Gần đây, nhiều ngân hàng đã triển khai các gói vay ưu đãi trị giá hàng nghìn tỷ đồng, với lãi suất từ 0% dành cho người dưới 35 tuổi mua nhà. Tuy nhiên, nhiều khách hàng vẫn e dè khi tiếp cận các gói vay này, đặc biệt là do lo ngại về lãi suất thả nổi.
Các gói vay ưu đãi hiện hành chỉ ...hấp dẫn "trên giấy"
Nhiều người cho biết, ngay sau khi có thông tin về các chương trình ưu đãi, họ đã liên hệ một số ngân hàng để tìm hiểu. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi chỉ được áp dụng trong một thời gian ngắn, thường chỉ vài tháng. Sau đó, lãi suất sẽ được điều chỉnh theo lãi suất cơ sở (gồm lãi suất huy động cộng với biên độ 3,5%), có thể giữ nguyên hoặc tăng lên tùy theo biến động của thị trường vốn.
Đối với những khách hàng có nhu cầu vay dài hạn, một số ngân hàng đề xuất lựa chọn gói vay 60 tháng với lãi suất cố định 8,7% trong 5 năm đầu. Sau thời gian này, lãi suất sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi.
Anh Minh Tuấn (quê Hà Nam) cho rằng, việc ngày càng có nhiều ngân hàng tham gia vào cuộc đua giảm lãi suất đã tạo ra tâm lý háo hức cho những người trẻ như anh, vì điều này mở ra thêm cơ hội để sở hữu nhà tại Hà Nội. Tuy nhiên, sau khi cân nhắc kỹ lưỡng, anh nhận thấy vấn đề không đơn giản như vẻ bề ngoài.
Mặc dù lãi suất được giảm nhưng vẫn ở mức cao, trong khi giá nhà lại không có dấu hiệu hạ nhiệt. Anh lo ngại sự cạnh tranh giữa các ngân hàng có thể gây nhiễu loạn thông tin, khiến người mua dễ mắc bẫy tâm lý, vội vàng vay tiền để hưởng lãi suất thấp ban đầu mà không cân nhắc kỹ khả năng tài chính
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) nhận định, chính sách ưu đãi lãi suất cho người dưới 35 tuổi là một giải pháp tích cực, khuyến khích người trẻ sở hữu ngôi nhà đầu tiên. Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng tiếp cận do giá nhà hiện nay vẫn quá cao so với thu nhập của đa số người trẻ. Chỉ những người có thu nhập cao mới dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay.
Chẳng hạn, tại TP.HCM, một căn hộ có giá khoảng 4 tỷ đồng. Nếu một người trẻ dưới 35 tuổi đáp ứng điều kiện vay 3 tỷ đồng để mua nhà, thì nhóm này chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ. Với khoản vay này, mỗi tháng người vay phải trả ít nhất 30 triệu đồng, trong khi thu nhập trung bình của người trẻ hiện chỉ dưới 20 triệu đồng/tháng, khiến việc mua nhà gần như bất khả thi.
Do vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn, các chương trình ưu đãi nên áp dụng lãi suất cố định thấp trong 10-20 năm. Nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong vài tháng đầu, chính sách này khó mang lại tác động thực chất, mà chủ yếu mang tính hình thức. Thực tế, nhiều ngân hàng đã áp dụng lãi suất thấp trong 1-3 năm đầu, sau đó chuyển sang lãi suất thả nổi, nên chính sách ưu đãi hiện tại chỉ hỗ trợ phần nào.
An cư cho người trẻ không chỉ dừng ở ưu đãi lãi suất
Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) xây dựng cơ chế hỗ trợ người trẻ từ 18-45 tuổi mua căn nhà đầu tiên với mức giá không quá 35 triệu đồng/m² hoặc tổng giá trị không vượt quá 3 tỷ đồng. Theo đề xuất, nhóm đối tượng này có thể được hưởng lãi suất cố định 6-7%/năm trong vòng 10-15 năm.
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA kỳ vọng rằng nếu chính sách này được triển khai, nó sẽ tạo ra cú hích lớn, thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc dự án, chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giúp người trẻ có thêm cơ hội sở hữu nhà.
Tuy nhiên, một Phó tổng giám đốc ngân hàng thương mại quốc doanh nhận định rằng đề xuất này khó khả thi vì hai lý do chính.
Thứ nhất, lãi suất huy động và cho vay không phải là con số cố định mà phụ thuộc vào cung cầu vốn trên thị trường. Khi nhu cầu vay tăng cao, lãi suất cũng sẽ tăng theo; ngược lại, khi nhu cầu giảm, lãi suất có thể giảm. Do đó, ngân hàng không thể duy trì mức lãi suất cho vay thấp cố định trong thời gian dài khi chi phí vốn liên tục biến động.
Nếu lãi suất huy động tăng, ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất cho vay để đảm bảo hoạt động kinh doanh không bị thua lỗ. Hiện tại, với mức lãi suất ưu đãi 6,5%/năm, nhiều ngân hàng đã không có lợi nhuận, thậm chí có nguy cơ lỗ nếu chi phí huy động vốn tiếp tục tăng.
Thứ hai, ngân hàng không có cách nào xác định chắc chắn liệu căn hộ mà khách hàng thế chấp có phải là tài sản đầu tiên của họ hay không. Hiện nay, ngân hàng chỉ thẩm định tính pháp lý của dự án và đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, chứ không có quyền truy xuất toàn bộ lịch sử sở hữu bất động sản của họ.
Để làm được điều này, ngân hàng sẽ phải gửi văn bản yêu cầu xác minh đến Sở Kế hoạch & Đầu tư của 63 tỉnh, thành phố để kiểm tra thông tin – một quy trình quá phức tạp và gần như không thể thực hiện trong thực tế.
Vì vậy, vị Phó tổng giám đốc này cho rằng nếu chỉ dựa vào nguồn lực của ngân hàng thương mại thì việc duy trì lãi suất cho vay cố định 6-7%/năm trong 10-15 năm là không khả thi. Tuy nhiên, nếu có sự hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, đề xuất này hoàn toàn có thể triển khai.
Đồng quan điểm, TS. Huỳnh Thanh Điền cho biết hiện nay, các ngân hàng thương mại vẫn có các chương trình ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà, nhưng thời gian ưu đãi rất ngắn, chủ yếu nhằm thu hút khách hàng. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thực tế vẫn ở mức cao.
Do đó, để duy trì lãi suất 6-7%/năm ổn định trong 10-15 năm, cần có sự tham gia của Chính phủ thông qua chương trình cấp bù lãi suất. Nếu thực hiện được điều này, thị trường bất động sản sẽ sôi động hơn, kéo theo sự gia tăng nguồn thu ngân sách từ thuế thu nhập cá nhân, thuế doanh nghiệp và các khoản phí liên quan.
Nhìn chung, giải quyết vấn đề an cư cho người trẻ không chỉ dừng lại ở lãi suất ưu đãi mà còn cần đảm bảo sự cân đối giữa thu nhập, giá nhà và nguồn cung phù hợp. Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý, tổ chức tín dụng và doanh nghiệp bất động sản nhằm xây dựng các chính sách hỗ trợ toàn diện, từ việc ổn định lãi suất vay đến phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền.