Nguồn cung nhà ở thấp kỷ lục, TP.HCM có nguy cơ thiếu hụt lao động

Theo báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024 của Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm qua, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 17 dự án, bao gồm 1 dự án nhà ở xã hội và 16 dự án nhà ở thương mại. Tổng diện tích các dự án này đạt 709.015,4 m², với tổng mức đầu tư hơn 40.742 tỷ đồng.

Cả năm 2024 mới có 6 dự án nhà ở được mở bán

Bên cạnh đó, có 14 dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng. Về tiến độ triển khai, toàn thành phố hiện có 33 dự án hoặc phần dự án đang thực hiện, trong đó bao gồm 29 dự án nhà ở thương mại, 3 dự án nhà ở xã hội và 1 dự án nhà lưu trú công nhân. Số dự án đã hoàn thành trong năm là 15, với 11 dự án nhà ở thương mại, 3 dự án hoặc phần dự án nhà ở xã hội và 1 dự án hoặc phần dự án nhà lưu trú công nhân.

Riêng trong quý IV/2024, TP.HCM chỉ có 3 dự án nhà ở thương mại với 912 căn hộ đủ điều kiện mở bán. Đáng chú ý, toàn bộ nguồn cung này đều thuộc phân khúc căn hộ cao cấp và đã được tiêu thụ hết trong quý. Tính chung cả năm 2024, thành phố có 6 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn, cung cấp ra thị trường 3.845 sản phẩm, bao gồm 3.801 căn hộ chung cư và 44 căn nhà thấp tầng.

Đánh giá về tình hình thị trường, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, vướng mắc pháp lý đang là trở ngại lớn nhất, chiếm tới 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản. Điều này đã khiến nguồn cung nhà ở tại TP.HCM sụt giảm nghiêm trọng trong nhiều năm qua.

Tuy nhiên, thành phố đã và đang nỗ lực tháo gỡ các vướng mắc, tạo ra những tín hiệu tích cực cho thị trường. Nếu các thủ tục hành chính tiếp tục được rút ngắn và các điểm nghẽn pháp lý sớm được giải quyết, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực để phục hồi và phát triển.

Trước đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản dù có kế hoạch phát triển dự án, hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép mở bán nhưng vẫn chưa được thông qua do vướng mắc pháp lý. Một trong những trở ngại lớn nhất là việc xác định đơn giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Đây được xem là khâu then chốt trong quá trình triển khai dự án, nhưng cũng là rào cản khiến không ít doanh nghiệp phải đình trệ hoạt động.

Đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án trên đường Võ Văn Kiệt (quận 8, TP.HCM) cho biết, dù phần hầm của dự án đã được xây dựng xong từ nhiều năm trước, nhưng do chưa xác định được đơn giá đất, doanh nghiệp vẫn chưa thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc không thể xin giấy phép xây dựng phần thân.

Doanh nghiệp đã nhiều lần đề xuất được nộp tiền trước để tiếp tục triển khai dự án, nhưng chưa được chấp thuận, khiến công trình tiếp tục rơi vào tình trạng đình trệ, bị bỏ hoang suốt thời gian dài. Không riêng doanh nghiệp này, nhiều đơn vị khác cũng đã liên tục kiến nghị cơ quan chức năng sớm tháo gỡ vướng mắc, để thực hiện các bước tiếp theo, nhưng đến nay, số lượng dự án được cấp phép mở bán tại TP.HCM vẫn rất hạn chế.

Nguy cơ thiếu hụt nguồn lao động

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhận định diễn biến nguồn cung trên thị trường bất động sản hiện nay đang tái lập chu kỳ của 10 năm trước. Năm 2024 được xem là giai đoạn bản lề khi thị trường kỳ vọng vào cú hích từ Luật Đất đai, trong khi năm 2025 sẽ mở đầu cho một chu kỳ phát triển mới. Tuy nhiên, phải mất ít nhất hai năm nữa, thị trường mới có thể bước vào giai đoạn tăng tốc và bùng nổ nguồn cung như đã từng diễn ra trong thập kỷ trước.

