Bất động sản nghỉ dưỡng cần giải pháp phục hồi bền vững

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được ấn định sẽ chưa thể phục hồi ngay. Song theo giới chuyên gia, thị trường đang trong giai đoạn “thanh lọc” và cần nhiều giải pháp để tái tạo năng lượng, hỗ trợ cho quá trình phục hồi bền vững trong tương lai.

Tốc độ phục hồi còn chậm so với kỳ vọng

Dù chỉ còn 2 tháng nữa là kết thúc năm 2023 nhưng thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể phục hồi như kỳ vọng. Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản nghỉ dưỡng 9 tháng đầu năm 2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thanh khoản của các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở mức thấp. Nguồn cung của các phân khúc biệt thự/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục có xu hướng giảm do thị trường phản ứng không như kỳ vọng.

Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, gần như đi ngang. Các sản phẩm của chủ đầu tư phải cạnh tranh trực tiếp với các sản phẩm cắt lỗ, giảm giá sâu của các nhà đầu tư.

Báo cáo thị trường quý III/2023 của DKRA Việt Nam cũng cho thấy sự ảm đạm của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khi thanh khoản, nguồn cung vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Các loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung đều giảm, chỉ bằng khoảng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn lượng tiêu thụ cũng chỉ tương đương 2% so với cùng kỳ.

Báo cáo của DKRA Việt Nam đưa ra nhận định, đa số các chủ đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay. Sự khó khăn chung của thị trường cùng với đó là sự phục hồi chưa như kỳ vọng của ngành du lịch đã tác động đến tâm lý khách hàng trong thời gian qua khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Theo ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels, từ đầu năm đến nay, tốc độ phục hồi của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa được như kỳ vọng. Cùng với đó, tình hình kinh tế vĩ mô không thuận lợi đã tác động đến nền kinh tế toàn cầu, đồng thời cũng ảnh hưởng ít nhiều đến tâm lý của các nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại.

Về khía cạnh nguồn cung, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai nhưng bị tạm hoãn, hoặc có tốc độ thi công chậm khiến nhiều nhà đầu tư chịu sức ép lãi vay, thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng thứ cấp. Đồng thời, điều này cũng khiến các nhà đầu tư mới trì hoãn quyết định đầu tư để chờ đợi các tín hiệu khởi sắc rõ nét hơn của thị trường.

Do vậy, hoạt động mở bán dự án mới trong năm nay trầm lắng so với thời điểm trước đại dịch, cũng như so với năm 2022. Một số dự án đã được truyền thông ra thị trường nhưng hoạt động bán hàng được thực hiện khá dè dặt so với trước. Phần lớn các chủ đầu tư cũng chưa đẩy mạnh công tác truyền thông mà chỉ dừng ở việc thăm dò mức độ quan tâm của thị trường trước khi thực hiện kế hoạch mở bán chính thức.

“Theo ghi nhận của chúng tôi, các dự án nghỉ dưỡng cao cấp - hạng sang đều tạm hoãn kế hoạch mở bán trong năm nay. Trong khi đó, phần lớn các sản phẩm đã và đang dự kiến mở bán trong năm nay đều tập trung ở phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng, với mức giá từ khoảng 1,6 tỷ đồng và thường đi cùng chính sách thanh toán kéo dài để hỗ trợ nhà đầu tư có thể cân đối dòng tiền phù hợp”, ông Mauro Gasparotti.

Condotel - Điểm sáng duy nhất của thị trường

Quý III/2023, nhiều loại hình bất động sản nghỉ dưỡng liên tục ghi nhận sự sụt giảm về cả nguồn cung và tỷ lệ tiêu thụ. Riêng chỉ có loại hình condotel bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực.

Theo báo cáo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý III/2023, nguồn cung condotel đã được cải thiện, chủ yếu ở khu vực miền Trung. Sức cầu bắt đầu ghi nhận những tín hiệu phục tích cực hơn so với 6 tháng vừa qua. Đặc biệt, những dự án condotel có pháp lý hoàn thiện, được vận hành bởi những thương hiệu quốc tế cao cấp với mức giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 đang được nhiều khách hàng ưu tiên lựa chọn.

