Sau nhiều lần điều chỉnh chính sách về quỹ đất phát triển nhà ở xã hội (NOXH ) trong các dự án thương mại, Luật Nhà ở 2023 đã đưa ra quy định yêu cầu UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất để phát triển NOXH theo nhu cầu được xác định trong chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương. Quỹ đất này bao gồm đất phát triển NOXH độc lập và đất dành cho xây dựng NOXH trong các dự án nhà ở thương mại.
TP. HCM vẫn đang cân nhắc các phương án thực hiện
Tại Hội nghị Đối thoại giữa Doanh nghiệp và Chính quyền TP.HCM lần thứ 253, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng giám đốc Công ty Sài Gòn 9, cho biết quy định mới trong Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024 đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về quỹ đất phát triển NOXH.
Theo đó, chủ đầu tư dự án thương mại có thể lựa chọn một trong ba hình thức: dành quỹ đất trong dự án, bố trí quỹ đất tại vị trí khác, hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để xây dựng NOXH.
Nghị định số 100/2024 đã cụ thể hóa quy định này, xác định rõ diện tích thực hiện nghĩa vụ là 20% tổng diện tích đất của dự án nhà ở thương mại. Việc lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ, bao gồm một trong ba phương án nêu trên, sẽ do UBND cấp tỉnh xem xét và quyết định.
Tuy nhiên, ông Đồi cho rằng việc bố trí quỹ đất trong dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM vẫn gặp khó khăn. Do vậy, ông Đồi đề xuất giải pháp cho phép doanh nghiệp đóng tiền thay vì dành 20% quỹ đất trong dự án thương mại.
Số tiền này sẽ được thành phố sử dụng để đầu tư vào các khu đất lớn ở vùng ven, có giá đất thấp hơn, nhằm phát triển các dự án NOXH hiệu quả và khả thi hơn. Bởi, tại một số tuyến đường trung tâm, nếu căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh vừa ban hành thì giá thành của nhà ở xã hội sẽ rất cao.
"Theo cách tính của tôi, nếu thực hiện xây dựng NOXH tại các khu vực trung tâm, như đường Đồng Khởi, quận 1, với bảng giá đất 763,6 triệu đồng/m², giá thành NOXH sẽ dao động từ 276 - 386 triệu đồng/m². Ngay cả ở khu vực ngoại thành như đường Rừng Sác, huyện Cần Giờ, giá cũng vào khoảng 45 - 70 triệu đồng/m²," ông Đồi nhấn mạnh.
Một điển hình liên quan đến vấn đề này là tại dự án Vạn Phúc City khi bàn giao quỹ đất để phát triển NOXH, lãnh đạo TP Thủ Đức nhận định việc tiếp nhận một phần nhỏ diện tích đất này sẽ dẫn đến tình trạng “đóng băng”, như một “cục máu đông”, vì không thể triển khai xây dựng NOXH. Nguyên nhân là giá đất nhà nước tại dự án này đã lên đến 73 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường còn cao hơn, vượt mức 100 triệu đồng/m².
Doanh nghiệp sẵn sàng trả tiền
Thực tế, không riêng ý kiến của ông Đồi, đa số doanh nghiệp đề nghị thực hiện nghĩa vụ NOXH bằng hình thức thanh toán tiền thay vì bố trí quỹ đất hoặc xây dựng trực tiếp. Trước đó, báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ khi các quy định về NOXH đối với dự án nhà ở thương mại có hiệu lực, tình trạng thiếu vắng NOXH trong các khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn vẫn diễn ra phổ biến, ngay cả với các dự án có diện tích lên đến hàng chục hoặc hàng trăm hecta.
Trong giai đoạn từ 1/7/2015 đến 31/3/2021, theo quy định tại Nghị định 100/2015, các dự án thương mại có diện tích từ 10ha trở lên bắt buộc phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH .
Với các dự án có diện tích dưới 10 ha, chủ đầu tư được phép lựa chọn giữa ba hình thức: xây dựng NOXH trên quỹ đất 20% trong dự án, hoán đổi quỹ đất NOXH ở vị trí khác, hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất.
Tuy nhiên, HoREA nhận thấy đa số chủ đầu tư chọn nộp tiền, và hầu như không có trường hợp nào thực hiện hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác. Từ 1/4/2021 đến 31/7/2024, Nghị định 49/2021 siết chặt quy định khi yêu cầu các dự án thương mại có diện tích từ 2 ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH .
Dù vậy, HoREA ghi nhận, vẫn chưa có dự án nào tại TP.HCM thực hiện xây dựng NOXH trên quỹ đất này. Đối với các dự án thương mại dưới 2 ha, chủ đầu tư không còn phải dành quỹ đất 20% mà chỉ cần nộp tiền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích dự án.
Tình trạng này cho thấy xu hướng các doanh nghiệp ưu tiên nộp tiền hơn là dành quỹ đất, một phần vì chi phí đất đai tại TP.HCM tăng cao, đặc biệt ở các khu vực trung tâm. Điều này càng củng cố đề xuất của nhiều doanh nghiệp về việc cho phép đóng góp tài chính để thành phố đầu tư phát triển NOXH tại các vùng ven, nơi có giá đất phù hợp hơn, nhằm đảm bảo hiệu quả và khả thi trong thực hiện nghĩa vụ NOXH .
Tuy nhiên, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thừa nhận còn nhiều khó khăn trong việc thực hiện các hình thức nghĩa vụ NOXH . "Việc đổi đất giữa các vị trí hoặc quy đổi ngang giá trị bằng tiền hiện đang rất phức tạp. Thành phố đang nỗ lực xây dựng quy chế rõ ràng để áp dụng," ông Khiết chia sẻ.
Trước đó, tại phiên thảo luận về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội của Quốc hội, đại biểu Lê Thị Thanh Lam (Hậu Giang) cho rằng nhiều tỉnh, thành phố chưa bố trí quỹ đất độc lập cho nhà ở xã hội mà chủ yếu phụ thuộc vào quỹ đất 20% trong dự án thương mại, dẫn đến nhiều bất cập khi triển khai.
Đồng quan điểm, đại biểu Nguyễn Quang Huân (Bình Dương) nhận xét việc sử dụng quỹ đất 20% trong dự án thương mại không phù hợp, do chênh lệch tiêu chuẩn giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, gây bất hợp lý về mỹ quan và giá cả. "Nếu xây nhà ở xã hội chất lượng thấp thì ảnh hưởng đến khu thương mại, còn nếu xây theo tiêu chuẩn thương mại thì giá thành quá cao," ông nói.