Chuyển biến “lạ” của thị trường cho thuê văn phòng

Báo cáo thị trường mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, giá thuê văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng trong hai năm tới, nhờ vào sự phục hồi tích cực của nhu cầu thuê từ cuối năm nay.

Khách thuê dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm

Dự báo trong năm 2025, Hà Nội sẽ đón thêm 24.500 m² văn phòng mới, với giá thuê kỳ vọng tăng từ 1,7% đến 2,2%. Sự gia tăng này được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê văn phòng từ các doanh nghiệp lớn, giúp tỷ lệ hấp thụ thuần dự báo sẽ đạt khoảng 40.400 m² vào tháng 12 năm 2025. Tới năm 2027, giá thuê sẽ tiếp tục tăng nhẹ khoảng 1% mỗi năm, nhờ vào sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường.

Tại TP.HCM, giá thuê văn phòng dự báo cũng sẽ tăng mạnh, khoảng 5% trong năm 2025, nhờ vào sự sôi động của các hoạt động mở rộng và dịch chuyển văn phòng tại các tòa nhà hạng A. Trong đó, hai khu đô thị mới là Thủ Thiêm và Phú Mỹ Hưng được xem là những trung tâm văn phòng tiềm năng. Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, thị trường văn phòng sẽ bước vào giai đoạn ổn định hơn, với mức tăng giá giảm xuống chỉ còn 0,4-0,5% mỗi năm.

Nguồn cung mới sẽ liên tục được đưa ra thị trường trong giai đoạn 2026-2027, điều này có thể làm tăng tỷ lệ bỏ trống văn phòng. Theo dự báo của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội sẽ tăng 7,7% mỗi năm trong 4 năm tới, khiến tỷ lệ trống có thể lên đến 27-28%. Tại TP.HCM, nguồn cung mới sẽ là khoảng 85.000 m² mỗi năm, kéo tỷ lệ trống lên khoảng 24%.

Để hiểu rõ hơn về nhu cầu thị trường trong giai đoạn 2025-2026, Savills Hà Nội đã tiến hành khảo sát với gần 500 doanh nghiệp thuê văn phòng hạng A và hạng B vào cuối năm 2024. Kết quả khảo sát cho thấy sự thay đổi rõ rệt trong xu hướng lựa chọn vị trí văn phòng.

Trước đây, khu vực Hoàn Kiếm là khu vực được ưu tiên, nhưng hiện nay, Ba Đình đã vượt lên dẫn đầu và trở thành khu vực được ưa chuộng nhất, tiếp theo là Cầu Giấy. Tỷ lệ khách thuê quan tâm đến Hoàn Kiếm đã giảm mạnh từ 45% trong các năm 2021-2022 xuống chỉ còn khoảng 25% vào năm 2024.

Bên cạnh đó, khách thuê cũng mở rộng phạm vi tìm kiếm văn phòng. Thay vì chỉ tập trung vào một khu vực, họ hiện nay thường xem xét ít nhất hai khu vực khác nhau, như Hoàn Kiếm và Ba Đình, Ba Đình và Cầu Giấy, hay Ba Đình và Đống Đa, Tây Hồ. Sự phân hóa của thị trường văn phòng Hà Nội đã tạo ra nhiều sự lựa chọn hơn cho khách thuê, giúp họ dễ dàng đàm phán và đạt được các điều kiện thuê thuận lợi hơn.

Tại TP.HCM, theo bà Như Quỳnh, Phó Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills TP.HCM, các công ty trước đây thường ưu tiên lựa chọn vị trí tại các quận trung tâm như quận 1 và quận 3, hoặc các khu vực lân cận như quận 4 và Bình Thạnh.

Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là tuyến metro và các tuyến đường kết nối, các tòa nhà xung quanh các ga metro, điển hình như khu vực quận 2 và quận 9 cũ, đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ khách thuê.

Nhiều doanh nghiệp muốn sở hữu văn phòng riêng

Nói về xu thế này, các chuyên gia cho biết, dù những khu vực xa trung tâm có giá thuê cao hơn, nhờ vào sự cải thiện đáng kể trong hạ tầng giao thông, các sản phẩm văn phòng chất lượng tốt vẫn thu hút sự quan tâm.

Điều này càng rõ rệt trong bối cảnh nguồn cung văn phòng tại các khu vực trung tâm đang hạn chế, trong khi chi phí thuê tiếp tục tăng cao. Nhờ đó, khách thuê có thể mở rộng phạm vi tìm kiếm và đàm phán tốt hơn để đạt được điều kiện thuê thuận lợi hơn so với trước đây.

Ngoài xu thế dịch chuyển, trước áp lực giá thuê tăng cao, không ít doanh nghiệp đã chuyển sang xu hướng tìm mua văn phòng để sở hữu lâu dài. Giám đốc một công ty công nghệ tại quận Hai Bà Trưng cho biết, từ cuối năm ngoái, công ty liên tục tìm kiếm mặt bằng văn phòng mới, bởi giá thuê đã tăng khoảng 15% trong hai năm qua, gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp.

Tương tự, ông Phan Hữu Hoàng, lãnh đạo một công ty truyền thông tại quận Thanh Xuân, cũng chia sẻ rằng công ty đã chuyển văn phòng hai lần kể từ năm 2023 do biến động giá thuê và cơ sở vật chất không đáp ứng nhu cầu mới.

Hãng dịch vụ bất động sản Savills cho biết, trong năm qua, nhiều công ty đã phê duyệt phương án chuyển đổi hoặc mua mới văn phòng, thúc đẩy lực cầu mạnh mẽ đầu năm nay. Một số tòa nhà, điển hình như Vinaconex Diamond Tower tại ngã tư Bạch Mai – Minh Khai, đã ghi nhận giao dịch bán sàn văn phòng tích cực ngay từ giai đoạn đầu mở bán.

Tòa tháp này được định vị ở phân khúc hạng A, với diện tích sàn lên đến 47.000 m². Giá bán sàn văn phòng giai đoạn một là khoảng 50 triệu đồng/m², mức giá cạnh tranh với mặt bằng chung của khu vực, khiến nhiều doanh nghiệp lớn tìm cách sở hữu mặt bằng riêng.

Tháp văn phòng Gem Empire Tower tại quận Thanh Xuân, cũng vừa ra mắt với diện tích cho thuê gần 10.000 m² và tỷ lệ lấp đầy hiện đạt hơn 75%, chủ yếu là các khách thuê trong và ngoài nước.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, cho biết dù giá thuê và bán tại các văn phòng hạng A vẫn cao, nhưng nhu cầu sở hữu văn phòng tại trung tâm vẫn rất mạnh mẽ. Khảo sát của Savills cho thấy, các doanh nghiệp đều quan tâm ít nhất đến hai khu vực khi tìm văn phòng mới, song đa phần vẫn tập trung vào các quận nội thành. Do quỹ đất tại đây đang cạn kiệt, các tòa tháp mới mở bán đều có tỷ lệ giao dịch thành công cao.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, CEO của MSH Group, việc sở hữu văn phòng không chỉ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí mà còn là tài sản đầu tư dài hạn. Xu hướng giá bán và thuê tại các khu vực trung tâm tiếp tục tăng, cùng với nhu cầu thuê văn phòng từ các tập đoàn FDI, tạo ra cơ hội đầu tư lớn. Nhiều khách hàng của MSH Group chia sẻ rằng họ sẽ cho thuê lại các diện tích trống trong giai đoạn chưa mở rộng quy mô để tạo thêm dòng tiền cho các hoạt động kinh doanh khác.