Kết thúc quý II/2019, các báo cáo của những tổ chức nghiên cứu thị trường đều đưa ra bức tranh ảm đạm về nguồn cung bất động sản sụt giảm. Các báo cáo đều chỉ ra, nguyên nhân của sự sụt giảm này xuất phát từ chỉ đạo rà soát, thắt chặt việc cấp phép dự án mới cũng như chính sách siết tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước.

Báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây đang đặt ra những quan ngại hết sức lo lắng về tình trạng nguồn cung trên thị trường đang thu hẹp dần. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nguyên nhân chính của sự khan hiếm đến từ những vướng mắc của thủ tục hành chính.

Điều gì sẽ xảy ra nếu những ách tắc từ thủ tục hành chính vẫn chưa được khai thông? Cà phê cuối tuần xin giới thiệu những chia sẻ của ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc GPInvest; bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land; ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

THỦ TỤC HÀNH CHÍNH: “TRÒNG CỔ” DOANH NGHIỆP ĐỊA ỐC

Ông Nguyễn Quốc Hiệp: Tôi cho rằng, 2019 không phải là một năm khủng hoảng bất động sản bởi nếu nói đến 2 từ “khủng hoảng” nghĩa là nhắc tới mâu thuẫn cung cầu. Nhưng hiện tại, tôi gọi đó là khó khăn của thị trường. Chúng ta đang vấp phải những khó khăn, hàng ra là hết nhưng thị trường lại không có hàng. Tín dụng bất động sản không phải là trở ngại chính với thị trường, mà khâu thủ tục hành chính, luật pháp là căn cơ nhất dẫn tới bế tắc của thị trường bất động sản.

Việc sửa đổi luật pháp như thế nào phải để không ảnh hưởng đến phát triển kinh tế vĩ mô, đó mới là điều quan trọng nhất. Nhưng có vẻ như chúng ta đang làm cập rập, theo kiểu “được gật đâu làm đấy”.

Điển hình như Luật Đất đai thay đổi nhưng các khái niệm không dựa trên các luật khác. Luật Đất đai là bộ Luật chi phối nhất, và nếu vướng mắc ở đâu sẽ ảnh hưởng đến các dự án bất động sản.

Chúng tôi đã từng vấp dự án mà do khái niệm Luật Đất đai 2014 thay đổi. Cụ thể, khái niệm cấp đất cho chủ đầu tư như thế nào, các cơ quan hành pháp đặc biệt thành phố lớn đều có sự thay đổi 180 độ. Chúng tôi có thủ tục xong rồi mà giờ thay đổi coi như làm lại từ con số 0. Thời gian cấp chứng nhận thủ tục đầu tư đến 3 năm mới xong. Như vậy thì làm gì có dự án, làm gì có hàng hóa?

Thống kê cho thấy, Hà Nội trong 6 tháng đầu năm chỉ phê duyệt 6 dự án (khi mà TP hiện có tới 10 triệu dân). Con số đó cho thấy sự căng thẳng như thế nào. Thủ tục hành chính đang thực sự phức tạp vô cùng. Những thủ tục này hiện nay đang rối như một mớ bòng bong khiến doanh nghiệp mệt mỏi. Có lúc, chúng tôi chỉ muốn bỏ dự án cho khỏe.

Bà Nguyễn Hương: Một quy trình pháp lý luôn khá tốn thời gian ở mọi bước. Quy mô dự án càng lớn thì thủ tục hành chính càng kéo dài. Từ khâu hoàn tất thủ tục pháp lý và cho đến khi đưa được sản phẩm ra thị trường mất khoảng 10 - 15 năm.

Hiện trạng đang có nhiều quy định khác nhau và phía cơ quan quản lý Nhà nước đưa ra nhiều quy chuẩn. Một dự án triển khai phải điều chỉnh bổ sung liên tục nên mỗi khâu sẽ lại phải quay trở về với thủ tục hành chính như lần đầu nộp hồ sơ. Như thời gian cấp sổ sẽ không quá dài nhưng thực tế có thể gấp đôi, gấp ba và có thể nhiều lần.

