Đất đấu giá ngoại thành Hà Nội giảm nhiệt: Liệu đã trở về đúng giá trị thực?

Cuối tuần qua, Công ty Đấu giá hợp danh Thanh Xuân đã tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất tại thôn Đông Lai, xã Quang Tiến, huyện Sóc Sơn, TP Hà Nội. Phiên đấu giá này bao gồm 36 thửa đất, từng bị nhóm đối tượng thao túng, đẩy giá lên bất thường vào ngày 29/11/2024.

Giá trúng có mức chênh lệch đáng kinh ngạc

Các thửa đất được đưa ra đấu giá trong đợt này có diện tích từ 90m² đến 220,6m², với giá khởi điểm hơn 9,1 triệu đồng/m², cao gấp 3,7 lần so với năm ngoái. Người tham gia đấu giá phải đặt trước một khoản tiền từ 164 triệu đồng đến hơn 400 triệu đồng, tùy theo từng lô đất.

So với phiên đấu giá cuối năm ngoái, khi mỗi lô đất phải trải qua ít nhất sáu vòng với bước giá 3 triệu đồng/m², thì lần này, hình thức đấu giá đã được điều chỉnh nhằm hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá hoặc đẩy giá lên mức bất thường. Phiên đấu giá diễn ra trực tiếp chỉ trong một vòng, với bước giá cố định 100.000 đồng/m², giúp quá trình đấu giá diễn ra nhanh gọn hơn.

Dù có sự thay đổi trong cách thức tổ chức, phiên đấu giá vẫn thu hút sự quan tâm lớn khi có hơn 200 người tham gia với gần 600 hồ sơ hợp lệ. Kết quả cho thấy, toàn bộ 36 thửa đất đều được bán thành công. Trong đó, lô đất có giá trúng cao nhất đạt 48,9 triệu đồng/m², gấp 5,3 lần so với giá khởi điểm, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với mức 101 triệu đồng/m² từng bị đẩy lên trước đây. Lô đất có mức trúng thấp nhất cũng đạt 29,9 triệu đồng/m².

Đáng chú ý, ba thửa đất ký hiệu A12, A13 và C6, từng bị nhóm đối tượng thao túng và đẩy giá lên 30 tỷ đồng/m² nhằm lũng đoạn thị trường, cũng đã có chủ mới. Trong đó, thửa C6 có diện tích 150m² được đấu trúng với mức giá hơn 32 triệu đồng/m², trong khi hai thửa còn lại có giá gần 48 triệu đồng/m².

Không chỉ tại Sóc Sơn, huyện Thanh Oai cũng vừa tổ chức lại phiên đấu giá 54 lô đất tại xã Thanh Cao. Đây là những lô đất từng bị bỏ cọc vào tháng 8/2024 sau khi giá trúng đấu lên tới 80-100 triệu đồng/m², gây xôn xao trên thị trường bất động sản.

Trong phiên đấu giá ngày 1/3, các thửa đất này được chia thành ba nhóm, với giá khởi điểm dao động từ 10,9 triệu đồng/m² đến 16,3 triệu đồng/m², tương ứng với giá trị từng lô đất từ hơn 656 triệu đồng đến hơn 1,3 tỷ đồng.

Phiên đấu giá lần này được tổ chức theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp trong một vòng. Người tham gia sẽ nhận phiếu và ghi mức giá mình mong muốn, nếu có nhiều người trả cùng một mức giá, việc bốc thăm sẽ được áp dụng để xác định người trúng đấu giá. Nhờ cách thức này, thời gian tổ chức đấu giá được rút ngắn đáng kể, chỉ bằng một phần ba so với các phiên diễn ra vào tháng 8-10/2024.

Sau 2 giờ 30 phút, phiên đấu giá chính thức khép lại với mức trúng cao nhất thuộc về thửa LK03-1, đạt 90,3 triệu đồng/m², cao gấp 5,5 lần giá khởi điểm, đưa tổng giá trị lô đất lên hơn 7,2 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong phiên đấu giá ngày 10/8/2024, chính thửa đất này từng có mức trúng lên đến 100,5 triệu đồng/m². Ngoài ra, các lô đất khác cũng ghi nhận mức giá trúng từ 59,3 triệu đồng/m² đến 87,3 triệu đồng/m², cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm.

