Lời tòa soạn: Tích góp từng đồng, vay mượn khắp nơi để mua chung cư, nhiều người đã nghĩ mình sẽ có không gian sống tuyệt vời, nhưng hàng loạt vấn đề phát sinh đã khiến cư dân chung cư "vỡ mộng" bởi chiêu trò của chủ đầu tư. Chỉ bởi một phần những nhà đầu tư "ăn xổi" năng lực có hạn nhưng "thủ đoạn" vô biên, quảng cáo "biến không thành có" hay "có một nói mười" đã biến giấc mơ an cư của người dân thành nỗi ác mộng kinh hoàng.

Với mong muốn chia sẻ và đồng hành cùng người dân đang có ý định hoặc đã mua chung cư, chúng tôi sẽ đăng tải định kỳ những bài viết chất lượng và chính xác nhất về tình hình các dự án đang mở bán hay đã đi vào hoạt động cũng như chia sẻ ý kiến của các chuyên gia hàng đầu, luật sư nổi tiếng... để bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng một cách thiết thực nhất.

Cư dân tìm kiếm gì ở một căn chung cư?

Ngày càng nhiều khách hàng lựa chọn mua nhà chung cư bởi có nhiều mặt tiện lợi và mặt bằng chung có giá thành dễ chịu hơn nhà đất. Tuy vậy, vì tình trạng mua nhà trong tương lai ở Việt Nam khá phổ biến, cho nên nhiều dự án đã dùng mô hình mang tính chất lý thuyết để quảng cáo cho những căn nhà chỉ có “trên giấy” của mình.

Người tiêu dùng khi tìm kiếm một căn chung cư thường đánh giá sản phẩm qua lời quảng cáo của chủ đầu tư. Theo ý kiến chuyên gia, hoạt động quảng cáo ảnh hưởng lớn đến ý định mua chung cư của người dân. Những người có ý định mua căn hộ luôn thích mô hình các khu chung cư được xây dựng với cấu trúc khu đô thị hoàn chỉnh, trong đó bao gồm tất cả các dịch vụ cho dân cư sinh sống như: Văn phòng, trung tâm mua sắm, nhà ở, trường học, hồ bơi, phòng tập thể dục, ngân hàng, bệnh viện… Những dự án chung cư có bể bơi, phòng tập thể dục, trung tâm mua sắm,… trong cùng một tòa nhà cũng là những sản phẩm có phân tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầy đủ. Nếu các dự án nhà chung cư đảm bảo được tính đồng bộ cao chắc chắn sẽ mang lại sức hấp dẫn khách hàng lớn.

Nắm bắt tâm lý đó của khách hàng, nhiều doanh nghiệp khi quảng cáo quá lên về sản phẩm như: Tiện ích trong mơ, không gian sống xanh, sạch đẹp mê hồn với đủ các mỹ từ như "sống xanh, bể bơi vô cực, giao thông thuận tiện, đẳng cấp, tương đương khách sạn 5 sao"… được vẽ ra trong các tài liệu, tờ rơi… Tuy nhiên, thường những tiện ích được quảng cáo nói trên lại không được đưa vào các điều khoản của hợp đồng mua bán, dẫn đến khi nhận bàn giao nhà, khách hàng "chưng hửng" vì thực tế khác quá nhiều so với quảng cáo.

Chung cư quảng cáo không như hình ảnh thực: Thiệt cả đôi đường
Chung cư Thống Nhất Complex trước hình ảnh mẫu và bàn giao nhà khác xa nhau

Đơn cử như chung cư Thống Nhất Complex. Trên mạng xã hội, chủ đầu tư đã đưa ra những hình ảnh phối cảnh vô cùng rực rỡ nhìn là mê với những lời quảng cáo có cánh như: “Tiện ích hiện đại và xây dựng môi trường sống chất lượng; 60% diện tích dành cho không gian cây xanh tạo một môi trường sống xanh mang lại mỹ quan đô thị và bầu không khí mát lành cho cư dân; hệ thống bể bơi 4 mùa đáp ứng nhu cầu bơi lội quanh năm; khu vực tắm nắng; café ngoài trời; khu ẩm thực vườn nướng BBQ; khu thể thao phòng tập Gym, Yoga & Spa; trường mầm non 2000m2; các CLB năng khiếu, cam kết bàn giao đúng chuẩn mọi thủ tục pháp lý..." Thế nhưng trên thực tế thì đến thời điểm hiện tại nhiều tiện ích thì đang dang dở hoặc hoàn toàn không có. Một cư dân của tòa B tại chung cư này phản ánh: "Có tiện ích mà không biết đến bao giờ được hưởng" hay "nhiều tiện ích lẽ ra các cư dân được hưởng thì đến giờ vẫn tồn tại trên giấy".

Hay như chung cư Smile Building Trung Yên, lời quảng cáo đến tai khách hàng là những tiện ích sang trọng như trung tâm thương mại, louge sang trọng, phòng gym, bể bơi..., nhưng trên thực tế thì đúng là chỉ có ở “trên giấy” mà thôi. Chủ đầu tư chi một số tiền xây dựng các nhà mẫu và lắp đặt các thiết bị nội thất rất đẹp, chuẩn chỉ cùng với việc thuê quảng cáo chói lọi, nhưng khi khách hàng nhận được nhà thì “vỡ mộng”, bởi căn hộ thực tế quá khác xa quảng cáo.