Cùng nhận định, báo cáo của DKRA Việt Nam cho biết, trong quý III/2023, nguồn cung condotel cả nước đã tăng mạnh so với quý trước nhưng chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm 2022, nguồn cung vẫn còn ở mức thấp, chỉ tương đương 44%.

Sức cầu thị trường có sự tăng trưởng so với quý trước nhưng không đáng kể, lượng tiêu thụ vẫn còn thấp, bằng 22% so với cùng kỳ. Phần lớn giao dịch trong quý tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4-5*.

Mức giá chào bán tăng 6-8% so với quý trước do chi phí vốn vẫn neo ở mức cao. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận,... nhằm kích cầu thị trường.

Những chuyển biến tích cực của loại hình condotel là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước. Theo bà Nguyễn Thị Tố Uyên - Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels, việc đưa ra hướng dẫn pháp lý rõ ràng cho các loại hình condotel sẽ giúp khơi thông điểm nghẽn pháp lý và giúp thị trường bất bất động sản nghỉ dưỡng pháp triển hơn.

“Condotel là một sản phẩm đặc biệt, bao gồm tính chất của bất động sản lưu trú và tính thương mại. Người mua condotel cần được công nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với sản phẩm này, để có thể sử dụng căn condotel của họ cho các nhu cầu tài chính cá nhân như hoạt động thế chấp. Cho nên, việc được công nhận quyền sở hữu sẽ hỗ trợ tốt cho thanh khoản của loại hình này”, bà Uyên nói.

Rào cản lớn nằm ở pháp lý

Trong thời gian vừa qua, Chính phủ còn ban hành một loạt nghị quyết, nghị định để tìm hướng giải quyết khó khăn về pháp lý cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Đồng thời, tổ công tác của Chính phủ cũng đã có những bước đầu tiên thúc đẩy các địa phương nhanh chóng giải quyết những dự án bất động sản đang gặp vướng về pháp lý.

Một động thái hỗ trợ đang chú ý nhất của Chính phủ trong thời gian vừa qua là việc ban hành Nghị định số 10 cho phép cấp sổ đỏ cho các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel),...

Ngay sau khi Nghị định số 10 ban hành, giới chuyên gia đánh giá đây sẽ là một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc lưu trú du lịch nói riêng. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, quy định này vẫn chưa phát huy hiệu quả và thị trường vẫn chưa thể phục hồi đúng như kỳ vọng.

Có thể thấy, cho đến thời điểm hiện tại, vấn đề pháp lý của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể giải quyết triệt để. Thậm chí, vấn đề này còn đang trở nên nghiêm trọng hơn khi trong thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản bị rơi vào cảnh “tiến thoái lưỡng nan”, không có đủ dòng tiền để duy trì hoạt động vì hàng loạt dự án bị đình trệ.

Nhận định về việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, ông Mauro Gasparotti, trong thời gian qua, mặc dù một số nút thắt pháp lý đã được hướng dẫn tháo gỡ, tuy nhiên các vấn đề liên quan đều chưa được giải quyết triệt để, đặc biệt về việc cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu cho các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Bên cạnh đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn cho phát triển bất động sản nghỉ dưỡng đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ các chủ đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ, bảo đảm cam kết với các nhà đầu tư. Dẫu vậy, thị trường đang thực hiện những điều chỉnh cần thiết để đem đến các tác động tích cực và bền vững hơn cho ngành bất động sản nghỉ dưỡng.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, việc thực thi các chính sách của Chính phủ luôn có độ trễ nhất định. Cho nên, để đánh giá hiệu quả cần thêm thời gian để thấy tác động của các chính sách này đến thị trường bất động sản.

Ví dụ, mặc dù mặt bằng lãi suất huy động đang có xu hướng giảm nhưng cần thời gian để lãi suất cho vay điều chỉnh và về ngưỡng người mua nhà có khả năng chấp nhận tốt hơn. Trong khi đó, các chủ đầu tư một mặt vẫn có những khó khăn nhất định trong việc tiếp cận nguồn vốn, mặt khác cũng đang thận trọng trong việc mở bán và chờ đợi thị trường có những chuyển biến thực sự.

