Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, thông thường, các giao dịch bất động sản hay thanh toán bằng tiền hoặc chuyển khoản và không thông qua sàn giao dịch bất động sản, gây khó cho cơ quan chức năng kiểm tra, xác định nguồn gốc của tiền.
Nhiều lỗ hổng trong giao dịch bất động sản
Cũng theo NHNN, trong các vụ án rửa tiền được xét xử trong giai đoạn 2018 – 2022, hầu hết tài sản thu được là bất động sản. Thủ đoạn rửa tiền phổ biến là nhờ người thân trong gia đình mua, chuyển nhượng, cho tặng bất động sản.
Hiện, các giao dịch bất động sản ở các dự án giữa chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh cơ bản đều thanh toán qua ngân hàng. Tuy nhiên, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản dân sự (ngoài dự án), chiếm tỷ lệ đa số lại chủ yếu thanh toán bằng tiền mặt, có cả phương thức thanh toán bằng vàng. Điều này đã khiến bất động sản trở thành “nơi trú ẩn ưa thích” của hoạt động rửa tiền.
Các giao dịch bất động sản không quy định bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch, nhưng ngay cả khi bắt buộc thì cơ quan chức năng về phòng chống rửa tiền cũng đánh giá điều kiện thành lập, điều hành của những đơn vị này còn đơn giản, chưa có quy định cụ thể về mô hình, quy trình mua bán, dẫn đến số tồn tại, bất cập rủi ro liên quan đến rửa tiền.
Dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong giai đoạn 2019-2020, do tác động nghiêm trọng của đại dịch Covid-19, chỉ khoảng 20% số sàn giao dịch bất động sản hoạt động. Đến năm 2021, khi nền kinh tế dần thích nghi và phục hồi, tỷ lệ này đã tăng lên khoảng 40%.
Sang năm 2022, thị trường bất động sản khởi sắc, dẫn đến hoạt động của các sàn giao dịch trở lại bình thường, số lượng khách hàng tìm kiếm và giao dịch tăng mạnh so với năm trước. Hiện tại, hầu hết các sàn giao dịch đã hoạt động trở lại và có thêm nhiều sàn mới được thành lập, với tổng cộng hơn 1.100 sàn giao dịch bất động sản trên cả nước.
Theo quy định pháp luật, cá nhân muốn làm nghề môi giới bất động sản phải trải qua đào tạo, thi sát hạch và được cấp giấy chứng nhận hành nghề bởi cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản địa phương. Đến nay, đã có khoảng 40.000 cá nhân đã được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Sàn giao dịch cũng nhiều bất cập
Theo báo cáo của Cục Phòng chống rửa tiền (NHNN), trong giai đoạn 2018-2022, cơ quan này đã tiếp nhận 6 báo cáo kiểm toán nội bộ, 16 quy định về phòng chống rửa tiền và 1 báo cáo giao dịch đáng ngờ từ các doanh nghiệp trong lĩnh vực môi giới bất động sản. Số lượng giao dịch đáng ngờ ghi nhận từ lĩnh vực này là rất thấp so với quy mô ngành, cho thấy hiệu quả tuân thủ phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản còn hạn chế.
Nguyên nhân do rửa tiền thông qua bất động sản là một trong những kênh dễ khai thác do quy trình đầu tư tương đối đơn giản và ít ràng buộc. Bên cạnh đó, dịch vụ môi giới bất động sản còn nhiều thiếu sót về chuyên môn, nhiều cá nhân không có chứng chỉ hành nghề. Đặc biệt, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định, không kiểm soát tốt thông tin và tính pháp lý, thậm chí có hiện tượng “ôm hàng” và “thổi giá” gây nhiễu loạn thị trường.
Cùng với đó, chính sách thuế chưa phân biệt rõ giữa người sử dụng và nhà đầu tư, dẫn đến tình trạng đầu cơ. Cuối cùng, việc kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản còn lỏng lẻo, tiềm ẩn rủi ro trong tín dụng và phát hành trái phiếu, cổ phiếu của các doanh nghiệp.
Trước đó, nhiều chuyên gia cho rằng, giao dịch bất động sản qua sàn giúp đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng, chống rửa tiền. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, giao dịch qua sàn giúp bảo vệ người mua nhà, không làm tăng chi phí.
Cũng theo vị chuyên gia này, đây không phải là can thiệp hành chính vào thị trường mà là tổ chức lại thị trường để trở nên hiệu quả, minh bạch, khắc phục các khiếm khuyết vốn có. Trong tương lai, việc này sẽ góp phần thúc đẩy quá trình chuyển đổi số, minh bạch dữ liệu, hỗ trợ chống thất thu thuế, chống rửa tiền, điều tiết thị trường kịp thời nhờ có số liệu đầy đủ và minh bạch.
Trong khi đó, lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị thành lập sàn giao dịch bất động sản bao gồm giao dịch quyền sử dụng đất bảo đảm sự đồng bộ, thống nhất giữa đất đai và tài sản gắn liền với đất; hạn chế tình trạng đầu cơ, tạo bong bóng trên thị trường đất đai, phòng chống tham nhũng và rửa tiền…
