Thị trường đấu giá đất: Hết “sốt” nhưng chưa hết lo

Phiên đấu giá 89 thửa đất tại thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (Hà Nội) vừa diễn ra với diện tích mỗi lô dao động từ 87-161m², giá khởi điểm từ 11-17 triệu đồng/m². So với phiên đấu giá hồi tháng 11/2024, mức khởi điểm lần này đã tăng từ 2 đến 3,2 lần. Số tiền đặt trước cho mỗi thửa đất dao động từ 190-360 triệu đồng.

Ngày càng có xu hướng giảm nhiệt

Kết quả, toàn bộ 89 thửa đất đã được đấu giá thành công với giá trúng cao nhất đạt gần 80 triệu đồng/m², cao gấp hơn 7 lần giá khởi điểm. Lô thấp nhất được chốt ở mức 51,3 triệu đồng/m², trong khi phần lớn các thửa còn lại có giá trúng dao động từ 52-78 triệu đồng/m².

So với phiên đấu giá tại cùng khu vực vào giữa tháng 11/2024, mức giá trúng cao nhất của phiên này đã giảm hơn 12%. Nếu so với mức kỷ lục hơn 100 triệu đồng/m² trong phiên đấu hồi tháng 8/2024, giá trúng đã giảm khoảng 22%.

Xu hướng giảm giá cũng thể hiện rõ khi so sánh với phiên đấu giá hồi đầu tháng 3 tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (cùng huyện Thanh Oai), nơi từng ghi nhận mức giá trúng cao nhất lên tới hơn 90 triệu đồng/m². Điều này cho thấy thị trường đấu giá đất đang tiếp tục hạ nhiệt.

Không chỉ tại Thanh Oai, đất đấu giá ở huyện Phúc Thọ cũng ghi nhận xu hướng giảm so với năm 2024. Cuối tháng 2, huyện này tổ chức đấu giá 12 thửa tại khu Đồng Phươm (xã Tích Lộc) và 7 thửa tại khu Dộc Tranh (xã Trạch Mỹ Lộc), với diện tích các lô dao động từ 68-196m² và giá khởi điểm từ 19,8-25 triệu đồng/m². Phiên đấu giá thu hút hơn 100 người tham gia và bán thành công 19 lô, trong đó lô đất có giá trúng cao nhất đạt 46,8 triệu đồng/m² tại khu Dộc Tranh.

So với hai phiên đấu giá tại huyện Phúc Thọ vào tháng 8 và 9/2024, mức giá trúng cao nhất đã giảm từ 22-37%. Đáng chú ý, phiên đấu giá ngày 16/9/2024 từng ghi nhận mức trúng kỷ lục lên tới 75 triệu đồng/m² tại khu Dộc Tranh.

Từ tháng 8/2024, các phiên đấu giá đất tại các huyện ven Hà Nội liên tục thu hút hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hồ sơ tham gia, đẩy giá trúng lên mức cao kỷ lục, nhiều khu vực vượt mốc 100 triệu đồng/m². Tuy nhiên, sau hàng loạt động thái siết chặt từ cơ quan quản lý, thị trường đấu giá đất đã không còn sôi động như trước, xu hướng hạ nhiệt ngày càng rõ rệt.

Dù vậy, trên nhiều hội nhóm bất động sản, tình trạng rao bán chênh lệch ngay sau đấu giá vẫn diễn ra phổ biến, với mức chênh hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng mỗi lô. Không ít trường hợp đẩy giá cao rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường. Điển hình, tại quận Hà Đông (Hà Nội), năm ngoái có tới 22/27 lô trúng đấu giá bị bỏ cọc.

Đầu tháng 3 vừa qua, Phạm Ngọc Tuấn, kẻ cầm đầu vụ "thổi giá" khi tham gia đấu giá đất tại huyện Sóc Sơn (Hà Nội), đã bị tuyên án 3 năm tù với tội danh vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản. Nhóm này thông đồng đẩy giá các lô đất lên mức bất thường, từ hơn 59 triệu đồng/m² đến trên 30 tỷ đồng/m², sau đó bỏ ngang, khiến phiên đấu giá thất bại.

Quản chặt hơn tình trạng bỏ cọc

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes, nhận định rằng đấu giá đất có lợi thế về pháp lý, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh người tham gia cần cân nhắc kỹ về tài chính, đặc biệt khi sử dụng đòn bẩy, để đảm bảo tính thanh khoản.

Ngoài ra, việc nghiên cứu hạ tầng, kế hoạch phát triển khu vực và giá trị thực tế của bất động sản là yếu tố quan trọng nhằm tránh tâm lý đám đông dẫn đến trả giá quá cao, làm giảm hiệu quả đầu tư. Ông Chung cũng lưu ý, trong bối cảnh Nhà nước siết chặt quản lý, nhà đầu tư cần có chiến lược hợp lý để thích ứng với sự thay đổi của thị trường.

Liên quan đến hiện tượng bỏ cọc, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng, Viện Thương mại và Kinh tế quốc tế (Đại học Kinh tế Quốc dân), cho biết đây không phải tình trạng hiếm gặp. Nguyên nhân chính đến từ việc một số đối tượng tham gia đấu giá không có nhu cầu thực sự mà chỉ nhằm đầu cơ, thao túng giá, tạo mặt bằng giá ảo để trục lợi.

Tuy nhiên, tình trạng này đang được theo dõi trong giai đoạn đầu thực thi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7/2024. Điều này cho thấy, đến thời điểm hiện tại, tình trạng bỏ cọc trong đấu giá đất vẫn chỉ là giai đoạn khởi đầu. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý, xây dựng khuôn khổ với các quy định chặt chẽ, rõ ràng nhằm ngăn chặn những bất cập, đảm bảo lợi ích cho Nhà nước và người dân.

Về giải pháp, TS Trần Minh Sơn, Chuyên viên cao cấp Bộ Tư pháp, đề xuất một số hướng đi nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc. Theo đó, cần hoàn thiện quy định pháp luật, đặc biệt về mức đặt cọc, đảm bảo vừa đủ ràng buộc nhưng không gây cản trở quá lớn cho người tham gia đấu giá.

Đồng thời, tăng cường tuyên truyền, nâng cao nhận thức nhà đầu tư về trách nhiệm và rủi ro khi tham gia đấu giá đất. Ngoài ra, công khai danh tính cá nhân/tổ chức bỏ cọc, đưa ra mức giá khởi điểm hợp lý và xử lý nghiêm các hành vi thao túng, thổi giá.

Đồng tình, luật sư Đoàn Thế Hiếu, Phó Giám đốc Công ty Luật TNHH Hà Trọng Đại và Cộng sự, đồng tình với quan điểm này. Ông cho rằng cơ quan chức năng có thể đình chỉ quyền tham gia đấu giá đối với những tổ chức, cá nhân cố tình thổi giá rồi bỏ cọc. Đồng thời, cần luật hóa thuật ngữ “thao túng thị trường bất động sản” và coi hành vi này là vi phạm pháp luật, tương tự như tội danh thao túng thị trường chứng khoán trong Bộ luật Hình sự.

Thực tế, đấu giá đất vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Việc hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao tính minh bạch và áp dụng biện pháp chế tài mạnh tay là giải pháp cần thiết để ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư chân chính và đảm bảo trật tự trong hoạt động đấu giá.