Ví dụ với dự án là sản phẩm khu đô thị thì chủ đầu tư phải cần một quá trình dài, có thể 3 năm. 5 năm hoặc có khi 10 năm mới hoàn thành xong thủ tục pháp lý. Trong quá trình đó, quy hoạch đô thị phải đi trước. Quá trình triển khai thời gian sẽ kéo dài, chia ra thành nhiều phân kỳ đầu tư. Nhưng có bất cập, sau 5 năm thị trường đã biến đổi, lại phải có cơ chế quy hoạch phù hợp với thị trường. Nếu đi phê duyệt quy hoạch dự án lại từ đầu, doanh nghiệp sẽ rất ngại thay đổi vì vướng thủ tục hành chính. Ngại thay đổi thì dự án sẽ cho ra sản phẩm lạc hậu, chậm với sự đáp ứng của thị trường và quan trọng giá trị mang lại cho người tiêu dùng và xã hội ít.

Như trước đây, nhà phố chỉ quy định mặt tiền là 5m nhưng nhà phố bây giờ không thể phù hợp với diện tích đó. Giờ đây, họ cần một không gian sống rộng hơn, công năng tốt hơn. Quy hoạch đã được duyệt và chủ đầu tư muốn điều chỉnh để có mặt bằng căn hộ to hơn, phù hợp với nhu cầu của người tiêu dùng, tức mật độ xây dựng giảm xuống. Rõ ràng sự thay đổi này tốt cho người tiêu dùng, cho dự án và cho xã hội khi phù hợp với thị hiếu, tạo nhiều khoảng không gian sống rộng hơn. Nhưng muốn thay đổi quy hoạch nhỏ đó thì chủ đầu tư phải triển khai xin cấp phép sửa đổi từ đầu.

Đối với một khu đô thị có quy mô lớn, sự đầu tư phải dài hơi thì vướng mắc từ thủ tục hành chính là trở ngại rất lớn.

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Hải Phòng đang trong quá trình phát triển đô thị, mở rộng địa giới hành chính, giá đất còn khá rẻ so với Hà Nội. Đây chính là cơ hội cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Nhưng có một điểm mà Hải Phòng đang gặp phải giống như nhiều tỉnh thành khác là thủ tục hành chính. Hiện vẫn đang còn tồn tại nhiều tắc nghẽn trong quá trình giải quyết thủ tục. Một phần do quy định pháp luật còn chồng chéo và một phần do quá trình vận hành còn quan liêu, tắc trách không thể chỉ ra được người ai, cụ thể ra sao.

Tôi đã phải làm thủ tục xin điều chỉnh quy hoạch mất 3 năm mới xong. Lúc nộp hồ sơ, đồng chí được giao phụ trách lại phải đi học chứng chỉ, công việc không thể bàn giao cho người khác. Đồng chí đi học xong lại có đợt thanh kiểm tra cán bộ, vậy là thời gian điều chỉnh quy hoạch lại kéo dài. Điều đó cho thấy phần nào sự quá tải trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính.

Tôi đã tham gia đầu tư ở nhiều địa phương và có cả ở Singapore. Những gì mà tôi tiếp cận thủ tục hành chính ở nước ngoài khác hoàn toàn ở Việt Nam. Ở Singapore, đầu tiên, tôi nhìn trên bản đồ quy hoạch quốc gia và lựa chọn vị trí đầu tư. Nếu một mình đăng ký thì chỉ cần làm theo đúng đề bài đưa ra. Nếu nhiều người tham gia thì họ đấu giá với các chỉ tiêu rất rõ ràng. Tại Việt Nam, chúng ta phải đấu giá mỗi đất nhưng ở Singapore là phải đấu giá sản phẩm. Khi đăng ký thì cứ làm một bộ hồ sơ nộp đúng hạn. quy định là 3 tháng phản hồi thì đúng 3 tháng. Nhưng tất cả thủ tục ở nước ta cứ phải xin và cơ chế xin cho như một sự mặc định.

