Thị trường căn hộ dần ổn định: Cơ hội cho người mua ở thực

Giá chung cư duy trì ở mức cao từ năm 2014 đến nay đã thúc đẩy nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ hoàn tất thủ tục và khởi công dự án nhằm đón đầu nhu cầu thị trường. Từ đầu năm 2025, hàng loạt dự án nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM liên tục được khởi động, góp phần gia tăng đáng kể nguồn cung chung cư.

Làn sóng dự án mới thúc đẩy nguồn cung 

Vingroup là một trong những doanh nghiệp tiên phong với loạt dự án quy mô lớn. Bên cạnh việc đẩy mạnh triển khai Vinhomes Royal Island (Hải Phòng), Vinhomes Global Gate (Đông Anh, Hà Nội) và Vinhomes Ocean Park 2 - 3 (Hưng Yên), tập đoàn này tiếp tục ra mắt Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng (Hà Nội) vào đầu tháng 3/2025.

Trong khuôn khổ khu đô thị Vinhomes Cổ Loa, MIK Group đã khởi công The Continental - Imperia Signature Cổ Loa, gồm ba tòa tháp cao 45 tầng, cung cấp 2.184 căn hộ cao cấp với nhiều lựa chọn diện tích. Trong khi đó, tại Hưng Yên, Tập đoàn Xuân Cầu triển khai Alluvia City – một đô thị nhà vườn sinh thái tại Văn Giang với tổng diện tích 200ha, mức đầu tư lên đến 31.000 tỷ đồng.

Không chỉ Vingroup, nhiều doanh nghiệp bất động sản khác cũng đang tích cực tham gia cuộc đua nguồn cung. Đơn cử, Công ty CP Tổng Bách Hóa và Tập đoàn Tân Hoàng Minh vừa khởi công Greenera Southmark tại cửa ngõ phía Nam Hà Nội, với quy mô 2,5ha, cung cấp hàng nghìn căn hộ thương mại.

Ở khu vực phía Nam, Đất Xanh Group đang chuẩn bị khởi công Gem Riverside, sau khi nhận giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024. Theo báo cáo từ Chứng khoán Vietcap, việc tái khởi động hai siêu dự án GSW và Gem Riverside sẽ tạo cú hích lớn cho doanh số bán hàng của Đất Xanh trong giai đoạn 2025 - 2026.

Tại TP. Thủ Đức, Nhà Khang Điền lên kế hoạch mở bán tổ hợp The Foresta ngay trong quý I/2025. Theo Chứng khoán Junan Việt Nam, dự án đã hoàn thiện phần thô và hạ tầng, dự kiến mở bán 230 căn biệt thự đầu tiên. Các chuyên gia phân tích dự báo tỷ lệ hấp thụ có thể đạt trên 65%, mang lại doanh thu hơn 9.000 tỷ đồng cho Nhà Khang Điền trong hai năm tới.

Bên cạnh đó, An Gia Group cũng góp mặt trong làn sóng mở bán với dự án The Gió Riverside tại khu Đông Sài Gòn. Dự án có quy mô 2,9ha, bao gồm hai tòa tháp cao 40 tầng với 3.000 căn hộ.

Theo Chứng khoán VNDIRECT, hoạt động xây dựng đã sôi động trở lại, thể hiện qua mức tăng 8,6% của khoản phải thu ngắn hạn và 7,3% số tiền khách hàng ứng trước cho các nhà thầu xây dựng nhà ở trong năm 2024 so với cùng kỳ. Điều này cho thấy niềm tin vào sự phục hồi của thị trường.

Bên cạnh động thái từ các doanh nghiệp, Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội cũng được kỳ vọng sẽ giúp giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Theo đó, nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, áp dụng từ tháng 4/2025 trong giai đoạn 5 năm.

Nhờ sự kết hợp giữa chính sách hỗ trợ và sự chủ động từ doanh nghiệp, thị trường nhà ở được kỳ vọng sẽ tiếp tục sôi động, mở ra nhiều cơ hội cho cả nhà đầu tư và người mua. Dữ liệu từ VNDIRECT cho thấy nhu cầu bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM vẫn rất mạnh, với tỷ lệ hấp thụ dự kiến duy trì trên 95% trong giai đoạn 2025 - 2027.

