Đấu giá đất TP.HCM hứa hẹn sẽ "bùng nổ" trong năm 2025

UBND quận Tân Phú (TP. HCM) vừa ban hành Kế hoạch triển khai rà soát khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương). Mục tiêu của kế hoạch là khai thác hiệu quả quỹ đất, thúc đẩy chỉnh trang và phát triển khu vực xung quanh các nhà ga thuộc tuyến metro này.

Hàng trăm ha đất đấu giá chuẩn bị “lên sàn”

Sau khi điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất và phê duyệt dự án đầu tư, quận Tân Phú dự kiến đấu giá khu đất số I/82A Tây Thạnh với diện tích 26 ha. Khu đất này có vị trí chiến lược, tiếp giáp hai trục đường Tây Thạnh và Trường Chinh. Theo quy hoạch, khu vực này sẽ phát triển thành một đô thị nén với chức năng đất hỗn hợp, đồng thời khai thác không gian ngầm nhằm tối ưu hóa quỹ đất xung quanh ga metro số 2.

UBND TP.Thủ Đức cũng công bố kế hoạch đấu thầu ba khu đất phát triển theo mô hình TOD, nằm dọc tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên và đường Vành đai 3. Khu đất đầu tiên rộng 160 ha, nằm quanh ga Phước Long thuộc phường Trường Thọ và Phước Long A, kết nối trực tiếp với tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên.

Khu đất thứ hai là Nông trường Dừa, thuộc phường Long Trường, có diện tích 152 ha và kết nối với đường Vành đai 3. Đây đều là các khu vực có chức năng đất hỗn hợp và công trình công cộng theo quy hoạch.

Khu đất thứ ba nằm trong nhóm 9 vị trí TOD được TP.HCM triển khai giai đoạn 2025 - 2026. Trong đó, metro số 1 sẽ phát triển TOD quanh ga Phước Long (Trường Thọ, TP. Thủ Đức), còn metro số 2 và 3 sẽ triển khai tại các vị trí như Tây Thạnh, Trung tâm Triển lãm Tân Bình và khu C30 gần ga Lê Thị Riêng.

Mục tiêu của UBND TP.HCM, trong 10 năm tới, thành phố sẽ hoàn thiện 355 km đường sắt đô thị và triển khai TOD tại 11 vị trí xung quanh các ga metro. Riêng tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) sẽ thu hồi ba khu đất để phát triển TOD, gồm Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha), khu đất I/82A Tây Thạnh (quận Tân Phú) rộng 26 ha và khu C300 (quận 10 - quận Tân Bình) có diện tích gần 41 ha.

Giai đoạn 2025 - 2026, TP.HCM sẽ tập trung phát triển TOD tại 9 vị trí dọc theo ba dự án giao thông trọng điểm: metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) và đường Vành đai 3. Trong đó, vị trí TOD lớn nhất, rộng hơn 389 ha, nằm tại xã Xuân Thới Thượng (huyện Hóc Môn), còn vị trí nhỏ nhất là Trung tâm Triển lãm và Thể dục thể thao quận Tân Bình (5,1 ha).

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, hiện thành phố có khoảng 64.000 ha đất có tiềm năng phát triển theo định hướng TOD, bao gồm 32.000 ha đất nông nghiệp, đất trống; 9.000 ha đất công nghiệp, sản xuất cần chuyển đổi chức năng; và 23.000 ha đất đô thị cần cải tạo, chuyển đổi.

Riêng đối với đường Vành đai 3, có 5 vị trí được quy hoạch TOD với tổng diện tích hơn 1.000 ha, bao gồm khu đất Nông trường Dừa và khu đất Long Bình (TP. Thủ Đức); khu Tân Hiệp, khu số 6 Xuân Thới Thượng và khu Xuân Thới Sơn (huyện Hóc Môn). Mỗi khu TOD này sẽ đóng vai trò như một đô thị vệ tinh thu nhỏ, giúp giảm áp lực lên khu vực trung tâm TP.HCM và tối ưu hóa lợi ích từ hệ thống giao thông công cộng.

Tăng nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực tế

Ông Lê Hữu Nghĩa, Phó chủ tịch Hội Doanh nghiệp TP.HCM, cho rằng đấu giá đất và phát hành trái phiếu doanh nghiệp là những giải pháp quan trọng để tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp, đồng thời góp phần tăng thu ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, tại TP.HCM, cả hai kênh huy động này đều chưa có nhiều chuyển biến trong những năm qua. Các lô đất công bố đấu giá vẫn chỉ ở mức dự kiến, chưa rõ giá khởi điểm và khả năng thành công.

Theo ông Nghĩa, đấu giá đất không chỉ giúp tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng xã hội và đô thị mà còn thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ lợi ích người dân. Ông nhận định Hà Nội đã triển khai rất hiệu quả hoạt động này, trong khi tại TP.HCM, quá trình đấu giá đất vẫn chưa thực sự khởi sắc.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay, việc đấu giá đất tại TP.HCM vẫn trong giai đoạn xây dựng quy trình cụ thể cho từng khu đất. Chỉ sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, thành phố mới có thể chính thức tổ chức đấu giá.

Ông Châu cũng nhấn mạnh, các dự án TOD có tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước nhờ vào sự phát triển bền vững, hệ thống hạ tầng đồng bộ và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về giá đất, đặc biệt tại các vị trí chiến lược như các ga metro và dọc các tuyến đường vành đai.

Theo ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group, một trong những nguyên nhân khiến thị trường đấu giá đất tại TP.HCM trầm lắng là do thiếu nguồn cung "đất sạch". Hiện nay, phần lớn doanh nghiệp bất động sản phải tự tìm kiếm quỹ đất, khiến quá trình đàm phán, thỏa thuận đền bù hoặc mua lại đất gặp nhiều khó khăn. Do đó, nếu Nhà nước chủ động phát triển quỹ đất sạch rồi tổ chức đấu giá, thị trường sẽ minh bạch hơn và doanh nghiệp cũng có điều kiện thuận lợi để tham gia đầu tư.

Lý giải vì sao đấu giá đất tại TP.HCM chưa sôi động, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thành phố không áp dụng chính sách phân lô bán nền để đấu giá như Hà Nội mà chủ yếu ưu tiên các dự án lớn theo hình thức đấu thầu hoặc hợp tác công tư (PPP). Vì vậy, các khu đất đấu giá thường có quy mô lớn, như các lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm hay những khu vực quanh các ga metro và dọc tuyến đường vành đai.

Tuy nhiên, nhiều khu đất công vẫn chưa thể đưa ra đấu giá do vướng mắc thủ tục pháp lý, chưa xác định giá khởi điểm hoặc đang trong quá trình tranh chấp. Điều này khiến quá trình triển khai đấu giá bị chậm trễ.

Để tăng nguồn cung bất động sản và đáp ứng nhu cầu thực tế, ông Quang đề xuất TP.HCM có thể tham khảo mô hình của Hà Nội, trong đó chính quyền tổ chức phân lô đấu giá các quỹ đất nhỏ tại các quận, huyện ngoại thành. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung đất nền với mức giá hợp lý mà còn phù hợp với nhiều nhóm khách hàng. Thị trường bất động sản không nhất thiết phải tập trung vào các dự án quy mô lớn mà cần đa dạng hóa sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của nhiều phân khúc khác nhau.