Làm sao để đạt được “KPI” nhà ở xã hội?

Theo Quyết định số 444/QĐ-TTg về chỉ tiêu hoàn thành nhà ở xã hội (NOXH), trong năm 2025 cả nước phải hoàn thành 100.275 căn hộ. Nâng tổng số căn hộ cần hoàn thành trong giai đoạn 2025-2030 là 995.445 căn để đạt được mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021-2030.

Công cụ quan trọng thu hút đầu tư

Nhiều ý kiến cho rằng, chỉ đạo này sẽ giúp phân khúc NOXH "bước sang một chương mới" trong bối cảnh thiếu hụt NOXH hiện nay đã trở nên nghiêm trọng. Trong khi căn hộ cao cấp dư thừa, NOXH lại trở nên khan hiếm, với tỷ lệ cạnh tranh rất cao, thậm chí hàng trăm người "chọi" nhau để giành một suất mua NOXH.

Trong các năm qua, nhiều địa phương và doanh nghiệp cam kết xây dựng hàng chục ngàn căn NOXH, nhưng kết quả không như mong đợi. Tuy nhiên, với việc xác định chỉ tiêu rõ ràng cho từng năm, chính quyền địa phương sẽ phải chịu trách nhiệm và có giải pháp hỗ trợ doanh nghiệp, tạo điều kiện thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ xây dựng NOXH.

Chỉ tiêu hoàn thành NOXH cần được công khai và trở thành công cụ quan trọng thu hút đầu tư. Bởi ngoài yếu tố vốn, công nghệ và đất đai, nhân lực cũng đóng vai trò quan trọng đối với doanh nghiệp. Để thu hút nhân lực chất lượng, cần có các chính sách đãi ngộ hợp lý, giúp người lao động ổn định cuộc sống và có chỗ ở tốt.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, phân khúc NOXH có ảnh hưởng sâu rộng đến cả kinh tế và xã hội, đặc biệt trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Việc triển khai các dự án NOXH không chỉ tạo động lực mạnh mẽ cho ngành xây dựng, mà còn giúp gia tăng cơ hội việc làm cho công nhân, kỹ sư và các ngành liên quan như vật liệu xây dựng và nội thất.

Hơn nữa, sự phát triển của phân khúc này sẽ góp phần cân bằng cung - cầu trên thị trường bất động sản, từ đó giảm thiểu tình trạng bong bóng giá nhà. Điều này đã được chứng minh qua gói ưu đãi 30.000 tỷ đồng triển khai vào năm 2013, khi thị trường bất động sản đang đóng băng và giao dịch trầm lắng. Để kích hoạt thị trường, Chính phủ đã đưa ra gói vay ưu đãi cho NOXH, giúp phân khúc nhà ở giá rẻ hồi phục, kéo theo sự ấm lên của toàn bộ thị trường.

Khi người lao động có nhà ở ổn định với giá hợp lý, họ có thể dành thêm thu nhập cho tiêu dùng và đầu tư vào các lĩnh vực khác. Việc có chỗ ở gần nơi làm việc không chỉ giúp giảm chi phí và thời gian di chuyển mà còn nâng cao năng suất lao động.

Ngoài ra, NOXH còn giúp nhóm người thu nhập thấp có cơ hội sống trong điều kiện tốt hơn, giảm tình trạng ở trọ chật chội và thiếu tiện nghi. Điều này không chỉ giảm khoảng cách giàu nghèo mà còn tạo điều kiện cho người dân tiếp cận cuộc sống ổn định hơn. Môi trường sống được cải thiện cũng giúp giảm thiểu các vấn đề như tội phạm, bạo lực gia đình và các vấn đề về sức khỏe tâm lý do áp lực nhà ở.

Theo ông Quang, các dự án NOXH đi kèm với hạ tầng đồng bộ, bao gồm trường học, bệnh viện và hệ thống giao thông, giúp các đô thị phát triển bền vững và có kế hoạch hơn. Nhìn chung, phát triển NOXH không chỉ là giải pháp an sinh xã hội mà còn là động lực quan trọng thúc đẩy nền kinh tế và nâng cao chất lượng sống của người dân.

Làm sao để đạt được “KPI”?

