Nhà đầu tư chung cư bất an trước quy định siết chặt cho thuê ngắn hạn

UBND TP.HCM vừa ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Theo đó, chỉ những dự án chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được phép kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch, bao gồm các hình thức cho thuê ngắn hạn theo ngày, theo giờ hoặc thông qua nền tảng Airbnb.

Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định đối với ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đồng thời thực hiện nghĩa vụ đăng ký tạm trú cho khách thuê theo quy định pháp luật. Đối với căn hộ chung cư thông thường, quy định nêu rõ chỉ được phép cho thuê để ở, không được sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch ngắn hạn. Việc cho thuê phải có hợp đồng ký kết giữa chủ nhà và người thuê nhưng không bắt buộc công chứng hay chứng thực.

Nhà đầu tư sốt sắng tìm lối thoát

Anh Hoàng Quân, một môi giới chuyên về căn hộ cho thuê tại TP.HCM cho biết, Airbnb là mô hình kinh doanh giúp chủ nhà tận dụng căn hộ trống để tạo thêm thu nhập. Doanh thu trung bình của một căn hộ cho thuê ngắn hạn tại TP.HCM trong mùa cao điểm dao động từ 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương với mức cho thuê dài hạn. Không ít nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ, với doanh thu hàng trăm triệu đồng mỗi tháng. Nhờ lợi nhuận hấp dẫn, nhiều nhà đầu tư đã rót hàng tỷ đồng vào mô hình này.

Chị Hà Phương Ly (quận 7, TP.HCM) đã đầu tư hơn 6 tỷ đồng, trong đó 4 tỷ đồng dùng để mua một căn hộ tại quận 4, còn lại 2 tỷ đồng để thuê lại các căn hộ khác. Sau hơn ba năm hoạt động, các căn hộ của chị Ly luôn đạt tỷ lệ lấp đầy trên 75%, mang lại nguồn thu ổn định. Tuy nhiên, từ cuối năm 2024, áp lực từ ban quản lý và cư dân chung cư ngày càng lớn, ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của chị.

Đối với những nhà đầu tư sử dụng vốn tự có như chị Ly, lo lắng là một chuyện, nhưng với những người vay vốn ngân hàng, áp lực còn lớn hơn nhiều. Chị Ly chia sẻ một người bạn của mình đang vay gần 3 tỷ đồng để đầu tư vào mô hình này, và nếu không có giải pháp phù hợp, người này có nguy cơ lỗ hàng tỷ đồng.

"Nhiều bạn bè tôi như đang ngồi trên đống lửa. Ngoài khoản lãi ngân hàng vài chục triệu mỗi tháng, họ còn phải gánh thêm chi phí sửa chữa, nội thất lên đến hàng trăm triệu mà vẫn chưa thu hồi vốn. Nếu không thể tiếp tục cho thuê ngắn hạn, việc chuyển đổi sang hình thức dài hạn sẽ mất nhiều thời gian và không hề đơn giản", chị Ly bày tỏ.

Trong khi đó, một số ý kiến lo ngại việc cấm cho thuê ngắn hạn có thể ảnh hưởng đến ngành du lịch. Ông Nhật, một cư dân quận 4, cho rằng nhiều khách du lịch ưa chuộng mô hình này vì giá cả hợp lý, có thể tự nấu ăn và tiết kiệm chi phí. Thay vì cấm hoàn toàn, chính quyền nên có biện pháp quản lý chặt chẽ hơn, chẳng hạn như yêu cầu chủ nhà và khách thuê tuân thủ nội quy chung cư, đăng ký kinh doanh và đóng thuế đầy đủ.

"Hệ thống của Airbnb có cơ chế đánh giá căn hộ và khách thuê. Nếu vi phạm nội quy, căn hộ sẽ bị từ chối cho thuê. Quan trọng là quản lý chặt chẽ, chứ không nên cấm hoàn toàn, vì điều này có thể làm giảm lượng khách du lịch trong khi chúng ta đang cần phát triển kinh tế du lịch", ông Nhật nêu quan điểm.

Không nên cấm hoàn toàn

Chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho biết, trước đây, mô hình cho thuê ngắn hạn mang lại lợi nhuận hấp dẫn, thu hút đông đảo khách du lịch, chuyên gia công tác ngắn ngày và những người có nhu cầu lưu trú tạm thời. Nhờ đó, nhiều nhà đầu tư đã tận dụng các nền tảng như Airbnb để khai thác nguồn thu ổn định.

Tuy nhiên, với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn, khiến lợi nhuận giảm sút đáng kể. Những khu vực từng là "điểm nóng" của loại hình cho thuê ngắn hạn như trung tâm TP.HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui. Không ít người chấp nhận bán cắt lỗ để giảm áp lực tài chính, đặc biệt là những ai đã mua nhà bằng vốn vay ngân hàng.

Cũng theo ông Kiên, phân khúc chung cư cao cấp chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ quy định này. Khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà ở nơi khác, chủ yếu đầu tư để cho thuê. Khi thị trường mất đi phân khúc cho thuê ngắn hạn, nhu cầu đầu tư giảm mạnh, khiến thanh khoản chung cư sụt giảm. Việc bán căn hộ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là với các dự án gần trung tâm, sân bay hoặc khu vực thu hút du lịch.

Tuy nhiên, trên thực tế, đây không phải là một quy định mới mà chỉ là việc thực thi chặt chẽ hơn. Luật Nhà ở 2014 đã quy định chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú. Thế nhưng, do công tác quản lý chưa nghiêm ngặt, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình cho thuê ngắn hạn mà không bị xử lý. Việc thắt chặt quản lý lần này nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu, giúp thị trường phát triển bền vững hơn và giảm thiểu rủi ro pháp lý trong tương lai cho các nhà đầu tư.

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, luật sư Hoàng Thu (Đoàn Luật sư TP.HCM) cũng cho rằng, Luật Nhà ở 2024 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh dịch vụ như karaoke, spa..., nhưng không cấm cho thuê để ở, dù là ngắn hạn hay dài hạn.

Theo luật sư Thu, nếu chủ nhà kê khai thuế đầy đủ, tuân thủ nội quy chung cư và đảm bảo an ninh trật tự, thì không có lý do gì để cấm. Hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú cũng cần đáp ứng các điều kiện kinh doanh có điều kiện, bao gồm thành lập doanh nghiệp, đảm bảo tiêu chí về cơ sở vật chất và phòng cháy chữa cháy.

Tại TP.HCM, nhiều nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi thường mua căn hộ để cho thuê nhằm tạo thu nhập thụ động. Việc cấm cho thuê lưu trú du lịch không chỉ hạn chế quyền lợi của họ mà còn ảnh hưởng đến thị trường bất động sản vốn đang gặp nhiều khó khăn.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng TP.HCM cần có hướng dẫn cụ thể hơn về quy định giữa căn hộ cho thuê để ở và căn hộ cho thuê lưu trú du lịch, đảm bảo tính minh bạch và phù hợp với nhu cầu thực tế. Nếu chủ nhà kê khai thuế đầy đủ và tuân thủ quy định, việc cấm đoán hoàn toàn là không hợp lý.

Hơn nữa, nếu không được cho thuê, nhiều căn hộ sẽ bị bỏ trống, gây lãng phí tài nguyên, trong khi Nhà nước cũng thất thu một khoản thuế đáng kể. Nếu không có phương án triển khai hợp lý, quy định này có thể làm gia tăng mâu thuẫn giữa chủ nhà với ban quản lý và ban quản trị chung cư.