Smile Building Trung Yên bể bơi trung tâm thương mại biến mất trong thực tế

Trên đây chỉ là hai trường hợp đã có căn cứ rõ ràng trong hợp đồng mà chủ đầu tư vẫn ngang nhiên vi phạm. Còn hàng loạt trường hợp khác bán nhà quảng cáo hoa mỹ “ngay mặt đường” nhưng thực tế lối vào rất nhỏ, hoặc đi cổng sau không phải là hiếm. Nhiều chủ đầu tư thường chọn mua đất ở các vị trí đón trước một con đường sẽ được quy hoạch chạy qua để được hưởng lợi về giá đất mua vào và giá chênh công trình sau khi hạ tầng được hoàn thiện. Tuy nhiên, khi dự án hoàn thiện, dân đã về ở mà “ngay mặt đường” thì chẳng thấy đâu.

Khách hàng bỏ tiền ra để mua nhà, do đó không thể trách người mua nhẹ dạ cả tin vào những lời quảng cáo hoa mỹ của chủ đầu tư. Có chăng là luật quảng cáo trong lĩnh vực xây dựng lỏng lẻo đã dẫn đến người mua phải chịu "quả đắng" và triền miên theo các vụ tranh chấp.

Hậu quả nào khi quảng cáo sai sự thật?

Theo đánh giá của giới chuyên gia và luật sư, pháp luật chưa có quy định cụ thể nào về việc quảng cáo bán hàng, xây dựng nhà mẫu cho dự án bất động sản.

Luật Quảng cáo và Luật Hình sự có một số điều chỉnh hành vi quảng cáo sai sự thật với các mức phạt từ phạt hành chính tới xử lý trách nhiệm hình sự nhưng cũng chỉ là chung chung. Trong đó, trường hợp quảng cáo sai sự thật có đầy đủ dấu hiệu của hành vi “quảng cáo gian dối” theo quy định của Bộ luật Hình sự, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào tính chất và mức độ nguy hiểm mà áp dụng chế tài hình sự thích hợp. Người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 10 - 100 triệu đồng, cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm. Ngoài ra, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền đến 50 triệu đồng, bị cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 - 5 năm.

Tuy Bộ luật Hình sự đã quy định như vậy nhưng trên thực tế, đến nay vẫn chưa có bất cứ chủ đầu tư nào bị xử phạt dù chỉ là phạt hành chính về hành vi quảng cáo gian dối. Vậy là, với việc chủ đầu tư bàn giao thiếu một số tiện ích như quảng cáo được cho là vi phạm hành chính trong quảng cáo, khách hàng chỉ có thể khởi kiện mới mong được giải quyết.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty tư vấn, quản lý bất động sản CBRE Hà Nội cho biết, tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến diện tích chung, quỹ bảo trì, phí quản lý. Vì vậy, cần phải có chế tài xử phạt nếu sản phẩm bất động sản chủ đầu tư bàn giao không đúng với hợp đồng trước đó. 

Bà Hoài An cho rằng, tranh chấp chung cư gây ảnh hưởng đến đời sống cư dân, cũng như đến giá trị sản phẩm và gây mất niềm tin của người mua nhà. Chắc chắn tranh chấp, mâu thuẫn ở các chung cư sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của sản phẩm bất động sản. Đặc biệt ở những dự án có tranh chấp xu hướng chững lại, thậm chí giảm giá. Thế nhưng, vì không có chế tài hợp lý cho nên nhiều chủ đầu tư vẫn thổi bồng dự án lên mây.

Chung cư quảng cáo không như hình ảnh thực: Thiệt cả đôi đường
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết: “Một khi câu chuyện tranh chấp bị đẩy đi quá xa tất yếu sẽ dẫn đến những hệ quả cho cả hai bên. Người mua nhà mất thời gian, chi phí và công sức những lần hô hào biểu tình nhưng vẫn không đạt được mục đích. Với cách thức giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư như vậy thì những người mua nhà vừa không thể hiện được sự văn minh, vừa không đem lại hiệu quả. Thậm chí những người mua nhà còn rất dễ "sa" vào các hành vi vi phạm pháp luật hình sự như: Gây rối trật tự công cộng; hủy hoại tài sản hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản. Đối với chủ đầu tư, uy tín bị ảnh hưởng nặng nề, dự án rớt giá, thanh khoản kém”.

"Thực tế cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 5 - 10%, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Một số dự án, nhà đầu tư chấp nhận lỗ để bán được nhà và thu hút sức mua. Vì vậy, các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn", ông Hà khẳng định.

Còn đối với chủ đầu tư, các vụ tranh chấp sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến danh tiếng của họ. Khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 1 - 2 triệu đồng/m2, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn, gây méo mó cho thị trường.

Một vị giám đốc của một sàn giao dịch bất động sản tại Thanh Xuân cho hay, 1 - 2 năm trở lại đây, tình trạng khách hàng đã mua chung cư giờ quay lại ký gửi căn hộ tăng lên đáng kể và đa phần các dự án này đều đang dính đến các vụ tranh chấp… Giá bán thường được chủ nhà rao cắt lỗ từ vài chục đến cả trăm triệu đồng/căn.

Các chuyên gia khuyến cáo, trước tình trạng quảng cáo quá đà của các dự án bất động sản hiện nay thì cả người mua lẫn nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ các thông tin liên quan tới dự án. Với những người chưa có kinh nghiệm tốt nhất là nên tham khảo các nhà tư vấn, những người nhiều kinh nghiệm... để không bị mắc lừa hoặc hớ khi tìm cho mình một không gian sống mơ ước.

Thanh Vân