Giá trúng vẫn cao hơn nhiều so với thị trường

Nhiều người tham gia phiên đấu giá tại huyện Sóc Sơn nhận định, mức giá trúng của các thửa đất lần này vẫn ở mức cao. Dù giá đã đạt ngưỡng cao, ngay sau khi phiên đấu kết thúc, nhiều lô đất tại Nhà thi đấu huyện Sóc Sơn và khu vực dự án đã được rao bán với mức chênh lệch từ 200 đến 350 triệu đồng mỗi lô.

Tình trạng này cũng diễn ra tại thôn Thanh Thần, nơi 54 thửa đất có giá trúng đấu cao hơn đáng kể so với thị trường khu vực. Đặc biệt, không chỉ các giao dịch diễn ra bên ngoài khu vực đấu giá, mà ngay trong phiên đấu, nhiều nhóm môi giới đã hoạt động, hình thành một "chợ đất" ngay tại sàn đấu. Giá chênh lệch do nhóm này đưa ra dao động từ 250 đến 350 triệu đồng mỗi thửa, phản ánh sự sôi động của thị trường đấu giá đất.

Không có gì ngạc nhiên khi đấu giá đất trở thành từ khóa nóng nhất của thị trường bất động sản năm 2024. Những phiên đấu giá tại Hà Nội liên tục gây bất ngờ khi giá đất vùng ven tăng mạnh. Nhiều phiên đấu diễn ra căng thẳng, kéo dài hàng chục giờ, thậm chí xuyên đêm, với sự cạnh tranh quyết liệt giữa các nhà đầu tư. Sự sôi động này tiếp tục lan sang năm 2025 với những mức giá kỷ lục mới.

Điển hình là phiên đấu giá ngày 9/2 tại huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên, khi giá trúng cao nhất đạt 120 triệu đồng/m². Một tháng sau, vào ngày 5/3, một thửa đất tại huyện Khoái được trả giá hơn 158 triệu đồng/m², trong khi giá trung bình của khu vực chỉ dao động từ 10 đến 54 triệu đồng/m². 

Dù chưa thể khẳng định đây là hành vi "thổi giá", nhưng thực tế cho thấy các mức giá đấu cao bất thường đã tác động mạnh đến tâm lý thị trường. Nhiều người lo ngại nếu không mua sớm, giá đất sẽ tiếp tục tăng cao. Tuy nhiên, bài học từ những cơn "sóng ngầm" trước đây cho thấy việc đầu cơ và thao túng giá có thể dẫn đến hệ lụy tiêu cực, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Trước tình trạng này, ngay từ đầu năm 2025, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Công an vào cuộc, yêu cầu các đơn vị nghiệp vụ và công an địa phương theo dõi, điều tra và xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân vi phạm trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Những hành vi đưa thông tin sai lệch nhằm tạo sốt ảo và lừa đảo người dân để trục lợi cũng sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật.

Mặc dù một số điều chỉnh đã được áp dụng, như thay đổi quy chế đấu giá theo các vòng, nhưng các quy định về thời gian nộp cọc, tiến độ sử dụng đất hay thời gian chuyển nhượng vẫn chưa có sự thay đổi đáng kể.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu, đây vẫn là "kẽ hở" lớn trong công tác đấu giá đất. Ông cho rằng cần rút ngắn thời gian nộp tiền sau đấu giá, hạn chế chuyển nhượng ngay sau khi trúng đấu giá để ngăn chặn đầu cơ. Đồng thời, cần có quy định yêu cầu người trúng đấu giá cam kết đưa đất vào khai thác và sử dụng nhằm đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

“Nếu không triển khai xây dựng công trình, chủ sở hữu sẽ chịu tác động từ chính sách thuế bất động sản. Khi Nhà nước ban hành các quy định chặt chẽ, những người tham gia đấu giá đất sẽ không chỉ e ngại mà còn không có cơ hội trục lợi hoặc thao túng thị trường,” ông Hiếu nhấn mạnh.