Sốt đất theo tin sáp nhập tỉnh: Cẩn trọng đầu tư kiểu "xé túi mù"

Ngay khi các đề xuất sáp nhập tỉnh, thành được đưa ra, giá đất tại nhiều khu vực tiềm năng đã có dấu hiệu tăng. Đặc biệt, tại các địa phương dự kiến sáp nhập, giá đất nền và đất thổ cư đã ghi nhận mức tăng từ 5-15% chỉ trong vài tuần.

“Cò” đất đổ xô về các “điểm nóng”

Tại khu đô thị Bến Gót (phường Thọ Sơn, Phú Thọ), lượng giao dịch tăng mạnh, hàng chục "cò đất" đổ về mỗi ngày, đẩy giá đất lên từng ngày. Chỉ trong một tháng, những lô đất 90m² từ mức 1,5 tỷ đồng đã bị đẩy lên 2,05 tỷ đồng (tăng hơn 30%), trong khi lô 105m² từ 1,65 tỷ đồng đã vọt lên 2,5 tỷ đồng (tăng hơn 50%). Tại các khu vực khác của Phú Thọ, cách trung tâm Việt Trì khoảng 5-7km, giá đất nền cũng tăng 20-30% so với thời điểm trước Tết, dao động từ 2-3 tỷ đồng/lô tùy theo vị trí và diện tích.

Tại Hải Phòng, nhiều khu vực bỗng trở nên sôi động với làn sóng môi giới đổ về tìm kiếm cơ hội mua bán. Giá đất tăng từng ngày, điển hình như khu vực An Đồng (An Dương), nơi một lô đất 90m² đã tăng từ 22-24 triệu đồng/m² trước Tết lên 27 triệu đồng/m². Giới môi giới không ngừng lan truyền thông tin rằng giá đất sẽ còn tăng "chóng mặt" sau khi sáp nhập.

Ở phía Nam, thông tin về khả năng Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sáp nhập vào TP.HCM cũng khiến thị trường bất động sản tại các địa phương này nóng lên, với mức tăng từ 10-20%. Nhiều môi giới nhận định, việc sáp nhập sẽ tác động mạnh đến giá cả và nhu cầu giao dịch nhờ hưởng lợi từ hạ tầng, quy hoạch đô thị và sự phát triển kinh tế.

Hiện nay, dù giá đất tại các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương) đã khá cao, dao động từ 50-80 triệu đồng/m² tại một số tuyến đường trung tâm, nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với TP.HCM. Chính vì thế, nhiều môi giới vẽ ra viễn cảnh rằng nếu sáp nhập, giá bất động sản Bình Dương có thể tiệm cận mức giá tại các quận vùng ven TP.HCM như Thủ Đức hay Bình Tân.

Tương tự, trước tin đồn về việc huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) có thể sáp nhập vào TP.HCM, hàng trăm nhà đầu tư đã đổ về đây săn lùng đất nền. Nhiều dự án "ma" từng bị bỏ hoang suốt nhiều năm nay bất ngờ sôi động trở lại với lượng giao dịch tăng đột biến. Không chỉ vậy, tại các khu vực vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Bình..., giới môi giới cũng đẩy mạnh tin đồn trên mạng xã hội, hứa hẹn rằng giá đất sẽ tăng "phi mã" sau khi sáp nhập.

Nhiều điểm bất thường

Quan sát thực tế cho thấy, cơn “sốt đất” tại Phú Thọ chủ yếu diễn ra ở các khu vực đất nền bỏ trống nhiều năm, nơi mật độ xây dựng vẫn còn thưa thớt. Trong khi đó, tại các dự án nhà ở liền kề, giá bất động sản gần như không có biến động đáng kể.

Đại diện một chủ đầu tư tại phường Gia Cẩm cho biết, dự án nhà liền kề của đơn vị này gồm 21 căn, nhưng đến nay vẫn còn 13 căn chưa có người mua. Giá mỗi căn từ năm 2024 đến nay vẫn giữ nguyên ở mức hơn 6 tỷ đồng.

Tương tự, ông Nguyễn Anh Thái, Phó Bí thư Đảng ủy phường Thọ Sơn, cho hay từ ngày 1/3 đến nay, trên địa bàn phường, bao gồm cả khu đô thị Bến Gót, chưa ghi nhận bất kỳ thủ tục chuyển nhượng bất động sản nào. Theo ông, đợt tăng giá đất gần đây nhiều khả năng là chiêu trò của giới đầu cơ, chính quyền địa phương sẽ cử cán bộ kiểm tra thực tế.

Ông Trần Quang Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Phú Thọ thông tin, theo báo cáo từ các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn, thị trường vẫn trong trạng thái “đóng băng”, chưa phát sinh giao dịch mới. Do đó, cơn "sốt đất" nhiều khả năng chỉ là các giao dịch cá nhân mang tính chất đầu cơ.