Nhìn nhận về tình trạng nguồn cung nhà ở tại TP.HCM tăng trưởng chậm, ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM) cho biết, ngay sau khi ba bộ luật quan trọng liên quan đến đất đai có hiệu lực, thành phố đã tích cực tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.

Tính đến nay, trong tổng số 64 dự án cần tháo gỡ, 34 dự án đã được giải quyết một phần, 9 dự án hoàn tất vướng mắc pháp lý, trong khi 21 dự án còn lại đang được rà soát để đẩy nhanh tiến độ xử lý trong năm tới.

Tuy vậy, theo ông Hồ, ngay cả khi được gỡ vướng và chấp thuận chủ trương đầu tư, các dự án vẫn cần thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý và triển khai xây dựng theo đúng quy trình trước khi có thể mở bán. Quá trình này thường kéo dài từ 1-2 năm.

Bên cạnh đó, dù các quy định mới đã giúp tháo gỡ một số vướng mắc, quy trình phê duyệt dự án vẫn phải tuân theo nhiều bộ luật và thông qua nhiều cơ quan chức năng, khiến thời gian hoàn tất thủ tục kéo dài. Do đó, dù nguồn cung năm 2025 có thể được cải thiện, nhưng chưa thể tăng đột biến và cần thêm thời gian để thực sự bùng nổ.

Không chỉ đối mặt với tình trạng nguồn cung hạn chế, TP.HCM còn tiếp tục chứng kiến sự lệch pha trong cơ cấu nguồn cung. Theo bà Dương Thùy Dung, trong năm 2025, khoảng 80% lượng căn hộ mở bán tại cả TP.HCM và Hà Nội thuộc phân khúc cao cấp, hạng sang với mức giá trên 60 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân (dưới 25 triệu đồng/m²) gần như biến mất, ngay cả các dự án trung cấp (dưới 40 triệu đồng/m²) cũng không còn xuất hiện.

“Việc nguồn cung mới nghiêng hoàn toàn về phân khúc cao cấp sẽ khiến giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội tiếp tục tăng với biên độ trung bình từ 8-10% mỗi năm,” bà Dung dự báo.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích giá bất động sản vẫn có xu hướng tăng do nguồn cung chưa được giải tỏa, trong khi chi phí phát triển dự án ngày càng leo thang. Tuy nhiên, ông cho rằng điều này không mang lại tác động tích cực cho thị trường.

Bài học từ năm 2022 cho thấy, chính việc giá nhà tăng quá cao, vượt xa khả năng hấp thụ của nền kinh tế, đã dẫn đến tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản. Khi ngay cả giới đầu tư cũng không thể gánh nổi mức giá mới, họ buộc phải rời bỏ thị trường, tạo ra hiệu ứng tiêu cực lan rộng.

Hệ quả từ đà tăng giá bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến thị trường mà còn gây áp lực lớn lên vấn đề an sinh xã hội. Ông Hiển nhận định, nếu giá nhà tiếp tục leo thang, nhiều người lao động sẽ không còn cơ hội sở hữu nhà ở TP.HCM, buộc phải rời đi để tìm kiếm nơi sinh sống và làm việc phù hợp hơn. Điều này sẽ khiến thành phố đối mặt với nguy cơ thiếu hụt lao động, tác động tiêu cực đến sự phát triển kinh tế chung.

Chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa cũng cho rằng, với mức thu nhập bình quân khoảng 130 triệu đồng/năm, chỉ những người có thu nhập trên 35 triệu đồng/tháng mới đủ khả năng mua nhà, trong khi nhóm thu nhập trung bình gần như không còn cơ hội tiếp cận nhà ở. Nếu không có giải pháp phù hợp để điều chỉnh cơ cấu nguồn cung và hỗ trợ nhà ở cho người lao động, TP.HCM có thể đối mặt với nguy cơ “chảy máu” nhân lực trong tương lai.