Để xác định chủ đầu tư trong Luật Đầu tư quy định, chủ đầu tư phải có dự án được chấp thuận đầu tư. Nhưng ngược lại, muốn có dự án thì chủ đầu tư phải có quy hoạch được duyệt. Như vậy, giữa các bộ luật chưa có sự thống nhất, khi giải quyết thủ tục bị ách tắc, cản trở. Nhiều chủ đầu tư lập dự án nhưng lại chưa được phê duyệt quy hoạch.

Vướng mắc về thủ tục khiến các nhà đầu tư hiện đã phàn nàn và bức xúc về thời gian giải quyết chậm trễ. Những quy định đan xen, chồng chéo, không phù hợp với thực tế đã làm mất đi cơ hội cho các nhà đầu tư.

Với những quy định hiện nay thì chủ dự án, các nhà đầu tư hoàn toàn phụ thuộc vào cơ quan có thẩm quyền. Chỉ khi cơ quan có thẩm quyền duyệt, họ mới được làm. Điều này làm thiếu đi sự chủ động trong quá trình vận hành của các nhà đầu tư. Pháp luật đã có chế tài với các nhà đầu tư rõ ràng nhưng chưa có chế tài với cơ quan có thẩm quyền thực hiện không đúng trách nhiệm.

NGUY CƠ BONG BÓNG TỪ “TRÒNG CỔ” THỦ TỤC HÀNH CHÍNH

Ông Nguyễn Văn Đính: Việc rà soát và thắt chặt cấp phép các dự án mới để thị trường không có rủi ro, tránh các sai phạm, thất thoát cho Nhà nước là hoàn toàn đúng. Điều này còn góp phần đưa các dự án phải tuân thủ pháp luật.

Bài học như TP.HCM hiện nay, việc rà soát các dự án đã có người vào ở, vội vàng cấp sổ đỏ đã tiềm ẩn rủi ro cho người tiêu dùng. Cần phải khẳng định lại, việc rà soát là cần thiết, để lựa chọn chủ đầu tư có năng lực đảm bảo sự phát triển bền vững. Nhưng rà soát cũng như các thủ tục hành chính cần phù hợp để đảm bảo thị trường vận động tốt.

Hiện nay, thủ tục phức tạp đang làm cho tiến trình chậm lại, khiến cho cung và cầu bị lệch lạc. Với chủ đầu tư, vướng mắc từ thủ tục hành chính sẽ làm tăng thời gian và chi phí, khiến họ mệt mỏi và nản lòng. Đáng lo ngại hơn, thủ tục hành chính còn khiến các doanh nghiệp quay lưng với địa phương, làm mất cơ hội phát triển của địa phương đó.

Trong khi đó, với chính quyền địa phương, vướng mắc sẽ làm chậm tiến trình phát triển kinh tế, phát triển đô thị, làm giảm niềm tin của doanh nghiệp .

Quan trọng hơn, rõ ràng, nhu cầu mua là có, nhu cầu giao dịch của thị trường có, nhưng nếu bị trói chân, doanh nghiệp không triển khai đươc dự án, dẫn đến số lượng hàng khan hiếm sẽ bị om và thành đầu cơ, tạo ra bong bóng bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Thành: Những khó khăn chồng lấn khó khăn sẽ làm mất đi cơ hội đầu tư, làm thiệt hại hiệu quả kinh doanh. Khi thời gian kéo dài, quy định chưa đồng bộ, doanh nghiệp phải phụ thuộc, không thể chủ động. Hay như việc thiếu đi bàn tay điều tiết của Nhà nước khiến doanh nghiệp cứ loay hoay trong mớ bòng bong.

