Đây là thông tin được luật sư Nguyễn Thanh Hà, thành viên Công ty Luật TNHH quốc tế TNTP & Các cộng sự chia sẻ tại Hội nghị “Công bố Bộ Quy tắc Đạo đức và Ứng xử Nghề nghiệp Môi giới Bất động sản Việt Nam - VPEC 2024”.
Ba vấn đề dễ mắc phải của nghề môi giới
Trong phần thảo luận, luật sư Nguyễn Thanh Hà, đã chia sẻ những vấn đề phổ biến và đáng lo ngại mà nghề môi giới bất động sản hiện nay đang đối mặt. Theo đó, có 3 vấn đề nổi bật mà các môi giới bất động sản dễ mắc phải.
Trước tiên, luật sư Nguyễn Thanh Hà cho rằng, phần lớn những người tự nhận là môi giới bất động sản thực tế không đáp ứng các điều kiện hành nghề theo quy định. Đây là một ngành nghề có điều kiện, đòi hỏi phải được đào tạo bài bản và cấp chứng chỉ hành nghề. Tuy nhiên, trong thực tế, có tới 90% người làm nghề không hiểu rõ pháp luật, đặc biệt là những quy định liên quan đến ngành, dẫn đến tình trạng hoạt động bất hợp pháp diễn ra phổ biến.
Vấn đề thứ hai liên quan đến hành vi trốn thuế, một thực trạng nghiêm trọng trong lĩnh vực môi giới. Nhiều giao dịch bất động sản có mức phí môi giới lên tới hàng chục tỷ đồng nhưng người làm môi giới lại không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định. Đây không chỉ là vi phạm pháp luật mà còn là hành động làm tổn hại đến tính minh bạch và công bằng trong thị trường bất động sản.
Cuối cùng, luật sư Hà nhấn mạnh đến ranh giới mong manh giữa hành vi thiếu trung thực và lừa đảo khách hàng trong nghề môi giới. Một ví dụ phổ biến là việc môi giới hỗ trợ khách hàng đặt cọc cho các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định của Sở Xây dựng. Nhiều trường hợp, số tiền đặt cọc lên tới 100% giá trị tài sản, vượt xa giới hạn pháp luật cho phép, dẫn đến những rủi ro nghiêm trọng cho cả khách hàng lẫn môi giới.
Qua những phân tích này, luật sư Hà nhấn mạnh rằng Bộ Quy tắc Đạo đức và Ứng xử Nghề nghiệp không chỉ giúp người làm nghề giảm thiểu rủi ro pháp lý mà còn là cơ sở để xây dựng sự tin tưởng và chuyên nghiệp trong ngành. Tất cả người hành nghề cần tuân thủ đầy đủ các quy tắc, không bỏ qua bất kỳ điều khoản nào, vì chỉ khi thực hiện nghiêm túc, nghề môi giới bất động sản mới có thể phát triển một cách minh bạch và bền vững.
Môi giới ngày càng phải chuyên nghiệp hóa
Đồng tình, PGS.TS. Trần Đình Thiên, chuyên gia kinh tế nhận định, bộ quy tắc đã khẳng định môi giới bất động sản là một nghề độc lập, đóng vai trò quan trọng trong hệ thống thị trường, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đối mặt với nhiều khó khăn, như vấn nạn đầu cơ và lừa đảo.
Ở cương vị là "người trong cuộc", ông Dương Quốc Thủy, CEO Đất Xanh Miền Tây, cho rằng kinh doanh bất động sản là một ngành nghề có điều kiện, yêu cầu người hành nghề phải có chứng chỉ và tuân thủ các quy định tổ chức. Khi môi giới bất động sản hoạt động đúng quy định và được công nhận, bộ quy tắc này không chỉ góp phần xây dựng một thị trường bền vững mà còn nâng cao vị thế của nghề môi giới trong xã hộ
Trước đó, luật kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản không được phép hoạt động tự do mà bắt buộc phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản hoặc sàn giao dịch bất động sản. Đây là một thay đổi lớn so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khi cá nhân vẫn được phép kinh doanh độc lập.
Cụ thể, cá nhân hành nghề môi giới phải đáp ứng hai điều kiện chính: có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và làm việc trong một tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch bất động sản. Đối với các tổ chức, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, họ phải thành lập doanh nghiệp, đáp ứng các yêu cầu về quy chế hoạt động, cơ sở vật chất, và phải có tối thiểu một cá nhân sở hữu chứng chỉ môi giới bất động sản. Trước khi bắt đầu hoạt động, doanh nghiệp cần gửi thông tin đến cơ quan quản lý nhà nước để được công khai trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Theo ông Hoàng Hải, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), các quy định mới này góp phần minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới và hạn chế các bất ổn trên thị trường do thiếu kiểm soát. Việc đất đai “nóng sốt” thời gian qua đã dẫn đến tình trạng loạn môi giới, khi bất kỳ ai cũng có thể tham gia, dù thiếu kiến thức pháp lý.
Đồng tình, giám đốc một doanh nghiệp tại TP.HCM nhận định, quy định mới sẽ sàng lọc các cá nhân thiếu chuyên nghiệp, giúp hoạt động môi giới trở về đúng bản chất là trung gian kết nối và tư vấn chính xác cho nhà đầu tư.
TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng khi luật có hiệu lực, việc mua bán bất động sản sẽ không còn dễ dàng như trước. Đội ngũ môi giới sẽ phải chịu sự quản lý chặt chẽ hơn từ các giám đốc sàn giao dịch, những người này cũng phải chịu trách nhiệm với các sai phạm của môi giới trong tổ chức mình.
Những quy định mới không chỉ đảm bảo tính pháp lý trong giao dịch mà còn giúp người mua tránh rủi ro, không mua nhầm sản phẩm không đủ điều kiện. Đây được xem là bước tiến lớn trong việc nâng cao chất lượng hoạt động môi giới, góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.