Nhiều người vay mua nhà phải bán gấp sau khi hết ưu đãi lãi suất

Thời gian gần đây, các ngân hàng liên tục công bố các gói vay mua nhà cho người trẻ với lãi suất được giới thiệu là “siêu rẻ” chỉ 4 – 5%/năm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy quá trình vay vốn “tưởng dễ mà lại khó không tưởng”.

Với khoản vay 2,5 tỷ cần duy trì thu nhập 90 triệu đồng/tháng trong 20 năm

Trước xu hướng của các ngân hàng, VARS đã đưa ra bài toán tài chính với khoản vay 2,5 tỷ đồng. Giả sử người mua nhà lựa chọn gói vay có lãi suất ưu đãi 4% trong 6 tháng đầu, ân hạn nợ gốc trong 5 năm và mức lãi suất dao động từ 11% - 14% sau thời gian ưu đãi, thì trong 6 tháng đầu, họ chỉ phải trả 8,3 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, áp lực tài chính sẽ gia tăng đáng kể trong những giai đoạn tiếp theo. Cụ thể, trong 5 năm kế tiếp, số tiền phải thanh toán mỗi tháng dao động từ 22,9 - 29 triệu đồng. Đặc biệt, trong 15 năm cuối, nếu chọn phương án trả góp cố định, khoản chi này có thể tăng lên 50 - 63 triệu đồng/tháng. Nếu áp dụng phương thức dư nợ giảm dần, đến tháng thứ 61, người vay sẽ phải trả từ 36,8 - 43,1 triệu đồng/tháng, sau đó giảm dần còn khoảng 14,2 triệu đồng/tháng.

Ở một kịch bản khác, nếu người mua nhà vay 2,5 tỷ đồng trong 20 năm với lãi suất cố định 8%/năm trong 5 năm đầu và từ 11% - 14% trong 15 năm còn lại, họ sẽ phải trả 20,8 triệu đồng/tháng trong 5 năm đầu. Sau đó, nếu chọn phương án trả góp cố định, số tiền thanh toán sẽ tăng lên 23,3 - 27,5 triệu đồng/tháng trong 15 năm tiếp theo.

Nếu áp dụng phương thức dư nợ giảm dần, khoản thanh toán trong tháng đầu tiên sẽ là 27,1 triệu đồng, sau đó giảm dần xuống khoảng 20,7 triệu đồng/tháng trong 5 năm đầu. Đến tháng thứ 61, số tiền này tăng lên từ 30,2 triệu (với lãi suất 11%) đến 35,3 triệu đồng (với lãi suất 14%), sau đó tiếp tục giảm dần về mức 11,7 triệu đồng/tháng trong những năm cuối.

Nhìn chung, dù áp dụng phương thức nào, người vay vẫn phải chi trả trung bình 27 - 30 triệu đồng/tháng trong suốt 20 năm. Theo nguyên tắc chi phí nhà ở không nên vượt quá 30% thu nhập, cá nhân hoặc hộ gia đình vay mua nhà theo phương án này cần có thu nhập khoảng 90 triệu đồng/tháng để đảm bảo cân bằng tài chính. Đây là con số không hề nhỏ, đặc biệt đối với người trẻ.

Chính vì vậy, việc vay mua nhà khi tài chính chưa vững vàng có thể đẩy nhiều người vào vòng xoáy nợ nần kéo dài. Thực tế cho thấy, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất tăng cao khiến khoản tiền phải trả hàng tháng vượt quá khả năng chi trả. Bên cạnh đó, những biến động kinh tế có thể làm giảm thu nhập, buộc nhiều người phải bán nhà để trả nợ.

Không chỉ vậy, việc dành phần lớn thu nhập để trả nợ ngân hàng sẽ khiến người trẻ gặp khó khăn trong chi tiêu hàng ngày, hạn chế cơ hội đầu tư cho bản thân cũng như khả năng lập kế hoạch tài chính dài hạn. Không ít người rơi vào tình trạng căng thẳng tài chính, mất cân bằng cuộc sống vì áp lực trả nợ kéo dài.

