TP.HCM cấm cho thuê chung cư lưu trú ngắn ngày: Giá thuê dài hạn có thể giảm đến 20% trong thời gian tới

 

Sau khi UBND TP.HCM ban hành lệnh cấm lưu trú ngắn ngày (dịch vụ Airbnb) trong căn hộ chung cư, nhiều chung cư tại TP.HCM đã ra quy định không cho phép chủ căn hộ tiếp tục cho thuê ngắn ngày. Tại các dự án như Icon 56, The Tresor, Milelium..., Ban quản lý siết chặt kiểm soát, không cho khách lưu trú ngắn hạn lên căn hộ. Trong khi đó, khu đô thị Vinhomes Central Park (Bình Thạnh) cũng thông báo sẽ chính thức áp dụng quy định mới từ ngày 15/3.

Nguồn cung cho thuê dài hạn tăng mạnh

Động thái này đẩy các nhà đầu tư Airbnb vào thế khó. Nhiều bên thứ ba đã bắt đầu thương lượng lại với chủ nhà, lên phương án trả căn hộ để tránh rủi ro, trong khi những người tiếp tục hợp tác thì phải điều chỉnh giá thuê giảm 10 – 15% so với trước đây.

Theo một nhà đầu tư tại Vinhomes Central Park, khu đô thị này hiện có hơn 1.300 căn hộ từng kinh doanh Airbnb, với mức giá thuê từ 1 - 4 triệu đồng/ngày hoặc 25-70 triệu đồng/tháng. Khi buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn, lượng lớn căn hộ đổ vào thị trường khiến nguồn cầu bị thu hẹp đáng kể.

Điều này khiến nhiều chủ nhà chủ động giảm giá 5-10% để thu hút khách thuê. Các căn hộ cho thuê theo năm, vốn dao động từ 16-28 triệu đồng/tháng, cũng đã điều chỉnh giảm thêm vài triệu đồng để cạnh tranh.

Bà Linh, chủ một căn hộ tại Hà Đô Centrosa (quận 10), cho biết nếu không thể tiếp tục kinh doanh Airbnb, bà sẽ phải hạ giá thuê để tìm khách dài hạn. Trên các trang rao vặt, thay vì niêm yết giá thuê căn hộ 3 phòng ngủ ở mức 35 triệu đồng/tháng (dựa trên nguồn thu từ thuê ngắn ngày), nhiều chủ nhà đã giảm xuống còn 25 triệu đồng để tăng khả năng cạnh tranh.

Dự án Hà Đô Centrosa hiện có khoảng 120-150 căn hộ từng kinh doanh lưu trú ngắn hạn, và đều chịu chung áp lực giảm giá. Không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư Airbnb, nhiều chủ nhà cho thuê dài hạn cũng chịu tác động.

Chị Thục Anh (quận 3), chủ sở hữu hai căn hộ tại Thảo Điền, cho biết chung cư nơi chị ở có hơn 400 căn hộ từng được cho thuê theo mô hình Airbnb. Tuy nhiên, kể từ khi có thông tin cấm loại hình lưu trú này, nhiều khách thuê dài hạn đã chủ động đề nghị giảm giá. Nguyên nhân là do lượng căn hộ trước đây kinh doanh Airbnb nay chuyển sang cho thuê dài hạn, khiến nguồn cung tăng đột biến.

Theo chị Thục Anh, một số chủ nhà vì muốn nhanh chóng tìm được khách thuê ổn định đã chấp nhận giảm giá mạnh, kéo mặt bằng giá chung đi xuống. Điều này tạo ra áp lực buộc các chủ nhà khác cũng phải điều chỉnh giá để giữ chân khách. Để thích ứng với tình hình, chị Thục Anh đã quyết định giảm khoảng 5% so với mức giá thuê trước đây.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, xu hướng giảm giá này là điều khó tránh khỏi. Dữ liệu từ DKRA Group cho thấy, tại các chung cư đã áp dụng lệnh cấm, giá thuê giảm từ 15-20%. Tình trạng này được dự báo sẽ tiếp tục lan rộng đến các khu chung cư cao cấp khác trong thời gian tới. Chuyên trang Batdongsan cũng nhận định, trong ngắn hạn, giá thuê chung cư tại TP.HCM có thể giảm thêm 5-10% do áp lực cạnh tranh ngày càng lớn khi nguồn cung từ Airbnb chuyển dịch sang thị trường cho thuê dài hạn.

Quy định không ảnh hưởng đến du lịch

Nêu quan điểm về vấn đề này, các chuyên gia cho rằng, quy định cấm lưu trú du lịch trong chung cư để ở được đánh giá sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, nhưng cũng mang lại những hiệu ứng tích cực.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định chính sách này giúp đảm bảo an toàn, trật tự trong các khu chung cư và hướng thị trường phục vụ nhu cầu ở thực thay vì khai thác đầu tư. Về lâu dài, nhà đầu tư sẽ dần thích nghi, chuyển dòng vốn sang các phân khúc phù hợp hơn như căn hộ dịch vụ chuyên nghiệp hoặc khách sạn.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng quy định mới sẽ buộc nhà đầu tư chuyển hướng sang cho thuê dài hạn, làm tăng nguồn cung và giảm giá thuê chung cư do cạnh tranh gay gắt hơn. Điều này mang lại lợi ích cho người thuê nhà khi có thêm lựa chọn hợp lý. Đồng thời, việc hạn chế Airbnb cũng sẽ giúp phục hồi ngành lưu trú chính quy như khách sạn và căn hộ dịch vụ.

Tuy nhiên, các chuyên gia thừa nhận lệnh cấm của TP HCM sẽ tác động trực tiếp đến thị trường chung cư, đặc biệt là phân khúc căn hộ cao cấp tại trung tâm và những khu vực thu hút du lịch lưu trú ngắn ngày.

Phản đối nhận định này, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, lệnh cấm này không ảnh hưởng đến du lịch hay kinh tế địa phương vì thị trường vẫn còn nhiều sản phẩm thay thế như khách sạn, căn hộ dịch vụ, officetel. Tuy nhiên, thanh khoản căn hộ và lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ bị tác động. Thực tế tại nhiều dự án từng cấm lưu trú ngắn ngày, giá thuê đã giảm 15-20%, dù tác động này chủ yếu chỉ diễn ra trong ngắn hạn.

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thương Hoài (TP Thủ Đức), nhà đầu tư có 8 năm kinh doanh dịch vụ Airbnb, bày tỏ lo ngại khi hàng chục nghìn căn hộ đang vận hành theo mô hình này có nguy cơ rơi vào tình trạng bỏ trống nếu buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn. Bà cho biết, thu nhập từ Airbnb không cao hơn thuê dài hạn, nhưng ưu điểm là dễ tìm khách. Trong khi đó, việc cho thuê dài hạn với mức giá 15-30 triệu đồng/tháng là không dễ dàng.

Ngoài tác động đến thị trường, nhiều chuyên gia còn đặt câu hỏi về tính khả thi của quy định. Luật Nhà ở 2014 đã nêu rõ chung cư chỉ phục vụ mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn. Tuy nhiên, do công tác quản lý chưa chặt chẽ, mô hình này vẫn tồn tại trong nhiều năm mà không bị xử lý. Việc thực thi lệnh cấm một cách triệt để sẽ là một thách thức lớn trong thời gian tới.