Biệt thự, nhà liền kề phía Nam: Tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn...1% trong hai tháng đầu năm

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường vừa được DKRA Group công bố, trong hai tháng đầu năm, phân khúc nhà liền thổ (biệt thự, nhà liền kề) tại TP.HCM và các tỉnh vệ tinh (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện về nguồn cung lẫn nhu cầu.

Cung nhiều, cầu ít, giá vẫn cao

Cụ thể, tại TP.HCM và khu vực phía Nam, tổng số dự án biệt thự, nhà liền kề đang chào bán sơ cấp (bao gồm cả sản phẩm mới và hàng tồn kho) trong tháng 1 và tháng 2 đạt 81 dự án với hơn 5.000 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế chỉ đạt 75 căn, khiến tỷ lệ hấp thụ rơi vào khoảng 1%, thấp hơn đáng kể so với mức 16% cùng kỳ năm ngoái và mức trung bình 21% của năm 2024.

Trong khi đó, theo chuyên trang Batdongsan.com, thị trường bất động sản phía Nam đầu năm nay đang ghi nhận sự phục hồi mạnh ở phân khúc đất nền và chung cư, cả về lượng tin rao lẫn nhu cầu mua. Tuy nhiên, riêng biệt thự và nhà liền kề lại tiếp tục suy giảm sự quan tâm, trở thành loại hình có mức độ quan tâm thấp nhất trên thị trường.

Tại TP.HCM, nhu cầu tìm mua biệt thự, nhà liền kề chỉ chiếm chưa đến 2% tổng lượt tìm kiếm bất động sản. Các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu và Đồng Nai cũng có xu hướng tương tự, với tỷ lệ dao động từ 2-5% trên tổng nhu cầu tìm kiếm.

Lý giải nguyên nhân thanh khoản nhà liền thổ giảm sâu trong những tháng đầu năm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng, một phần do tác động của kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài. Tuy nhiên, yếu tố cốt lõi vẫn là nguồn cung sơ cấp kém hấp dẫn và mức giá quá cao, không chỉ tại TP.HCM mà còn ở các tỉnh lân cận.

Hiện tại, nguồn cung chủ yếu vẫn đến từ các đợt mở bán tiếp theo của dự án cũ hoặc hàng tồn kho từ năm 2024, trong khi lượng sản phẩm mở bán mới vẫn rất hạn chế, chỉ chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung. Đặc biệt, thị trường sơ cấp tập trung chủ yếu vào hai khu vực là Đồng Nai (43%) và TP.HCM (32%), nơi có mức giá cao nhất khu vực phía Nam.

Tại TP HCM, giá biệt thự, nhà liền kề thấp nhất từ 5,3 tỷ đồng/căn, cao nhất lên tới 700 tỷ đồng/căn. Đồng Nai xếp thứ hai với mức giá dao động từ 3,5 tỷ đến 228 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, Long An và Bình Dương cũng ghi nhận mức giá cao, dao động từ 39-45 tỷ đồng/căn (chưa bao gồm thuế, phí).

Các địa phương khác có mức giá "mềm" hơn, trung bình 2-5 tỷ đồng/căn, nhưng nguồn cung mới gần như không có.

Đồng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao bộ phận Nghiên cứu Savills TP.HCM cho biết, năm qua, giá biệt thự liền kề mở bán mới tại TP.HCM đạt khoảng 350 triệu đồng/m², với 74% nguồn cung có giá trên 30 tỷ đồng/căn. Trung bình, mỗi căn nhà liền thổ tại TP.HCM dao động từ 30-120 tỷ đồng, trong khi các tỉnh lân cận có mức giá trung bình từ 6-15 tỷ đồng/căn. Một số dự án mới mở bán đầu năm nay có mức giá khoảng 15-20 tỷ đồng/căn.

Khó khăn dự kiến kéo dài

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, từ nay đến cuối năm, khu vực phía Nam dự kiến sẽ có thêm khoảng 3.000 – 5.000 căn nhà liền thổ mới. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao. Tại TP HCM, phân khúc cao cấp với mức giá trên 30 tỷ đồng tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi tại các tỉnh lân cận, giá nhà liền thổ phổ biến dao động quanh mức 10 tỷ đồng/căn.

Giá bán cao là một trong những rào cản khiến giao dịch nhà liền thổ tại TP. HCM và các tỉnh vùng ven khó có sự bứt phá mạnh. Ngoài ra, thị trường có thể chịu tác động từ việc công bố bảng giá đất mới, dự kiến áp dụng từ tháng 10/2025. Theo các chuyên gia, sự điều chỉnh này có thể khiến giá trị bất động sản liền thổ biến động, ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư.

Nhìn nhận về những thách thức của phân khúc nhà liền thổ, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, các thành phố lớn vẫn gặp nhiều vướng mắc về pháp lý và cơ chế quản lý.

Để tháo gỡ những rào cản này, ông nhấn mạnh sự cần thiết của việc cải cách khung pháp lý, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan. Minh bạch hóa quy trình cấp phép dự án, quy hoạch sử dụng đất và xử lý tranh chấp sẽ giúp củng cố niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Bên cạnh đó, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ dự án là giải pháp quan trọng nhằm thúc đẩy nguồn cung bất động sản liền thổ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đô thị. Việc phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương trong công tác giám sát, quản lý đất đai cũng góp phần đảm bảo sự thống nhất trong chính sách, hạn chế những bất cập và ngăn chặn các tiêu cực phát sinh.

Ngoài ra, ông Jackson cũng nhấn mạnh vai trò của chuyển đổi số trong quản lý đất đai và bất động sản. Việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai điện tử, nền tảng giao dịch trực tuyến và ứng dụng công nghệ phân tích dữ liệu sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, hỗ trợ nhà đầu tư và người mua tiếp cận thông tin dễ dàng hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý.

Song song với đó, các chính sách thu hút đầu tư quốc tế thông qua ưu đãi thuế và mở rộng quyền sở hữu bất động sản cho người nước ngoài sẽ góp phần gia tăng dòng vốn dài hạn vào thị trường. Sự kết hợp giữa công nghệ, cải cách pháp lý và nguồn vốn quốc tế không chỉ tạo động lực mở rộng nguồn cung mà còn giúp thị trường bất động sản liền thổ phát triển bền vững hơn trong thời gian tới.