Người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng

Đồng tình với VARS, TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cho rằng, nhiều môi giới bất động sản thường thúc giục khách hàng vay ngân hàng để mua nhà trả góp. Tuy nhiên, họ hiếm khi quan tâm đến khả năng tài chính của người mua cũng như phương án trả nợ.

Hệ quả là, nếu không thể thanh toán đúng hạn, căn nhà mơ ước có thể bị tịch thu, đẩy người vay vào cảnh nợ nần chồng chất, còn giấc mộng an cư ngày càng xa vời. Thực tế, nhiều ngân hàng hiện nay đang tung ra các gói vay mua nhà với lãi suất ưu đãi rất thấp nhằm thu hút khách hàng.

Tuy nhiên, thời gian hưởng ưu đãi thường chỉ kéo dài từ 3 - 6 tháng. Sau đó, lãi suất sẽ thả nổi, được tính dựa trên lãi suất tiền gửi cộng với biên độ từ 3 - 5%. Điều này có thể khiến khoản tiền phải trả hàng tháng tăng mạnh sau khi hết ưu đãi, tạo áp lực tài chính lớn cho người vay.

Trước thực tế này, các chuyên gia khuyến nghị người trẻ cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định vay mua nhà. Thay vì chọn nhà ở khu vực trung tâm với giá cao, họ có thể tìm kiếm bất động sản ở vùng ven, nơi giá cả hợp lý hơn. Ngoài ra, nên tiết kiệm ít nhất 30 - 50% giá trị căn nhà trước khi vay để giảm áp lực tài chính. Đặc biệt, nếu chọn vay, cần tính toán kỹ mức lãi suất sau thời gian ưu đãi để đảm bảo khả năng chi trả dài hạn.

Tuy nhiên, ngay cả khi đã có sự chuẩn bị tài chính, việc tiếp cận nguồn vốn vay vẫn gặp nhiều rào cản, từ thủ tục hành chính đến chính sách xét duyệt khắt khe. Theo quy định tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, người mua nhà ở xã hội phải chứng minh chưa sở hữu nhà tại nơi có dự án và đáp ứng tiêu chí về thu nhập.

Mặc dù việc xác nhận tình trạng nhà ở không quá phức tạp, yêu cầu chứng minh thu nhập lại là một trở ngại lớn, đặc biệt với lao động tự do – những người không có hợp đồng lao động chính thức. Theo Luật Nhà ở 2023, cá nhân có thu nhập dưới 15 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình có tổng thu nhập không quá 30 triệu đồng/tháng muốn mua nhà ở xã hội phải xin xác nhận thu nhập từ UBND cấp xã/phường nơi thường trú.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều địa phương chỉ xác nhận theo lời khai của người dân mà không có cơ chế kiểm chứng cụ thể. Điều này khiến nhiều người dù đủ điều kiện nhưng vẫn bị chủ đầu tư từ chối hồ sơ do thiếu xác nhận thu nhập chính thức, rơi vào vòng lặp bế tắc trong quá trình mua nhà.

Không chỉ gặp khó khăn trong khâu hồ sơ, người mua nhà còn phải đối mặt với các điều kiện vay vốn khắt khe từ ngân hàng. Về bản chất, những yêu cầu này nhằm kiểm soát rủi ro tín dụng và hạn chế nợ xấu. Tuy nhiên, chúng vô tình lại trở thành rào cản đối với nhóm lao động tự do hoặc người có thu nhập thấp.

Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều yêu cầu khách hàng chứng minh thu nhập ổn định để đảm bảo khả năng trả nợ. Đồng thời, người vay thường phải có tài sản thế chấp, phổ biến nhất là chính căn nhà dự định mua.

Ngoài ra, quy trình xét duyệt vay vốn cũng khá phức tạp, đòi hỏi khách hàng chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm căn cước công dân, hộ khẩu, giấy chứng nhận tình trạng hôn nhân, hợp đồng lao động, sao kê lương và hồ sơ tài sản đảm bảo... Việc thu thập đủ các giấy tờ này có thể tiêu tốn nhiều thời gian, đặc biệt với những người lần đầu tiếp cận tín dụng mua nhà.