Giá căn hộ sơ cấp liên tục tăng trong 10 năm qua
Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Vietnam nhấn mạnh, giá cơ cấp trung bình căn hộ trong 10 năm qua vẫn liên tục tăng dù thị trường bất động sản có nhiều biến động, ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Lấy dẫn chứng bằng số liệu nghiên cứu mới nhất, bà Trang Bùi chỉ ra, ngay cả khi thị trường bất động sản trầm lắng do đại dịch Covid-19 hay siết tín dụng, thì biểu đồ giá căn hộ sơ cấp vẫn theo chiều hướng đi lên.
So với 10 năm trước, nguồn cung căn hộ hiện đã tăng gấp 4,4 lần, giá tăng trưởng thấp nhất là 300%. Thậm chí, trong giai đoạn dịch Covid-19 (2019 - 2021), giãn cách xã hội và thị trường đình trệ giao dịch, giá căn hộ vẫn tăng mạnh so với năm 2018, hơn thế mặt bằng giá cơ cấp mới còn được thiết lập vào cuối năm 2021. Sang năm 2022 và 9 tháng năm 2023, dù thị trường bất động sản biến động nhưng chỉ số giá căn hộ vẫn tăng nhẹ, chưa có dấu hiệu giảm ở thị trường sơ cấp.
Mới đây, trong cuộc họp báo thường kỳ, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng nhấn mạnh, chung cư là phân khúc ít chịu ảnh hưởng nhất trong giai đoạn khó khăn vừa qua khi giá bán sơ cấp vẫn tăng nhờ nhu cầu ở thực cao. Riêng trong quý 3/2023, nhu cầu đối với phân khúc này đã có dấu hiệu phục hồi khi lượng tìm mua ghi nhận tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ với mức giá từ 2 - 4 tỷ đồng có lượng tìm kiếm nhiều nhất.
Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng. Cụ thể, tại Hà Nội, giá trung bình tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt gần 51 triệu đồng mỗi m2. Còn trên thị trường thứ cấp, Bộ Xây dựng cho biết, tất cả các quận đều tăng giá bán so với quý trước, mức độ tăng thấp nhất là trên 3%.
Tương tự tại TP. Hồ Chí Minh, giá bán thứ cấp tăng 3% so với quý trước, đạt 45 triệu đồng/m2. Trong đó, mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Chẳng hạn, một dự án căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh mới đây đã chào bán đợt tiêu theo với mức giá ghi nhận tăng 8% so với đợt mở bán trước. Dù giá tăng, nhưng sức hấp thụ của dự án vẫn khả quan. Hay như tại Hà Nội, chủ đầu tư của một dự án căn hộ có kế hoạch tăng giá bán từ 8-10% so với lần mở bán trước. Nguyên nhân do nguồn cung tại dự án này không còn nhiều.
Cũng đưa ra chia sẻ về mặt bằng giá bất động sản, bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, trong 12 tháng qua, mặc dù thị trường nhà ở phải đối mặt với nhiều khó khăn, thanh khoản thấp, lãi suất cho vay mua nhà cao, nguồn hàng hạn chế, nhưng mức giá bán nhà trung bình hầu như không có dấu hiệu giảm nhiệt ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Bà Dung lấy dẫn chứng, tính đến cuối tháng 9/2023, giá bán sơ cấp của thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh tăng 1,9% so với cùng kỳ năm trước, giá của thị trường nhà ở gắn liền với đất tăng 14,1%. Tương tự, tại thị trường căn hộ Hà Nội, diễn biến giá cũng tăng 14% so với cùng kỳ năm trước. Việc giá bán trên thị trường sơ cấp trên đà tăng được cho là do tỷ trọng nguồn cung mới tung ra thị trường tập trung nhiều vào phân khúc cao cấp.
Năm 2023, hơn 70 - 80% nguồn cung mới tại hai thành phố lớn đều đến từ các dự án cao cấp có mức giá trên 49 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tỷ trọng này ở những năm trước tại Hà Nội chỉ là 5% (năm 2019), 30% (năm 2021) và tại TP. Hồ Chí Minh là 20% (năm 2019), 60% (năm 2021).
“Mặc dù tâm lý chờ đợi giá căn hộ sơ cấp giảm là có trên thị trường nhưng điều này rất khó diễn ra. Do các chi phí cấu thành vào căn hộ không có dấu hiệu giảm. Có chăng, ở thị trường căn hộ thứ cấp, giá có sự điều chỉnh ở một số nhóm đầu tư, sản phẩm nhưng không đại diện cho toàn thị trường”, bà Dung cho hay.