Ngoài ra, các thay đổi lớn về chính sách như sửa đổi luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản trong thời gian tới cũng là yếu tố khiến chủ đầu tư và các nhà đầu tư có tâm lý thận trọng, lựa chọn chờ đợi tới giai đoạn thị trường ổn định hơn và các thay đổi về mặt chính sách trở nên rõ ràng.

Cần giải pháp để tái tạo năng lượng

Giới chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đang trong giai đoạn “thanh lọc”. Mặc dù tốc độ hồi phục còn chậm nhưng đây sẽ là tiền đề tốt để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi và phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.

Theo ông Mauro Gasparotti, bất động sản nghỉ dưỡng là nhóm sản phẩm có nhiều tiềm năng và đây cũng là loại hình sản phẩm rất khó để hoạch định và phát triển một cách hiệu quả. Đặc biệt đối với các chủ đầu tư lần đầu phát triển loại hình sản phẩm này cần nhiều sự hỗ trợ từ các đơn vị tư vấn chuyên môn như kiến trúc, vận hành,...cũng như cần có hướng dẫn rõ ràng về mặt pháp lý.

Việc kiểm soát chặt chẽ toàn bộ thị trường có lẽ cần nhiều thời gian nghiên cứu và cân nhắc từ các cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, việc ban hành thêm hướng dẫn cho chủ đầu tư và người sở hữu biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng là điều cần thiết.

Ví dụ như sản phẩm nhà chung cư có các quy định chặt chẽ về Ban quản trị chung cư để bảo vệ quyền và lợi ích của cư dân thì sản phẩm căn hộ nghỉ dưỡng cũng nên có những hệ thống quy định để đảm bảo quyền lợi của các nhà đầu tư trong việc kiểm tra chất lượng tài sản cũng như hiệu quả của việc quản lý vận hành. Điều này cũng sẽ đảm bảo chủ đầu tư cam kết hơn khi phát triển dự án với sản phẩm chất lượng đi cùng việc quản lý tốt.

Từ góc độ cơ quan quản lý, ông Mauro Gasparotti cho rằng các đơn vị phát triển dự án cần hiểu được rằng cốt lõi của ngành bất động sản nghỉ dưỡng xoay quanh việc tạo ra trải nghiệm cho khách hàng. Tuy nhiên hiện nay thị trường chủ yếu chú trọng vào quy mô, với các dự án có mật độ xây dựng dày đặc và tập trung quá nhiều vào các sản phẩm bán.

Nhiều chủ đầu tư chạy đua phát triển các sản phẩm “luxury” và “wellness” nhưng chưa thật sự hiểu đúng các khái niệm này cũng như thiếu sự cân nhắc đến các yếu tố cộng hưởng xung quanh. Một điển hình có thể thấy rõ trong những năm gần đây là sự hình thành của các dự án phức hợp quy mô lớn với sản phẩm shophouse chiếm chủ đạo hoặc các dự án căn hộ nghỉ dưỡng quy mô lớn nhưng hệ thống tiện ích, hậu cần không được đầu tư đồng bộ, tương xứng. Số lượng sản phẩm lớn sẽ gây nhiều khó khăn cho quá trình vận hành cũng như kinh doanh cho thuê trừ khi dự án được hoạch định rất cẩn trọng.

“Cá nhân tôi đã có 15 năm kinh nghiệm tư vấn cho các dự án Bất động sản tại Việt Nam và đã chứng kiến nhiều giai đoạn thăng trầm của thị trường. Tôi tin rằng nếu có sự chung tay của cơ quan ban ngành, chủ đầu tư và đơn vị tư vấn chuyên môn để đưa ra những dự án chất lượng, nắm bắt tốt các xu hướng trên thị trường, chúng ta có thể xây dựng hình ảnh điểm đến trên bản đồ du lịch quốc tế và giúp ngành du lịch – nghỉ dưỡng Việt Nam phát triển một cách bền vững”, ông Mauro Gasparotti kỳ vọng.