Bất động sản công nghiệp cho thuê tăng giá, nhà mặt phố ế ẩm “cửa đóng, then cài”

Trong khi bất động sản công nghiệp được coi là điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản thì phân khúc nhà mặt phố cho thuê lại ế ẩm.

Điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản

Theo số liệu CBRE Việt Nam công bố, 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ tại phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận khả quan, ở cả đất công nghiệp, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.

Đối với thị trường đất công nghiệp, diện tích hấp thụ của các thị trường cấp 1 miền Bắc là 386ha, miền Nam là 397ha. Mức hấp thụ này so với nửa đầu năm 2022 cao hơn 60% đối với miền Bắc và 20% đối với miền Nam.

Theo số liệu CBRE Việt Nam công bố, 6 tháng đầu năm 2023, tỷ lệ hấp thụ tại phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận khả quan (Ảnh Báo Đầu tư).

Theo nhận định của CBRE Việt Nam, nhu cầu dồi dào nên giá thuê đất công nghiệp tiếp tục duy trì mức tăng trưởng mạnh. Thị trường bất động sản cấp 1 phía Bắc gồm các tỉnh, thành phố như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương; khu vực phía Nam gồm các tỉnh, Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bình Dương, Long An... Theo nhận định của CBRE Việt Nam, không chỉ diện tích hấp thụ tăng, nhu cầu dồi dào nên giá thuê đất công nghiệp cũng duy trì nhịp tăng trưởng mạnh ở cả 2 miền.

Theo đó, giá thuê trung bình cho thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt ở ngưỡng 127 USD/m2/kỳ hạn và 187 USD/m2/kỳ hạn còn lại. Trong 4 năm qua, trung bình giá thuê tăng 7%/năm ở miền Bắc và 13%/năm ở miền Nam.

Về nguồn cung, CBRE Việt Nam cho hay, trong 4 năm qua, ở miền Bắc tăng hơn 20% mỗi năm, ở miền Năm tăng 18 - 49% mỗi năm. Khi cạnh tranh gia tăng, tốc độ tăng trưởng giá thuê của các phân khúc này ở mức vừa phải, duy trì quanh mức 2 - 3%/năm trong 4 năm qua.

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Trong nửa đầu năm 2023, thị trường ghi nhận sự mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp ở Bắc Giang và Bắc Ninh. Sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường phía Nam rất đa dạng. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp đang có nhiều điểm tích cực, đặc biệt thị trường bất động sản công nghiệp phía Bắc có cơ hội từ việc Trung Quốc mở cửa trở lại và nó biểu hiện bằng số lượng hỏi thuê đất công nghiệp cũng như nhà xưởng, nhà kho từ các khách thuê Trung Quốc tăng mạnh.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam, mặc dù chưa thấy bằng chứng rõ ràng về mức chênh giá thuê cho các dự án được chứng nhận xanh tại Việt Nam nhưng CBRE bắt đầu thấy khách thuê ưu tiên hơn cho các tính năng bền vững và năng lượng tái tạo, điều này sẽ định hình nguồn cung trong tương lai theo hướng bền vững.

Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam nhìn nhận, trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở mức thấp hơn trước, rơi vào khoảng 4 - 8%/năm sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh. Trong khi, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng nhẹ dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực do cạnh tranh cao hơn từ các dự án tương lai.

Nhà mặt phố cho thuê… bỏ trống

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp ghi nhận những chuyển biến tích cực, thị trường liên tục tăng thì ở chiều ngược lại mặt bằng bán lẻ, nhà mặt phố cho thuê khá ảm đạm. Theo ghi nhận của PV, dù chủ nhà đang liên tục giảm tiền đặt cọc nhưng hàng loạt mặt bằng trên nhiều tuyến phố trung tâm Hà Nội vẫn đang bỏ trống, không có khách thuê.

Nhà phố cho thuê ế ẩm (Ảnh minh họa- VietNamnet).

Tại nhiều tuyến phố cổ Hà Nội, những cung đường được mệnh danh là “đất vàng”, “buôn gì cũng lãi” như Hàng Ngang, Hàng Đào… mấy tháng nay đều đang đồng loạt treo biển cho thuê. Đáng chú ý, đây đều là những vị trí đắc địa từng được cho thuê với giá từ vài chục cho đến hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Thế nhưng đến nay, nhiều mặt bằng này đều cửa đóng then cài, không có một bóng người qua lại.