Giá nhà cao vẫn là rủi ro 

Tuy nhiên, giá nhà cao hiện vẫn là rào cản lớn đối với thanh khoản thị trường. Từ thực tế giao dịch, chị Thu Phương, môi giới bất động sản tại Hà Nội, cho biết sức mua tại Vinhomes Cổ Loa đã giảm nhiệt đáng kể so với giai đoạn mở bán rầm rộ vào tháng 10/2024.

Ngay cả Vinhomes Đan Phượng, dù vừa ra mắt với mức giá 210-270 triệu đồng/m², cũng không tạo được "sóng" mạnh như kỳ vọng, do chủ đầu tư đang tập trung nguồn lực để tiêu thụ sản phẩm tại Cổ Loa. Điều này cho thấy không chỉ biệt thự, liền kề mà ngay cả chung cư cũng không còn cảnh khách hàng tranh nhau đặt chỗ như trước.

Không chỉ người mua, ngay cả doanh nghiệp cũng đang cảm nhận rõ sự chững lại của thị trường. Ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, nhận định từ cuối năm 2024, thanh khoản tại Hà Nội bắt đầu chậm lại và tình trạng này càng rõ rệt hơn trong những tháng đầu năm 2025.

Theo ông Quyết, tốc độ bán hàng trong quý I/2025 đã suy giảm đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do giá nhà đã neo ở mức cao. Tuy nhiên, hiện tượng giảm giá chỉ diễn ra trên thị trường thứ cấp (mua đi bán lại), còn thị trường sơ cấp vẫn giữ nguyên mức giá. Về dài hạn, giá nhà có thể điều chỉnh theo cung - cầu, nhưng rất khó giảm sâu do nguồn cung vẫn còn hạn chế.

Đồng quan điểm, bà Vũ Quỳnh Như, chuyên gia phân tích tại Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam, cũng cho rằng nhiều doanh nghiệp đang tận dụng dòng tiền từ việc phát hành cổ phiếu và thực hiện các thương vụ M&A chuyển nhượng dự án trong năm 2024 để giải quyết áp lực tài chính.

Đồng thời, khung pháp lý ngày càng thông suốt đang tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tiếp tục triển khai các dự án dang dở và mở bán sản phẩm mới. Tuy nhiên, mức giá cao vẫn là rào cản lớn đối với thanh khoản thực, khiến sự hồi phục của thị trường trong ngắn hạn chỉ diễn ra ở mức độ nhẹ và có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, một số ý kiến cho rằng một trong những động lực ngắn hạn quan trọng hỗ trợ nhu cầu mua nhà trong năm 2025 là lãi suất cho vay duy trì ở mức thấp. Về vấn đề này, ông Bách Tạ, Giám đốc thị trường vốn JLL Việt Nam cho biết, người mua bất động sản cần cân nhắc kỹ lưỡng mục đích sử dụng, bao gồm mua để ở, cho thuê hay đầu tư.

Ông Tạ nhấn mạnh rằng lãi suất vay thấp hiện nay thường chỉ được cố định trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó sẽ chuyển sang lãi suất thả nổi. Do đó, khách hàng cần tính toán khả năng tài chính dài hạn và dòng tiền trả nợ để tránh rủi ro khi lãi suất thay đổi.

"Lãi suất cho vay đang ở mức thấp, các ngân hàng vẫn còn nhiều hạn mức cho vay, vì vậy nếu nhà đầu tư nhận thấy dự án tiềm năng, có pháp lý rõ ràng, thì có thể cân nhắc vay để mua," ông Bách Tạ nhận định.

Đồng quan điểm, một số chuyên gia bất động sản khuyến nghị, trong bối cảnh thị trường dự kiến ổn định vào năm 2025, những người có nhu cầu mua nhà ở thực nên cân nhắc xuống tiền. Tuy nhiên, khi lựa chọn dự án, người mua cần đặc biệt quan tâm đến uy tín của chủ đầu tư cũng như vị trí của bất động sản để đảm bảo giá trị lâu dài.