Áp lực gia tăng với chủ đầu tư căn hộ tại TP.HCM

Sau quý I khá trầm lắng, thị trường bất động sản TP.HCM được dự báo sẽ sôi động hơn trong quý II khi hàng loạt chủ đầu tư chuẩn bị tung ra rổ hàng mới, với nhiều dự án tái khởi động hoặc bước vào giai đoạn tiếp theo.

80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp

Cuối tuần qua, Gamuda Land tổ chức lễ kick-off bán hàng tại dự án Celadon City (quận Tân Phú) với sự tham dự của hơn 1.500 môi giới đến từ 35 sàn phân phối. Đây là bước khởi động cho việc mở bán phân khu Diamond Centery – giai đoạn mới thuộc khu đô thị Celadon City rộng 82 ha. Giai đoạn đầu, chủ đầu tư dự kiến chào bán khoảng 200 trong tổng số 746 căn hộ đã hoàn thiện, với giá từ 69 triệu đồng/m².

Tại khu Nam TP.HCM, Quốc Cường Gia Lai mở bán giai đoạn 3 của dự án Lavida Plus (quận 7) với gần 150 căn hộ, giá trung bình từ 55–60 triệu đồng/m², tăng hơn 10% so với quý III/2024. Trong khi đó, dự án Khải Hoàn Prime (Nhà Bè) chuẩn bị bước vào giai đoạn mới với giá bán dao động 60–65 triệu đồng/m², tăng gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khu Đông tiếp tục là điểm nóng của thị trường với nguồn cung đa dạng. Tại phường Long Bình (TP Thủ Đức), Sơn Kim Land dự kiến mở bán hơn 200 căn hộ cao cấp thuộc dự án The 9 Stellar, giá từ 80 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế, phí).

Thăng Long Real cũng sắp ra mắt 400 căn hộ tại dự án Fiato Uptown, sau nhiều lần trì hoãn, với giá dự kiến từ 55 triệu đồng/m². Điền Phước Thành tung giai đoạn cuối của dự án MT Eastmark City, giá từ 50 triệu đồng/m². CT Group tái khởi động dự án Metro Star với mức giá mới tăng gần 60% so với đợt mở bán đầu tiên, lên khoảng 80 triệu đồng/m².

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp như Kiến Á, Vạn Phúc, BCG Land, Đất Xanh, TTC Land, Khang Điền, Phú Long… cũng đang rục rịch chuẩn bị giỏ hàng mới, tạo nên làn sóng cung ứng mạnh mẽ cho thị trường từ quý II trở đi.

Theo JLL Việt Nam, năm 2025, TP.HCM có thể đón khoảng 12.000 căn hộ mới, trong đó phần lớn sẽ được mở bán trong quý II và III. Khoảng 80% nguồn cung này thuộc phân khúc cao cấp, với giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.

Tương tự, Avison Young Việt Nam dự báo TP.HCM sẽ có khoảng 17 dự án lớn nhỏ mở bán trong năm nay, với tổng nguồn cung 10.000–12.000 căn hộ. Riêng quý II và III dự kiến đón khoảng 6.000 căn, trong đó 90% là sản phẩm cao cấp, giá từ 65 triệu đồng/m² trở lên.

Bà Trang Lê , Tổng giám đốc JLL Việt Nam – nhận định, nguồn cung bất động sản TP.HCM trong các tháng tới nhiều khả năng sẽ tăng nhanh hơn dự báo trước đó, khi sức mua trên thị trường đang cho thấy dấu hiệu phục hồi. Nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng đẩy mạnh bán hàng, đặc biệt từ quý II.

Tuy nhiên, bà Trang cũng lưu ý rằng hầu hết doanh nghiệp vẫn chọn cách chia nhỏ nguồn cung theo từng giai đoạn, điều chỉnh kế hoạch mở bán một cách thận trọng và phân bổ đều trong ba quý còn lại của năm, nhằm thích ứng với diễn biến thị trường và kiểm soát rủi ro.

