Hiện tượng “găm” hàng chờ tăng giá: Chuyên gia đề xuất thuế 20% với lợi nhuận chuyển nhượng

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản Toàn Cầu, nhận định tại Việt Nam hiện nay, thuế bất động sản chỉ mới dừng lại ở một số khoản thu đơn lẻ như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, và lệ phí trước bạ.

Cần thiết áp dụng thuế bất động sản

Trong khi đó, các quốc gia phát triển như Mỹ, Canada, Nhật Bản và Hàn Quốc đều áp dụng thuế tài sản thường niên dựa trên giá trị bất động sản, không chỉ nhằm đảm bảo tính công bằng trong phân phối tài sản mà còn tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước.

Theo ông Hiếu, việc chưa triển khai thuế bất động sản hiệu quả ở Việt Nam đã gây ra một số hệ lụy đáng chú ý. Một trong những vấn đề rõ rệt nhất là tình trạng đầu cơ và tích trữ bất động sản gia tăng.

Khi không có thuế tài sản thường xuyên, nhiều cá nhân và tổ chức có xu hướng đầu tư để nắm giữ bất động sản lâu dài thay vì khai thác, sử dụng hay giao dịch. Hành động này đã làm suy giảm nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế, đồng thời đẩy giá bất động sản lên cao, thất thu ngân sách.

“Nhiều đại gia Việt Nam hiện nay mua bất động sản với mục đích "găm hàng" chờ giá tăng rồi mới bán. Việc áp dụng thuế đối với bất động sản thứ hai là một giải pháp hợp lý, không chỉ giúp đảm bảo công bằng xã hội mà còn tăng nguồn thu cho ngân sách quốc gia, đồng thời giảm thiểu những rủi ro tiềm ẩn đối với nền kinh tế”, ông Hiếu cho biết.

Cùng quan điểm, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn còn nhiều bất cập. Hiện nay, thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo hai phương thức: một là đánh thuế 2% trên giá trị giao dịch, và hai là đánh thuế 20% trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán.

Dù phương thức 2% đơn giản và dễ thu, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng trong việc kê khai giá bán, khi người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm thuế. Điều này dẫn đến thất thu cho ngân sách và thiếu minh bạch trên thị trường.

Ngược lại, phương pháp đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua - bán phản ánh đúng thu nhập thực tế nhưng lại gặp khó khăn trong việc xác định giá mua, đặc biệt là đối với các giao dịch lâu dài trước khi có cơ chế quản lý giá minh bạch.

Để đảm bảo công bằng và hạn chế việc trốn thuế, TS. Phan Hữu Nghị đề xuất nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán như thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN). Các cơ quan thuế và Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có đủ thông tin về giá mua bán để tính thuế, vì vậy việc kiểm soát giá chuyển nhượng hoàn toàn khả thi bằng cách đối chiếu với dữ liệu thực tế.

Nếu người mua khai giá thấp để tránh thuế, họ sẽ gặp khó khăn khi bán lại, vì lúc đó giá thị trường sẽ không đồng nhất với giá mua đã khai báo, dẫn đến số thuế phải nộp cao hơn trong giao dịch sau này.

Do đó, mức thuế 20% trên phần chênh lệch giá mua - bán cần đi kèm với các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi khai báo sai giá. Điều này sẽ giúp thị trường bất động sản trở nên minh bạch hơn, hạn chế tình trạng bán nhà "hai giá" và giúp nhà nước thu thuế công bằng hơn, đồng thời kiểm soát tình trạng đẩy giá do môi giới và giao dịch lòng vòng.

Liên thông thủ tục giao dịch bất động sản để chặn trốn thuế

Đưa ra góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Huỳnh Phước Nghĩa, Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý thuộc Trường Kinh tế, Luật và Quản lý Nhà nước UEH (Đại học Kinh tế TP HCM), đề xuất thay vì áp dụng một mức thuế chung cho toàn thị trường, Chính phủ nên tính toán áp dụng thuế theo từng loại hình, phân khúc cụ thể để tránh những tác động lan rộng. Việc đồng thời áp dụng nhiều loại thuế có thể dẫn đến giảm thanh khoản và đẩy giá nhà lên cao.