Bà Nguyễn Hương: Sự ảnh hưởng của thủ tục hành chính sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp. Khi dự án phát triển, chủ đầu tư phải có kế hoạch rõ ràng, bao gồm thời gian dự kiến sản phẩm ra thị trường, về thời điểm hoàn vốn. Dòng tiền phải quay vòng, vì đó là sự sống còn của chủ đầu tư. Nhưng thủ tục hành chính phức tạp sẽ phá vỡ mọi thứ. Nó khiến nguồn lực phát triển dự án của chủ đầu tư cạn kiệt, lãng phí.

Thủ tục hành chính giờ đây đã trở thành nguồn lực phát triển dự án tốt nhất. Nếu thủ tục hành chính còn nhiều ách tắc thì doanh nghiệp sẽ có nguy cơ đứng bên bờ vực phá sản. Bởi tất cả nguồn lực của doanh nghiệp đều đổ vào dự án.

Không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp địa ốc mà vướng mắc đó còn tạo sự trì trệ dây chuyền đến các ngành nghề liên quan như ngành xây dựng.

Chưa kể, ách tắc từ thủ tục hành chính dẫn đến không khuyến khích doanh nghiệp làm tốt hơn bởi họ ngại sự điều chỉnh. Bản chất, họ muốn bắt nhịp với thị hiếu của khách hàng để tạo ra sản phẩm có giá trị nhưng nếu phải bắt tay từ đầu cho một sự điều chính đầy lãng phí và tốn kém, họ sẽ từ chối. Như vậy, lợi ích cho cả ba bên, doanh nghiệp, khách hàng và xã hội là không còn.

Ngoài ra, ngân sách của địa phương cũng bị ảnh hưởng rất nghiêm trọng vì doanh nghiệp làm ăn sa sút do ảnh hưởng của sự phức tạp trong hành chính.

Đối với thị trường, những khó khăn về mặt hành chính ảnh hưởng đến cung cầu, làm bóp méo thị trường. Thị trường cầu lớn nhưng thiếu cung, đẩy mức giá lên cao. Trong khi đó, thuần túy, vướng mắc về thủ tục hành chính không hoàn toàn liên quan đến sự thiếu năng lực của doanh nghiệp.

Nếu cung cầu trên thị trường phát triển hài hòa sẽ tạo ra sự bền vững. Khi đó, các ngành nghề xung quanh cũng sẽ nhận được sự cộng hưởng chung.

KHƠI THÔNG THỊ TRƯỜNG TỪ THÁO GỠ RÀO CẢN HÀNH CHÍNH

Bà Nguyễn Hương: Chúng ta cần có sự đánh giá lại rõ ràng thực trạng của thủ tục hành chính, có sự phân loại phù hợp là đối tượng nào trong diện cần kiểm ta, xem xét. Việc phân loại rất quan trọng, tránh tình trạng đánh đồng, quy doanh nghiệp làm tốt với doanh nghiệp năng lực thấp vào chung một “giỏ”.

Thủ tục hành chính cần có cơ chế ngắn gọn, rõ ràng tránh ảnh hưởng đến toàn bộ hệ thống thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng các quy định của pháp luật phải xây dựng thế nào để đảm bảo tính thông thoáng, tính tự chủ, đặc biệt tạo ra môi trường đầu tư, hành chính tốt nhất cho các doanh nghiệp. Thủ tục hành chính phải rõ ràng, tránh tình trạng nhũng nhiễu hạch sách. Các văn bản quy phạm pháp luật không nên chồng chéo, mâu thuẫn bởi nếu thế, cơ quan nhà nước xử lý cũng rất lúng túng.

Ngoài việc chấn chỉnh bộ máy thực thi, phải nâng cao ý thức văn hóa hướng tới việc phục vụ cho cái chung cũng như phải chỉnh sửa cho phù hợp với sự phát triển với nhu cầu hiện nay.

- Cảm ơn các chuyên gia đã chia sẻ!

Mai Linh - Thiết kế: Thế Công