Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ "nút thắt" pháp lý, tạo nguồn lực để thị trường bất động sản phát triển

Tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, nỗ lực tháo gỡ khó khăn của Chính phủ, các Bộ, ngành đã đạt được một số kết quả đáng ghi nhận, thị trường bất động sản (BĐS) đã có sự chuyển biến tích cực theo thời gian.

Tuy vẫn còn “khiêm tốn” so với giai đoạn trước đây, với nguồn cung và lượng giao dịch phân khúc BĐS Nhà ở năm 2023 chỉ bằng lần lượt 32%; 17% năm 2018 - năm chưa xảy ra đại dịch Covid-19. Nhưng thanh khoản trên thị trường đang dần được cải thiện với tổng giao dịch qua các quý đạt lần lượt 2.700; 3.700; 5.778 và 5.710 sản phẩm.

Quá trình phục hồi kéo dài hơn dự kiến do những điểm nghẽn về pháp lý và nguồn vốn chưa được khơi thông. Thị trường BĐS buộc phải tiếp tục duy trì “trạng thái chờ”. Đặc biệt là chờ tháo gỡ vướng mắc pháp lý - chiếm tới 70% vướng mắc của doanh nghiệp BĐS, yếu tố quyết định sự hình thành và phát triển của dự án bất động sản, vấn đề then chốt cần phải giải quyết để tạo ra sức bật giúp thị trường bất động sản hồi phục. Nhất là vướng mắc về chính sách đất đai.

Trong năm 2023, đã có khoảng 500 dự án được tháo gỡ vướng mắc, triển khai trở lại, góp phần tăng cường niềm tin cho thị trường. Tuy nhiên, vẫn còn hàng trăm dự án chờ đợi Luật Đất đai sửa đổi có cơ chế mới để được tháo gỡ, tái khởi động trở lại; cơ quan quản lý địa phương cũng chờ đợi quy định mới để phê duyệt dự án mới.

Tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn

Ngày 18/1, tại Nhà Quốc hội, dưới sự chủ trì của Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, Quốc hội bế mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5. Luật Đất đai sửa đổi đã được Quốc hội thông qua với 432 đại biểu tán thành (chiếm 87,63% tổng số đại biểu).

VARS cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua với nhiều nội dung mới, có tính đột phá sẽ tạo dựng hành lang pháp lý hoàn thiện và đầy đủ hơn để giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang dang dở, thúc đẩy phê duyệt dự án mới, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số thay đổi lớn trong Luật Đất đai mới nhất vừa được Quốc hội thông qua tập trung vào các vấn đề trọng tâm cho phát triển thị trường bất động sản như thuê đất; quy định về bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất cụ thể; các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… Cụ thể một số quy định nổi bật như sau:

Thứ nhất, quy định tại khoản 2, Điều 30, tổ chức kinh tế đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được lựa chọn chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Quy định này vừa hỗ trợ cho doanh nghiệp, vừa nắn chỉnh nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai.

Theo đó, các doanh nghiệp nào được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần có thể chuyển sang thuê đất trả tiền thuê hàng năm, giảm bớt gánh nặng tài chính trong thời gian đầu triển khai dự án. Nhờ vậy, giá bán bất động sản cũng có cơ hội được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Chủ đầu tư không có quá nhiều áp lực tài chính, cũng sẽ có room để đầu tư hoàn thiện dự án với chất lượng tốt hơn. Các vấn đề gây nguy cơ “đánh bóng dự án” nhằm phục vụ các khoản vay ngân hàng, huy động vốn không đúng quy định cũng sẽ giảm được phần nào.

Về phía Nhà nước, việc làm này cũng góp phần nắn nguồn thu theo hướng kích thích thu từ sinh lợi đất đai, không chỉ dừng lại ở việc thu “một cục”. Điều này cũng tạo cơ hội giúp tăng thu cho Nhà nước nhờ các giá trị tăng thêm của đất đai theo thời gian.

Thứ hai, Luật Đất đai (sửa đổi) mới đã bỏ quy định về khung giá đất, xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Cụ thể, Quốc hội chốt 4 phương pháp định giá đất gồm: phương pháp so sánh; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Chính phủ được giao quy định phương pháp định giá khác mà luật chưa quy định, sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Đây được xem là bước đột phá lớn trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai, tạo nên thay đổi căn bản về các vấn đề kinh tế trong chính sách pháp luật về đất đai. Theo đó, tùy từng dự án và mức độ, khả năng giải phóng đền bù của mình, Nhà nước hoàn toàn có thể linh hoạt điều chỉnh hệ số K theo hướng thuận lợi.

Việc bỏ khung giá đất cùng với quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng tại Điều 48 Luật Kinh doanh BĐS mới, sẽ loại bỏ hiện tượng giao dịch “hai giá", là cơ sở để xây dựng hệ thống dữ liệu giao dịch, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển minh bạch hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. Tuy nhiên, VARS cho rằng tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.

Thứ ba, siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản, đồng thời vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai vừa được thông qua, bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Thứ tư, theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.

Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp.

Thông qua đó, đảm bảo chủ trương, chính sách của Nhà nước được đi vào thực tiễn, hướng đến việc đảm bảo điều kiện về chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.

Thứ năm, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được “khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua”.

Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định đối tượng “Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được “sửa sai”, đúng với tinh thần “đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại”.

Tuy nhiên, để quy định này phát huy được quan điểm tích cực, nhưng không tạo ra mầm mống, gây nguy cơ mất an toàn. Tạo kẽ hở để các cá nhân, doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến thị trường và thiệt hại cho Nhà nước, cần có những quy định rất cụ thể.

Theo đó, các mức phạt sai phạm phải đủ sức răn đe, để doanh nghiệp “không dám đánh đổi”. Tránh tối đa trường hợp “biết sai những vẫn cố tình làm”. Ngoài ra, cũng cần có mức giới hạn để khống chế các sai phạm. Tránh trường hợp làm sai, khắc phục, làm lại, lại sai và lại khắc phục.

Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai 2024, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường.

Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.

Đồng thời, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để đảm bảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.