Phân tích về hiện tượng này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, một số nhóm đầu cơ đang lợi dụng thông tin sáp nhập để đẩy giá bất động sản và giải phóng hàng tồn kho. Những nhóm này thường có chiến lược bài bản, tung tin đồn thất thiệt, thậm chí thuê người giả vờ gom đất với số lượng lớn để tạo hiệu ứng “truyền tai”, khiến giá đất bị đẩy lên nhanh chóng.

"Bản chất của việc tăng giá đất là tạo ra tâm lý lạc quan cho những người sở hữu đất, khiến họ tin rằng tiềm năng tăng giá là rất cao. Từ đó, họ vô tình trở thành những nhà đầu tư ‘nghiệp dư’ lao vào săn đất. Khi nhóm đầu cơ đã kịp bán ra, những người vào sau sẽ bị mắc kẹt với mức giá ‘trên trời’", ông Đính phân tích.

Cẩn trọng chôn vốn lâu dài

PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân), khuyến cáo nhà đầu tư cần thận trọng trước cơn sốt đất do thông tin sáp nhập. Ông nhấn mạnh, quỹ đất tại các tỉnh, thành hiện nay vẫn rất dồi dào, đặc biệt sau khi sáp nhập. Chỉ riêng Hà Nội và TP.HCM mới thực sự khan hiếm nguồn cung. Vì vậy, người dân không nên chạy theo tâm lý đám đông hay tin vào những lời đồn thổi của giới đầu cơ.

Ông cũng lưu ý, việc sáp nhập và xác định trung tâm hành chính của tỉnh không làm thay đổi bản chất của khu vực đó. Trung tâm hành chính vẫn là nơi vốn có chức năng này từ trước, chứ không phải một khu vực hoàn toàn mới. Do đó, không có chuyện dòng người ồ ạt đổ về sinh sống, mà thực tế chỉ có một số ít cán bộ chuyển đến làm việc, con số này không đáng kể để tác động mạnh đến thị trường bất động sản.

Lấy ví dụ về Bắc Ninh và Bắc Giang, ông phân tích, nếu hai tỉnh này sáp nhập và trung tâm hành chính đặt tại Bắc Giang, điều đó không có nghĩa các doanh nghiệp sẽ rời bỏ Bắc Ninh để chuyển toàn bộ nhà máy, cơ sở kinh doanh sang Bắc Giang. Trung tâm hành chính của Bắc Ninh vẫn sẽ duy trì hoạt động. Vì vậy, việc giá đất bị đẩy lên gấp đôi, gấp ba là thiếu cơ sở và không bền vững.

Thực tế cho thấy, thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố có tác động đáng kể đến thị trường bất động sản. Khi sáp nhập, hạ tầng được đầu tư mạnh, kinh tế phát triển, dân số tăng kéo theo nhu cầu sở hữu nhà đất. Những khu vực được nâng cấp lên đô thị hoặc trung tâm hành chính mới thường thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Các doanh nghiệp bất động sản đón đầu xu hướng, đẩy mạnh phát triển khu đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ thương mại.

Tuy nhiên, không phải lúc nào kỳ vọng cũng thành hiện thực. Điển hình như TP.Mới Bình Dương, dù thu hút nhiều nhà đầu tư khi thành lập, nhưng sau nhiều năm, hàng loạt căn nhà dù có chủ vẫn bị bỏ hoang do thiếu dân cư. Trong khi đó, cán bộ, công chức chủ yếu chọn định cư tại TP.Thủ Dầu Một, khiến không ít nhà đầu tư vỡ mộng.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, nhà đầu tư cần thận trọng với quan niệm “gần trụ sở hành chính thì giá đất tăng”.

“Nhiều người lầm tưởng rằng đất gần trung tâm hành chính sẽ có giá trị cao. Tuy nhiên, những khu vực này chủ yếu phục vụ công chức, cần sự yên tĩnh, trang nghiêm, nên không tạo ra sức hút lớn về dân cư hay kinh tế. Bất động sản chỉ thực sự tăng giá ở những nơi có hạ tầng phát triển và giao thông thuận lợi”, ông Quyết nhận định.

Dẫn chứng từ lịch sử, ông nhắc đến trường hợp Hà Tây và Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội năm 2008. Khi đó, nhiều người kỳ vọng giá đất tại Hà Đông, Sơn Tây hay Mê Linh sẽ tăng mạnh ngay sau sáp nhập. Nhưng thực tế, phải mất 10-15 năm để thị trường bất động sản tại đây tăng trưởng nhờ sự phát triển của hạ tầng và kinh tế.

Về cơ hội đầu tư trước tin đồn sáp nhập, ông Quyết cho rằng nhà đầu tư không nên kỳ vọng quá cao. Giá bất động sản phụ thuộc vào kinh tế và hạ tầng, không phải vào trung tâm hành chính. Nếu một khu vực đã có nền tảng phát triển tốt thì cứ tiếp tục đầu tư. Chẳng hạn, Bắc Ninh hiện là điểm sáng thu hút nhiều dự án lớn. Dù có sáp nhập hay không, các khoản đầu tư tỷ đô tại đây vẫn giữ nguyên, bởi sáp nhập chỉ mở rộng không gian phát triển, chứ không làm thay đổi cục diện kinh tế.