung mới là phân khúc cao cấp. Tại TP HCM, nhà ở cao cấp trong 3 năm gần đây luôn chiếm tỷ lệ áp đảo 70-80%.
Nguồn cung mới khan hiếm khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh
Theo ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc EZ Property, nhìn nhận trong 2-3 năm trở lại đây, số dự án nhà ở mở bán mới ở Hà Nội và TP HCM đều vô cùng ít ỏi. Những chủ đầu tư có hàng ‘bung ra’ thời điểm này sẽ có lợi thế để neo giá bán lên cao, nhất quyết không giảm giá. Đây cũng là số ít các chủ đầu tư có thực lực và tài chính mạnh, họ không chịu áp lực phải thanh khoản nhanh để thu tiền về.
Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng, thị trường thiếu thốn nguồn cung mới trong thời gian dài nên chủ đầu tư nào có dự án được phê duyệt và triển khai đều muốn tối đa hóa lợi nhuận. Một số trường hợp, dự án ban đầu là nhà ở bình dân và trung cấp, sau đó lại được ‘hô biến’ thành nhà ở cao cấp để nâng lợi nhuận.
Chưa kể, các chủ đầu tư hiện tại không có áp lực giảm giá để cạnh tranh với nhà ở bình dân, bởi loại hình này gần như vắng bóng tại Hà Nội và TP HCM trong 3 năm gần đây. Trong khi đó, chu kỳ trước khi thị trường đối diện với khủng hoảng, nguồn cung dư thừa và có đến gần một nửa là nhà ở bình dân.
Theo giám đốc kinh doanh của một doanh nghiệp chuyên phát triển dự án chung cư tại Hà Nội, doanh nghiệp dù gặp khó về dòng tiền nhưng vẫn không thể đưa ra lựa chọn giảm giá bán sản phẩm trực tiếp. Mỗi dự án ra mắt không chỉ hướng đến khách mua ở thực mà còn khách đầu tư. Tỷ lệ 2 nhóm này khá cân bằng, thậm chí khách mua đầu tư ở một số dự án còn chiếm hơn 60%. Chưa kể, nhiều nhà đầu tư có xu hướng mua gom căn ở nhiều phân khu, nếu giá bán phân khu mới giảm so với phân khu trước sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng cũng như uy tín, chiến lược bán hàng của chủ đầu tư.
Ông Lê Hoàng Châu bổ sung, nhiều dự án vướng mắc pháp lý nhiều năm đã đẩy tổng chi phí đầu tư tăng cao, doanh nghiệp càng khó giảm giá. Công thức của cơ cấu giá bán các dự án nhà ở thương mại là: Giá bán bằng giá thành cộng chi phí bán hàng và lợi nhuận. Nhiều doanh nghiệp dù chủ động giảm chi phí bán hàng, cắt giảm lợi nhuận, nhưng giá thành vẫn kéo giá bán sản phẩm tăng lên. Chi phí đầu tư tăng, chi phí xây dựng tăng, nhưng tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ bằng khoảng 70% chi phí thực tế. Phần còn lại bị coi là lợi nhuận nên chưa được khấu trừ. Chưa kể, “doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp, thế nên phần này cuối cùng được tính vào giá bán khách hàng phải gánh”, Chủ tịch HoREA cho biết thêm.
Đồng thời, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị các doanh nghiệp địa ốc nên giảm bớt kỳ vọng về lợi nhuận, không nên giữ mức giá quá cao, ngoài ra cần tăng thêm chiết khấu và khuyến mãi để thúc đẩy giao dịch, tạo thanh khoản. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cần chuyển hướng sang đẩy mạnh phát triển, xây dựng phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền của đa số người dân, gia tăng tính cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong thời gian tới./.
