Định giá đất đòi hỏi số liệu, đầu vào chính xác

Để xác định giá đất sát thị trường đòi hỏi có cơ sơ dữ liệu đầu vào chính xác cũng như tăng cường vai trò của các bên tham gia, đặc biệt là cần có công cụ pháp luật để quản lý và bảo vệ các tổ chức định giá đất

Cơ sở dữ liệu thông tin giá đất còn thiếu xót

Giá đất nếu không mang hơi thở của cuộc sống, không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai sẽ dễ gây ra nhiều hệ lụy cho kinh tế, xã hội. Điển hình là hậu quả của thị trường bất động sản như hiện nay khi sau một thời gian giá đất hỗn loạn đã khiến thị trường rơi vào trầm lắng kéo dài, lượng giao dịch giảm sút.

Người dân vốn dĩ có thói quen mua bán, chuyển nhượng “hai giá”. Tức là giá sẽ do người mua và người bán tự thỏa thuận với nhau, khi chuyển nhượng bất động sản, giá thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng không đúng với giá trị thực tế giao dịch. Đây là một việc làm đã diễn ra trong nhiều năm qua, dần dần làm mất đi giá trị đất đai thực tế của thị trường để Nhà nước có thể tiếp cận được, gây hậu quả nghiêm trọng trong tham nhũng đất đai.

Theo PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc công khai giá đất, bảng giá đất trong thời gian qua chưa được thực hiện một cách triệt để. Mặc dù đã yêu cầu việc công bố các thông số liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhưng vẫn còn gặp nhiều trở ngại, khó khăn trong việc đưa số liệu chính xác, cập nhật đầy đủ. Đây là một trong những điểm khó nhất khi chúng ta ứng dụng bỏ khung giá đất.

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung
PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Phó Trưởng ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

“Nghị quyết 18 đã thể hiện sự quyết tâm trong việc hoàn thiện cơ chế xác định giác đất tuy nhiên chúng ta vẫn chưa xây dựng được ngân hàng cơ sở dữ liệu trong việc định giá đất. Do vậy, cần thực hiện từng bước một, và trong bước triển khai đầu tiên đòi hòi phải có số liệu đầu vào đầy đủ, chính xác”, bà Nhung nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia, việc xác định giá đất tiệm cận thị trường cần phải thực hiện một cách chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hài hòa lợi ích của các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lợi ích cộng đồng và Nhà nước. Chính vì vậy, để xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh, đầy đủ.

Ông Hoàng Văn Cường
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

GS. TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, công tác định giá đất là việc mang tính chất kỹ thuật khá sâu, việc định danh các bất động sản sẽ quyết định đến tính chất tính giá đất chính xác phù hợp với từng loại đất trong từng giai đoạn. Ngoài những quy định mang tính chất nguyên tắc, các phương pháp định giá đất theo luật đã đề ra, thì đòi hỏi cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết cho từng loại bất động sản, đất đai khác nhau.

Tăng cường vai trò của các bên tham gia định giá

PGS. TS. Doãn Hồng Nhung cho biết, trước đây chúng ta có đến 5 phương pháp xác định giá đất, khi áp dụng các phương pháp này, mỗi địa phương, khu vực và các cơ quan thực hiện nó lại ra một con số khác nhau, chính vì vậy việc triển khai trong thời gian qua còn gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình thực thi.

Do vậy, vai trò của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan thuế và quan trọng là tại các địa phương – nơi đăng ký biến động đất đai và công bố giá đất cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa các bên để đưa ra con số chính xác, bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất cũng như quyền lợi của Nhà nước khi thực hiện giao các giao dịch trên thị trường bất động sản.

Bỏ khung giá đất
Để xác định giá đất theo phương pháp tiếp cận thị trường đòi hỏi hệ thống cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất thị trường phải hoàn chỉnh, đầy đủ. (Ảnh minh họa)

“Hiện nay vẫn chưa rạch ròi trong định giá tài sản và định giá bất động sản. Khi mà định giá đất là một nghệ thuật và phụ thuộc rất nhiều vào những người tham gia công tác định giá đó như trình độ hiểu biết, năng lực cá nhân,…. Hay các thông tin về thửa đất đó, vị trí của mạnh đất, những yếu tố xung quanh có thể tác động đến mức tăng hay giảm giá trị của bất động sản.

Do vậy, để có được giá đất sát với giá thị trường như chúng ta mong muốn thì phải xem xét bất động sản đó ở nhiều khía cạnh khác nhau, không chỉ tiếp cận một cách khô cứng như diện tích hay hình dáng mà còn phải phụ thuộc vào những yếu tố bên ngoài của thửa đất đó, đấu giá đất để làm gì, vị trí và quá khứ của bất động sản đó ra sao”, bà Nhung chia sẻ.

Về hội đồng định giá đất, PGS. TS. Doãn Hồng Nhung cho rằng phải, có đầy đủ các thành phần tham gia như chuyên gia, những người có chức vụ quyền hạn, những nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật và quan trọng là phải có người có đất bị thu hồi theo quy định. Quy trình triển khai lần này phải chi tiết, cụ thể hơn so với những lần trước đây.

Định giá đất
Các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. (Ảnh minh họa)

Tương tự, ông Hoàng Văn Cường cũng đề nghị, cần có những quy định cụ thể hơn về các tổ chức định giá, tư vấn. Hiện nay có hiện tượng, một số tổ chức e ngại, thậm chí không dám nhận nhiệm vụ định giá tài sản hay định giá đất do chưa có quy định pháp luật cho những tổ chức này.

Do vậy, nên bổ sung thêm các quyền hạn của tổ chức định giá đất được quyền yêu cầu cơ quan nhà nước quản lý thông tin về đất đai cung cấp những thông tin để phục vụ nhiệm vụ tổ chức. Đồng thời, có những công cụ pháp luật để bảo vệ những người làm định giá hiện nay.

Rõ ràng, giá cả thị trường luôn biến động, khó nắm bắt nhưng giá trị thị trường thì khá ổn định có thể xác định được, đây chính là giá trị mang lại của đất. Để xác định được đúng giá trị đó, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Chỉ khi làm được điều này, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính minh bạch, khách quan và phản ánh đúng giá trị của thị trường.