Thị trường nhà ở phía Nam sẽ lấy lại ưu thế trong năm 2025?

Báo cáo của Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam (GTJAS) cho thấy, trong năm 2024, Hà Nội hưởng lợi lớn từ nguồn cung mới, tỷ lệ hấp thụ cao và sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông. Trái lại, TP. HCM vẫn gặp khó khăn do nguồn cung hạn chế và thanh khoản thấp, khiến giá nhà gần như đi ngang.

Chung cư Hà Nội và TP.HCM phân hóa rõ rệt

Tại Hà Nội, thị trường bất động sản ghi nhận đà tăng trưởng ấn tượng nhờ sự kết hợp của nhiều yếu tố. Theo VIS Rating, năm 2024, nguồn cung căn hộ mới tại thành phố này đạt hơn 30.000 căn, tăng gần 90% so với cùng kỳ, mức cao nhất trong 5 năm qua. Dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt 106%, phản ánh nhu cầu lớn từ cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư. Điều này đã đẩy giá nhà trung bình tăng 15-20%, đặc biệt ở phân khúc cao cấp.

GTJAS nhận định, hạ tầng giao thông là yếu tố then chốt thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường Hà Nội. Các dự án trọng điểm như đường vành đai 4, tuyến Metro và các cầu vượt sông Hồng đang cải thiện đáng kể khả năng kết nối giữa khu vực trung tâm với vùng ven như Đông Anh, Gia Lâm và Hoài Đức. Sự phát triển hạ tầng không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản mà còn thay đổi xu hướng mua nhà, khi ngày càng nhiều người lựa chọn sống xa trung tâm để tận hưởng không gian rộng rãi và chất lượng sống tốt hơn.

Bên cạnh đó, chính sách tín dụng thuận lợi cũng góp phần thúc đẩy thị trường. Theo GTJAS, lãi suất vay mua nhà hiện dao động từ 6,7% - 9,1%, mức thấp nhất trong nhiều năm qua. Chi phí vay vốn hợp lý giúp người mua có nhiều cơ hội hơn để sở hữu nhà, từ đó gia tăng thanh khoản trên thị trường. Trong bối cảnh lạm phát vẫn là một yếu tố rủi ro, bất động sản tiếp tục được xem là kênh trú ẩn an toàn, tạo thêm động lực khiến giá nhà tiếp tục tăng.

Trái ngược với sự sôi động của Hà Nội, TP.HCM đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài. Theo VIS Rating, năm 2024, thành phố này chỉ có 5.050 căn hộ mới được mở bán, giảm 40% so với cùng kỳ, mức thấp nhất trong hơn một thập kỷ.

Nguyên nhân chính đến từ các rào cản pháp lý. GTJAS đánh giá, việc cấp phép dự án mới diễn ra chậm chạp, nhiều dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để mở bán, khiến nguồn cung bị hạn chế nghiêm trọng. Dù nhu cầu vẫn tồn tại, thị trường lại không có đủ sản phẩm để đáp ứng, dẫn đến thanh khoản suy giảm đáng kể.

Bên cạnh đó, tâm lý thị trường cũng tác động lớn đến xu hướng giá. GTJAS cho biết, tốc độ tăng giá căn hộ tại TP.HCM chỉ đạt 7% trong năm 2024, thấp hơn nhiều so với Hà Nội. Giá nhà phố và biệt thự chỉ tăng nhẹ từ 2-3%, thậm chí một số khu vực còn ghi nhận mức giảm từ 2-8%. Nhiều người mua vẫn trong tâm thế chờ đợi sự ổn định của thị trường trước khi đưa ra quyết định.

Ngoài ra, việc dòng vốn đầu tư đang dịch chuyển mạnh khỏi TP.HCM sang các tỉnh lân cận như Đồng Nai, Bình Dương và Long An. Với quỹ đất rộng, giá cả hợp lý và tiềm năng phát triển lớn, các khu đô thị vệ tinh ngày càng thu hút nhà đầu tư, cũng góp phần làm giảm sức hút của TP.HCM trong mắt giới đầu tư bất động sản.

TP.HCM đang “hút” dòng tiền trở lại

Theo Batdongsan.com.vn, lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại TP.HCM trong tháng 11/2024 tăng 7% so với tháng 1, trong khi chiều ngược lại giảm 12%. Khảo sát cho thấy 66% người Hà Nội quan tâm đến thị trường phía Nam, đặc biệt là TP.HCM và các tỉnh vùng ven như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu.

Trong xu hướng này, chung cư là loại hình bất động sản được quan tâm nhiều nhất (75%), tiếp theo là nhà phố/shophouse và đất nền (53%), nhà riêng (39%), biệt thự (29%) và bất động sản nghỉ dưỡng (28%).

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam nhận định, nhà đầu tư Hà Nội đang dịch chuyển mạnh về phía Nam do bất động sản TP.HCM có tiềm năng lớn, giá vẫn hấp dẫn và nhiều dự án mới chất lượng tốt. Trong khi đó, giá nhà tại Hà Nội và các khu vực lân cận đã tăng cao, thu hẹp cơ hội đầu tư.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty CP Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, giá chung cư tại Hà Nội hiện đang ở mức cao, khiến đầu tư cho thuê kém hấp dẫn với tỷ suất lợi nhuận chỉ khoảng 2,5-3%/năm. Ngược lại, các khu vực có giá thấp hơn lại có tiềm năng tăng trưởng lớn hơn, giúp nhà đầu tư đạt tỷ suất sinh lời cao hơn đáng kể.

Ông Quyết phân tích, khi đầu tư vào căn hộ giá thấp, khả năng tăng giá sẽ dễ dàng hơn. Ví dụ, một căn hộ có giá 35 triệu đồng/m² chỉ cần tăng 10% là đã đạt 38,5 triệu đồng/m² – một mức tăng trưởng khả thi. Trong khi đó, căn hộ giá 70 triệu đồng/m² muốn đạt 77-80 triệu đồng/m² sẽ gặp nhiều thách thức hơn.

Tại các tỉnh phía Nam, đặc biệt là khu vực ven TP.HCM, tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê vẫn ở mức hấp dẫn. Nguyên nhân chính là giá bất động sản vùng ven còn thấp, tạo điều kiện cho nhà đầu tư đạt lợi nhuận cao hơn so với các khu vực trung tâm, nơi giá nhà đã tăng mạnh khiến biên độ lợi nhuận từ cho thuê bị thu hẹp.

Dự báo về năm 2025, Dat Xanh Services cho biết nguồn cung nhà ở tại phía Nam đang phục hồi mạnh mẽ và dần lấy lại ưu thế. Trong tổng số hơn 43.000 sản phẩm nhà ở mới mở bán, khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận chiếm 36,2%, trong khi miền Bắc và miền Trung lần lượt đóng góp 31,5% và 20,7%.

Sự gia tăng nguồn cung sẽ kéo theo thanh khoản phục hồi, với tỷ lệ hấp thụ tại các tỉnh phía Nam dự kiến tăng 15-20% so với năm trước. Đây là tín hiệu tích cực khi cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư đều có thêm lựa chọn trong bối cảnh giá bất động sản tại các khu vực trung tâm đã tăng cao.