Trong năm 2024, tại TP.HCM, phân khúc nhà phố và biệt thự gần như không ghi nhận dự án mới. Một số phân khu của các dự án cũ như Jardin Villas Vạn Phúc City, Clarita Khang Điền, hay The 9 Stellars SonKim Land tiếp tục được triển khai, nhưng giá bán dao động từ 80 đến hơn 100 triệu đồng/m², gây cản trở thanh khoản.
Giáo cao cản trở thanh khoản
Không chỉ tại TP.HCM, các tỉnh lân cận như Bình Dương cũng ghi nhận mức giá cao đối với phân khúc này. Nhiều dự án shophouse được chào bán với giá từ 5 - 8 tỷ đồng, trong khi biệt thự dao động từ 10 - 15 tỷ đồng tùy diện tích. Mặc dù thị trường bất động sản đối mặt với nhiều khó khăn, phân khúc này vẫn duy trì sức nóng, ngay cả tại các khu vực xa trung tâm, với hạ tầng giao thông chưa thuận tiện.
Ông Hà Văn Thiện, Phó Tổng giám đốc Công ty CP Tập đoàn Trần Anh cho rằng, tại TP.HCM, quy trình hoàn thiện pháp lý kéo dài và quỹ đất hạn chế đã làm giảm nguồn cung nghiêm trọng. Sự thay đổi trong khung pháp lý và các quy định mới về đất đai khiến các chủ đầu tư phải thận trọng hơn khi triển khai dự án. Do đó, việc phân khúc nhà phố, biệt thự dịch chuyển về các khu vực lân cận như Đồng Nai, Bình Dương, Long An là điều dễ hiểu.
Tại các khu vực này, quỹ đất còn rộng, việc hoàn thiện pháp lý thuận lợi hơn, và các dự án được hưởng lợi từ sự phát triển hạ tầng giao thông, như các tuyến metro hay đường vành đai, tạo thêm sức hút. Tuy nhiên, giá bất động sản tại đây vẫn không giảm, chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.
Giá nhà phố và biệt thự luôn ở mức cao chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh
Ông Nguyễn Văn Dũng, một nhà đầu tư, nhận định giá nhà phố và biệt thự tại TP.HCM đã vượt đỉnh trong những năm qua, giới hạn khả năng tiếp cận của phần lớn nhà đầu tư. Trước đây, chỉ với 5 tỷ đồng, một căn nhà phố diện tích 5x20m² tại TP. Thủ Đức có thể mua được, nhưng hiện tại điều này là không thể.
Theo Bộ Xây dựng, việc tăng giá trong phân khúc biệt thự và nhà phố hiện nay chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở một số khu vực nhất định. Nguyên nhân chính đến từ sự gia tăng chi phí liên quan đến đất đai khi áp dụng bảng giá đất mới, cùng với tình trạng thiếu hụt nguồn cung bất động sản kéo dài. Ngoài ra, những biến động trong nền kinh tế, đặc biệt là ở các kênh đầu tư truyền thống như vàng và chứng khoán, đã thúc đẩy tâm lý của nhà đầu tư chuyển hướng dòng tiền sang bất động sản nhằm bảo toàn và tích lũy vốn.
Dự báo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường năm 2025 sẽ vượt qua các trở ngại còn sót lại và bước vào một chu kỳ mới. Loại hình căn hộ chung cư, đặc biệt là phân khúc cao cấp, tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, biệt thự và nhà phố dần nổi lên như một tâm điểm nhờ các dự án tại các đại đô thị với tiêu chuẩn hoàn thiện cao, thiết kế thông minh, tích hợp công nghệ hiện đại và đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững.
Hướng tới mở rộng đối tượng tiếp cận
Nhận định về phân khúc biệt thự và nhà phố, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, các sản phẩm bất động sản này sẽ tiếp tục giữ vị trí quan tâm lớn thứ hai trên thị trường, sau căn hộ chung cư. Giá của các sản phẩm này dự báo sẽ có xu hướng dao động nhẹ, đi ngang hoặc tăng nhẹ. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng tiềm năng tăng giá của từng khu vực, loại hình sản phẩm và khả năng tài chính cá nhân trước khi đưa ra quyết định.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội cho biết, nguồn cung biệt thự, nhà phố trong các năm tới không chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu, mà còn từ các dự án đô thị mới ở Đan Phượng, Long Biên và Tây Hồ. Dự kiến, tổng nguồn cung bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội sẽ vượt 7.000 căn vào năm 2025.
Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung mới cũng sẽ được cải thiện đáng kể nhờ vào các dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam, với tổng số căn dự kiến đạt khoảng 2.000, gấp 8 lần so với năm 2024.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting nhận định rằng, hiện tại TP.HCM rất ít dự án nhà phố và biệt thự mới, các chủ đầu tư chủ yếu triển khai bán hàng tại các phân khu cũ hoặc mở rộng các phân khu mới. Tỉnh Bình Dương hiện dẫn đầu thị trường về phân khúc này, chiếm khoảng 40,2% nguồn cung mới và 50,2% lượng tiêu thụ, với TP. Thủ Dầu Một chiếm ưu thế lớn nhất.
Nhà phố, biệt thự sẽ tiếp tục giữ vị trí quan tâm lớn thứ hai trên thị trường, sau căn hộ chung cư
Theo đó, ông Thắng dự báo, nguồn cung nhà phố, biệt thự sẽ tăng tích cực, dao động từ 3.000–3.500 căn, tập trung tại Đồng Nai, Long An và Bình Dương. Những dự án được hoàn thiện pháp lý, đảm bảo tiến độ thi công và có kết nối vùng thuận tiện sẽ trở thành tâm điểm thanh khoản.
Theo Viện nghiên cứu Kinh tế tài chính bất động sản Dat Xanh Services, giá của các loại hình nhà phố, biệt thự, shophouse và đất nền ở hầu hết các khu vực đều có xu hướng tăng từ 3-10%, ngoại trừ khu vực miền Tây duy trì mức giá ổn định.
Dù vậy, giá bán cao vẫn là rào cản với nhiều khách hàng, dẫn đến tình trạng nhà bỏ trống hoặc xây dựng dang dở. Các chuyên gia hy vọng, từ năm 2025, với việc thắt chặt chính sách đất đai, giá bất động sản sẽ ổn định, giảm áp lực đầu cơ, tạo sân chơi cân bằng hơn. Trong thời gian tới, nguồn cung cải thiện sẽ mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản TP.HCM. Dù vậy, giá bất động sản vẫn được dự báo tiếp tục tăng, đặc biệt ở các khu vực trọng điểm như khu Đông và khu Nam.
Để cân bằng thị trường, phân khúc nhà phố, biệt thự cần không còn là sân chơi riêng của giới siêu giàu. Sự thông suốt trong các luật liên quan sẽ góp phần ổn định giá cả, giảm lãng phí, và mở rộng đối tượng tiếp cận phân khúc này.