Ngay tại một số tuyến phố trung tâm quận Hoàn Kiếm (Hà Nội), toạ lạc ngay tại phố đi bộ Hồ Gươm, nơi đông đúc hoạt động giao thương buôn bán nằm giữa trung tâm Hà Nội cũng đóng cửa im lìm, treo biển cho thuê mặt bằng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2023 do Batdongsan.com.vn tổng hợp, thị trường bất động sản Hà Nội vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực đến từ các thông tin quy hoạch chung, hạ tầng giao thông và các chính sách. Một số phân khúc của thị trường này cũng có những chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, so với quý I/2023, thị trường cho thuê chỉ ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm đối với phân khúc nhà phố chỉ ở mức 1%, gần như đi ngang so với quý liền kề trước đó. Trong khi đó, giá rao thuê ghi nhận giảm mạnh ở nhiều quận, huyện như Ba Đình giảm 19%, Hoàng Kiếm giảm 3%...

Lý giải cho điều này, phía Batdongsan.com.vn cho rằng tình hình kinh doanh kém khởi sắc của các đơn vị bán lẻ đã gây ra áp lực kinh tế lớn trong việc duy trì mặt bằng cho thuê. Nhiều doanh nghiệp đã phải trả lại cửa hàng hoặc dừng hợp đồng, ảnh hưởng trực tiếp tới tình hình hoạt động của phân khúc bất động sản cho thuê.

Anh Minh Tuấn hiện đang sở hữu một căn nhà tại phố Lò Sũ, đồng thời là môi giới cho thuê phân khúc bất động sản nhà phố cho biết, nguyên nhân khiến khách thuê quay lưng với nhà mặt phố chính là giá cả. Anh Minh Tuấn cho biết, từ đầu năm đến nay anh mới chỉ chốt được 2 giao dịch, mặt bằng cho thuê nhỏ với giá 40-45 triệu đồng/tháng.

Thời gian qua, phân khúc nhà phố luôn được rao thuê với mức giá gần trăm triệu đồng trở lên, các khu vực trung tâm phố cổ diện tích lớn tiền thuê lên tới cả vài trăm triệu/tháng. Trong thời điểm kinh doanh eo hẹp như hiện nay, việc chi phí đầu tư mặt bằng quá lớn đối với khách hàng, khiến họ cảm thấy rủi ro cao.

Bên cạnh đó, chủ nhà thường ra điều kiện với khách thuê phải cọc ít nhất 1 tháng và ký hợp đồng từ là 6 tháng đến 1 năm khiến khách thuê e dè. Điều đáng nói, sức mua ở hầu hết ngành hàng đều đang ở mức thấp. Trong khi đó chi phí thuê mặt bằng các khu vực trung tâm thì luôn đắt đỏ, giá thuê nhà phố chỉ có tăng mà không thấy giảm khiến nhiều đơn vị không thể gánh nổi.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thực tế hiện nay nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh trên các tuyến phố đắc địa vẫn đang tăng cao. Nguyên do bởi nhu cầu giao thương buôn bán đang sôi động trở lại, thị trường buôn bán nhà đất “đóng băng” khiến bất động sản cho thuê trở thành điểm sáng. Trên thị trường vẫn ghi nhận tình trạng nhà thuê bị bỏ trống do mức giá đang neo ở mức quá cao khiến chủ nhà và người thuê nhà không tìm được tiếng nói chung. Dù phân khúc này có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai, nhưng cần sự chia sẻ từ phía chủ nhân mặt bằng để đưa ra những mức giá phù hợp hơn.

Liên quan đến những diễn biến thực tế trên thị trường, ông Minh Hà - Chủ tịch North Stars Asia nhận định, phân khúc mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hiện đại đang có đối tượng khách thuê chủ yếu là thương hiệu quốc tế hoặc các thương hiệu lớn trong nước có ngân sách thuê ổn định. Ngoài việc phục vụ việc kinh doanh, vị trí mặt bằng tại đây còn thể hiện vị thế và đóng góp vào chiến lược tăng nhận diện thương hiệu của nhiều nhãn hàng.

Vị chuyên gia này cho rằng, mặt bằng bán lẻ tại các tuyến phố ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh là nhà phố mặt tiền truyền thống, thường phục vụ nhóm đối tượng khách thuê trong nước như doanh nghiệp vừa và nhỏ, hộ kinh doanh cá nhân đơn lẻ có nguồn vốn hạn chế, nhu cầu thuần túy là bán hàng chứ không đặt nặng việc quảng bá, giới thiệu thương hiệu.

“Hiện ưu điểm của mặt bằng bán lẻ trong các khu trung tâm thương mại hiện đại đang vượt trội hơn so với nhà phố mặt tiền ở khía cạnh như không gian mua sắm rộng lớn, đa dạng, nhiều trải nghiệm, tích hợp các tiện ích, thu hút đông đảo khách ghé thăm. Đặc biệt nhóm khách thuê mặt bằng ở trung tâm thương mại thường có khả năng chịu đựng khó khăn tốt hơn khách thuê nhà phố lẻ tại trung tâm Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, dẫn đến giá thuê trung tâm thương mại tăng nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn cao còn mặt bằng nhà phố hiện tại vẫn đang chịu cảnh trống hàng loạt”, ông Hà phân tích.

Ngọc Hà