Ông Nghĩa cho rằng, chính phủ nên xem xét áp thuế đối với các sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, như nhà phố và căn hộ, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ trong các loại hình này. Bên cạnh đó, tại các địa phương và khu vực có nhu cầu an cư cao, như khu công nghiệp, khu chế xuất và các đô thị lớn, chính phủ có thể cân nhắc việc đánh thuế dựa trên thời gian sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, chính sách thuế lũy tiến cần được triển khai một cách đồng bộ và hợp lý, kết hợp với mức thuế cao đối với những người sở hữu nhiều bất động sản (từ 3 tài sản trở lên) hoặc để nhà đất bỏ hoang.

Cũng theo ông Nghĩa, Việt Nam có thể học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia khác để áp dụng công cụ thuế hiệu quả nhằm hạ nhiệt giá nhà, điều tiết thị trường và phát triển ổn định. Tuy nhiên, giải pháp này cần có một lộ trình rõ ràng về thời gian áp dụng, tiêu chí và mức thuế, tránh gây sốc cho các bên liên quan.

Ngoài ra, nếu áp dụng mức thuế cao đối với bất động sản có thời gian nắm giữ ngắn, chính phủ cũng nên cân nhắc các chính sách giảm thuế cho giao dịch nhà đất có thời gian sở hữu dài hạn, ưu đãi thuế cho người mua nhà lần đầu và điều chỉnh mức thuế khi thị trường “đóng băng” để tạo sự công bằng và khuyến khích mua nhà ở thực.

Nêu quan điểm về đề xuất của các chuyên gia, đại diện Ban Chính sách – Cục Thuế (Bộ Tài chính) cho rằng, việc xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản theo phương pháp này cần phải được đánh giá kỹ lưỡng trên cơ sở khảo sát thực tế và phân tích khả năng triển khai. Cơ quan này nhấn mạnh rằng để phương án thu thuế từ lãi thu được trong giao dịch bất động sản đạt hiệu quả, cần có hai yếu tố quan trọng.

Thứ nhất, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch đất đai phải phản ánh chính xác giá cả các giao dịch đã thực hiện. Thứ hai, các văn bản quy phạm pháp luật cần quy định rõ các khoản chi phí được phép trừ và yêu cầu về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cùng với việc xác định giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.

Hiện nay, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có khả năng tra cứu lịch sử giao dịch đất đai và người nộp thuế từ năm 2018. Tuy nhiên, mức giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng chưa luôn phản ánh đúng giá trị giao dịch thực tế, nên việc thu thập dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường sẽ cần thời gian và các công cụ hỗ trợ.

Ngoài ra, việc thu thập chứng từ liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản và giá vốn cũng gặp không ít khó khăn. Các chi phí dễ xác định như chi phí mua, xây dựng, sửa chữa, hay làm thủ tục có thể kiểm tra, nhưng các chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, lãi vay, hoặc bồi thường cho các bên liên quan lại gây ra những vướng mắc.

Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định chính xác số lãi thực tế thu được, đặc biệt khi người nộp thuế có thể cố tình khai báo sai để giảm thuế phải nộp. Một số giao dịch bất động sản có lịch sử lâu dài hoặc liên quan đến thừa kế, tặng cho,... khiến việc xác định giá vốn trở nên phức tạp.

Theo đó, Ban Chính sách – Cục Thuế khuyến nghị cần phát triển các công cụ kiểm soát thu nhập thực tế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của cá nhân và hộ gia đình, thông qua việc kiểm tra chính xác giá trị giao dịch thực tế. Nếu thiếu thông tin đối chiếu, việc xác định chính xác lãi chuyển nhượng sẽ gặp khó khăn, dẫn đến thất thu thuế, tăng thêm gánh nặng thủ tục hành chính cho cả cơ quan thuế và người nộp thuế, và kéo dài thời gian xử lý hồ sơ giao dịch.