Thời điểm tốt nhất để đi mua nhà
Trong buổi chia sẻ thị trường mới đây, và Trang Bùi nhấn mạnh: “Không mua nhà thời điểm này, nhiều người có thể sẽ bỏ lỡ cơ hội tốt. Nếu mua nhà ở thực thì đây là thời điểm tốt nhất để đi mua”.
Lý do được vị chuyên gia đưa ra là chưa bao giờ thị trường có những chính sách bán hàng bùng nổ như hiện nay, ở cả thị trường Hà Nội lẫn TP. Hồ Chí Minh. Mặc dù giá căn hộ sơ cấp vẫn tăng nhưng chủ đầu tư cũng liên tục đưa ra chính sách chiết khấu, ưu đãi về lịch thanh toán, hỗ trợ lãi suất, điều này được ngầm hiểu rằng họ đang chia sẻ về giá cho người mua trong bối cảnh thị trường biến động. Đồng thời, sự tăng giá hiện tại không nhanh như trong giai đoạn thị trường bình thường. Rất có thể, vào quý 2/2024, khi thị trường bất động sản phục hồi, các chính sách bán hàng tốt như hiện nay sẽ không còn xuất hiện nữa. Do đó, lúc này là cơ hội lớn nên đi mua bất động sản.
Ghi nhận thực tế thị trường cho thấy, một số dự án căn hộ đưa ra thị trường cuối năm có giao dịch khá tốt nhờ chính sách bán hàng đột phá từ phía chủ đầu tư. Càng về cuối năm, các chủ đầu tư càng bung các chính sách “mạnh tay” nhằm kéo sức cầu.
Chẳng hạn, tại dự án Grand Sunlake (Văn Quán, Hà Đông, Hà Nội) ghi nhận giá bán chỉ từ 37 - 40 triệu đồng/m2, chủ đầu tư chiết khấu 10% cho khách hàng chọn phương thức thanh toán nhanh 70% và mua sỉ từ 5 căn. Không chỉ vậy, đối với khách hàng vay ngân hàng sẽ được ân hạn gốc lãi 0% trong vòng 18 tháng.
Tương tự, tại TP. Hồ Chí Minh , Nam Long cũng đang ra chính sách “có một không hai” với căn hộ condominium Flora dự án Akari City giai đoạn 2. Cụ thể, căn hộ này có mức giá từ 45 triệu/m2, khách hàng mua thanh toán đợt 1 chỉ 150 triệu đồng, ngân hàng cho vay đến 80%, trong 2 năm không trả gốc, chỉ trả lãi suất cố định 1%/năm - tương đương 2 triệu đồng/tháng cho đến tháng 8/2026. Hiện tại, dự án đã cất nóc 4 tòa tháp giai đoạn 2, quý 4/2024 nhận nhà. Trong trường hợp không vay, thanh toán nhanh chiết khấu 7%.
Đồng quan điểm, bà Dương Thùy Dung cũng phân tích rằng, thị trường bước đầu sẽ “chuyển biến” tích cực hơn từ năm 2024 và mở đường cho những nhịp phục hồi mạnh mẽ trong giai đoạn sau. Điều này có nghĩa đây là thời điểm tốt để đi mua nhà.
Theo vị chuyên gia CBRE Việt Nam, với loại hình sản phẩm căn hộ bán, càng nhiều chính sách bán hàng được tung ra trong thời gian gần đây càng chứng tỏ các chủ đầu tư đang nỗ lực để ứng phó với khả năng hấp thụ giảm sút của thị trường căn hộ. Có thể thấy, 6 tháng đầu năm 2023 ghi nhận sức mua giảm sút ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh và chỉ sang quý 3/2023, khi nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn được áp dụng, số lượng căn hộ bán thành công ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mới có tín hiệu tích cực trở lại.
Bà Dương Thùy Dung nhấn mạnh: “Trong thời điểm giá bán căn hộ duy trì cao, nếu không có chính sách bán hàng phù hợp thì một số dự án có giá bán cao hơn mức giá thực tế có thể hấp thụ quanh khu vực dự án sẽ khó ra hàng. Do đó, với các dự án đang khó ra hàng này, giá bán sau khi áp dụng chính sách bán hàng mới phần nào phản ánh đúng hơn mức giá có thể hấp thụ được của sản phẩm”.
Dữ liệu của Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2024, nguồn cung tương lai tại TP. Hồ Chí Minh sẽ có hơn 16.000 căn hộ và hơn 2.000 căn biệt thự/nhà phố. Nếu các chủ đầu tư có thể triển khai các cự án đúng tiến độ cũng như có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch sẽ có thể thu hút người mua, giúp thanh khoản của thị trường dần phục hồi. Tuy nhiên, trách nhiệm tháo gỡ khó khăn về pháp lý từ Chính phủ cho các dự án bất động sản cũng đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ thị trường phục hồi.