Người mua ở thực tập trung ở phân khúc dưới 3 tỷ đồng

Đồng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn phân tích, trong bối cảnh tâm lý thị trường mới chỉ bắt đầu phục hồi, các chủ đầu tư đang thận trọng hơn trong việc xác định số lượng sản phẩm mở bán cũng như thời điểm ra hàng, nhằm đảm bảo phù hợp với tốc độ khôi phục của thị trường.

Ông cho biết, từ sau Tết Nguyên đán đến nay, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP.HCM liên tục tăng, phản ánh sự cải thiện rõ rệt về tâm lý người mua. Nắm bắt tín hiệu tích cực này, nhiều doanh nghiệp đã chủ động khởi động lại kế hoạch bán hàng, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường đón nhận thêm nhiều thông tin tích cực liên quan đến quy hoạch và hạ tầng đô thị.

Dù vậy, ông Tuấn lưu ý, phần lớn nhu cầu mua ở thực tại TP.HCM hiện nay tập trung vào phân khúc có mức giá khoảng 3 tỷ đồng trở xuống. Trong khi đó, các dự án mở bán trên thị trường phần lớn lại thuộc phân khúc cao cấp, dẫn đến độ vênh cung – cầu ngày càng rõ rệt. Ông nhấn mạnh, để tiếp cận tốt hơn nhóm khách hàng này, các chủ đầu tư không chỉ cần chú trọng vào chất lượng sản phẩm mà còn phải đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn, linh hoạt cùng các giải pháp hỗ trợ tài chính thiết thực.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, thị trường đang có những chuyển biến tích cực, thể hiện qua sự gia tăng của nhu cầu mua ở thực. Tuy nhiên, một số trở ngại vẫn còn hiện hữu, trong đó nổi bật là vấn đề thanh khoản. Bà cho rằng, với phần lớn nguồn cung hiện nay thuộc phân khúc cao cấp, các chủ đầu tư nên cân nhắc mức giá bán sao cho vừa giữ được lợi nhuận hợp lý, vừa đảm bảo tính cạnh tranh và khả năng tiếp cận của người mua.

Các chuyên gia từ Batdongsan.com.vn bổ sung ý kiến, người mua ở thực vẫn chủ yếu quan tâm đến sản phẩm chung cư và nhà riêng, đồng thời kỳ vọng giá bán sẽ dần trở về mức hợp lý hơn khi thị trường có thêm nguồn cung.

Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư đang trở nên thận trọng hơn khi lựa chọn kênh và khu vực rót vốn, do ảnh hưởng từ bối cảnh kinh tế vĩ mô toàn cầu, vốn tiềm ẩn cả cơ hội và rủi ro đan xen.

Từ góc nhìn thị trường dài hạn, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội nhận xét, khung pháp lý đang dần hoàn thiện sẽ góp phần tạo ra môi trường cạnh tranh minh bạch và khắt khe hơn. Theo bà, thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc, không chỉ ở sản phẩm mà còn ở chính các chủ đầu tư. Việc có vốn và dự án không còn là điều kiện đủ để tham gia thị trường; thay vào đó, các doanh nghiệp cần chứng minh được năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai và tầm nhìn phát triển bền vững nếu muốn tồn tại trong giai đoạn cạnh tranh mới.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Seaholdings, nhận thấy dòng tiền đã bắt đầu quay lại thị trường nhưng hành vi người mua hiện nay đã thay đổi đáng kể. Người tiêu dùng trở nên kỹ tính hơn, chỉ lựa chọn các dự án có pháp lý đầy đủ, đã hoàn thiện xây dựng, có sổ hồng, tiện ích rõ ràng và có thể khai thác sử dụng ngay.

Theo ông Phương, thị trường hiện đang phân hóa theo từng khu vực. Có nơi giá giảm mạnh nhưng thanh khoản vẫn thấp, trong khi một số khu vực có nhu cầu ở thực cao lại chứng kiến đà phục hồi nhanh. Điều này cho thấy thị trường đang dịch chuyển theo hướng thực chất hơn, tập trung vào nhu cầu thật thay vì các hoạt động đầu cơ như trước đây.