Cũng đánh giá cao lợi ích mà NOXH mang lại, GS.TS Đặng Hùng Võ vẫn bày tỏ lo ngại về việc giá NOXH hiện nay đã bị đẩy lên quá cao, không còn phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập thấp. Nếu chính sách NOXH vẫn mang tính bao cấp, việc thực hiện mục tiêu này sẽ gặp khó khăn. Để căn hộ thực sự đến tay người cần, cần có một quá trình dài và sự phối hợp đồng bộ giữa các chính sách liên quan.

Cũng chia sẻ quan điểm tương tự, Th.S Ngô Gia Hoàng, giảng viên Trường Đại học Luật TP.HCM cho rằng, trong bối cảnh giá nhà ở thương mại tại các đô thị lớn ngày càng cao so với thu nhập bình quân của người dân, việc đẩy mạnh xây dựng NOXH và nhà ở giá rẻ trở thành bài toán khó không chỉ ở Việt Nam mà còn ở nhiều quốc gia. Để đạt được mục tiêu về số lượng NOXH, cần làm rõ một số vấn đề quan trọng.

Thứ nhất, cần xác định rõ ai là đối tượng chủ yếu phát triển NOXH. Hiện nay, Nhà nước đang thực hiện mô hình phát triển NOXH thông qua các dự án của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi mục tiêu chính sách NOXH là hỗ trợ đối tượng yếu thế, trách nhiệm chính trong việc phát triển NOXH cần thuộc về Nhà nước.

Thứ hai, khi huy động nguồn lực xã hội, đặc biệt từ các doanh nghiệp bất động sản, cần nhận thức rằng các doanh nghiệp luôn đặt lợi nhuận lên hàng đầu. Trong khi đó, chi phí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở đòi hỏi nguồn vốn lớn và dài hạn. Doanh nghiệp tham gia đầu tư phải vay vốn với lãi suất cao và thời gian thu hồi vốn lâu, điều này khiến họ khó có thể chịu đựng được.

Mặc dù đã có nhiều quy định tích cực để thúc đẩy phát triển NOXH, vấn đề hiện nay là đưa các quy định này vào thực tiễn. Cụ thể, các địa phương cần thực hiện nghiêm túc quy định về bố trí quỹ đất cho NOXH, tăng cường kiểm tra, giám sát và yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất cho NOXH.

Bên cạnh đó, cần có các gói tín dụng ưu đãi với lãi suất thấp, thời gian ưu đãi dài và thủ tục đơn giản hơn để tiếp cận nguồn vốn ưu đãi. Thời gian phê duyệt và cấp phép cho các dự án cần được rút ngắn, tạo cơ chế ưu tiên cho các dự án NOXH.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn chỉ ra rằng, tình trạng thiếu hụt nguồn cung NOXH tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay có nguyên nhân khá giống nhau. Một trong những nguyên nhân chính là thủ tục phê duyệt đầu tư dự án NOXH phức tạp, không khác gì các dự án nhà ở thương mại và đôi khi còn phức tạp hơn.

Vì vậy, nhiều doanh nghiệp chọn phát triển các dự án nhà ở thương mại có lợi nhuận cao hơn, thay vì đầu tư vào nhà ở xã hội. Để khắc phục điều này, cần đơn giản hóa thủ tục và rút ngắn thời gian phê duyệt dự án NOXH từ 2 năm hiện nay xuống còn 1 năm.

Ông Tuấn cũng cho rằng, để phát triển NOXH hiệu quả, cần huy động nhiều doanh nghiệp tham gia. Nếu chỉ có 1-2 doanh nghiệp thực hiện, nguồn cung sẽ không đủ đáp ứng nhu cầu. Bên cạnh đó, cần có quy định bắt buộc đối với các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở thương mại ở khu vực trung tâm phải xây dựng NOXH tại các vùng ven đô thị để tăng cung NOXH.

Song song đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đề xuất giảm thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với các dự án NOXH để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH cho thuê. Mức thuế này nên giảm xuống còn 3% và 6%, thay vì 5% và 10% như hiện nay.

Cuối cùng, ông Châu cũng nhấn mạnh, một trong những rào cản lớn trong việc phát triển NOXH tại TP.HCM là sự thiếu phối hợp giữa các sở, ngành, quận, huyện, dẫn đến quá trình giải quyết thủ tục hành chính cho các dự án bị chậm. Để giải quyết vấn đề này, cần có sự chỉ đạo quyết liệt từ UBND các địa phương, tháo gỡ vướng mắc và rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng các dự án NOXH.