Nhức nhối cải tạo chung cư cũ (Bài 1): Mới giải được 1% bài toán, vì đâu nên nỗi?

Nhiều chung cư xếp mức nguy hiểm cấp D 

Công tác cải tạo, xây dựng lại chung các chung cư cũ xuống cấp tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội, TP. HCM đã được nhắc đến nhiều năm nay nhưng thực tế triển khai vẫn đang lâm vào cảnh bế tắc.

Chỉ tính riêng tại Hà Nội, theo số liệu do Sở Xây dựng thống kê và công bố cho thấy, toàn địa bàn thành phố hiện có đến khoảng 1.500 chung cư cũ, phần lớn trong số đó đã hết niên hạn sử dụng (trên 50 năm hoặc hơn - PV).

Việc xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí nhiều khu chung cư cũ được xếp mức nguy hiểm cấp D, có nguy cơ cao mất an toàn, ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của người dân.

Thời gian qua, công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, nhất là những khu được phân loại nguy hiểm cấp D như G6A Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, khu tập thể Bộ Tư pháp,… đã nhận được sự quan tâm rất lớn của UBND TP. Hà Nội và các cấp ban ngành.

Cuối năm 2021, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố và các kế hoạch triển khai Đề án.

Tuy nhiên, đến nay, sau hơn 2 năm, việc triển khai cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn thành phố vẫn chậm và còn nhiều vướng mắc.

Theo lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội, năm 2023, Sở này đã rà soát, đôn đốc, hướng dẫn các nhà đầu tư của 11 dự án. Song mới chỉ có 2 dự án hoàn thành xây dựng và đưa vào vận hành, khai thác, là chung cư 3A Quang Trung (phường Tràng Tiền, quận Hoàn Kiếm) và dự án cải tạo chung cư cũ L1, L2 (số 93 phố Láng Hạ, quận Đống Đa).

Như vậy, tính đến hết năm 2023, toàn thành phố mới hoàn thành cải tạo, xây dựng lại được 19 khu tập thể, nhà chung cư cũ, bằng 1,14% tổng khối lượng công việc.

Một số dự án trọng điểm khác vẫn đang trong quá trình đôn đốc triển khai như: Dự án cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng); nhà A & B Nghĩa Đô (quận Cầu Giấy); khu tập thể X1, số 26 Liễu Giai (quận Ba Đình); khu tập thể Dịch vụ vận tải đường sắt (quận Hoàng Mai); nhà chung cư số 148 - 150 phố Sơn Tây (quận Ba Đình); khu tập thể Viện Tư liệu phim Việt Nam - The Boulevard (số 22 phố Liễu Giai, quận Ba Đình); dự án phá dỡ nhà nguy hiểm và xây dựng mới tại số 225 phố Thụy Khuê (quận Tây Hồ); dự án số 23 phố Hàng Bài (quận Hoàn Kiếm)...

Theo ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị - Sở Xây dựng Hà Nội, một trong những nguyên nhân khiến công tác này lâm vào “bế tắc” là do việc không thể thống nhất được phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân là chủ sở hữu các chung cư cũ.

“Chủ sở hữu thường yêu cầu hệ số K bồi thường cao, nhất là đối với các hộ tại tầng 1, dẫn đến nhà đầu tư khó cân đối hiệu quả tài chính. Đây là một trong những trở ngại lớn ảnh hưởng đến tiến độ cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn thành phố”, ông Bùi Tiến Thành cho biết.

Triển khai vẫn ì ạch, vì đâu? 

Theo các chuyên gia, sự ì ạch trong công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên cả nước nói chung cũng như tại Hà Nội nói riêng xuất phát từ việc chưa tìm được “tiếng nói chung” giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. 

Trong khi chủ sở hữu thường mong muốn mức đền bù, hỗ trợ tái định cư tại chỗ hoặc ở tại nơi khác cao hơn điều kiện hiện tại thì Nhà nước lại chưa có hệ thống quy định, quy chuẩn đánh giá nào để có thể xác định mức đền bù, hỗ trợ “hợp lý và phù hợp”.

Theo ông Mạc Đình Minh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hà Nội, năm 2023, dù Sở Xây dựng đã xây dựng phương pháp xác định hệ số đền bù, hỗ trợ dựa trên diện tích sở hữu hợp pháp (không tính phần cơi nới) - hệ số K.  Tuy nhiên, quá trình thực hiện gặp nhiều khó khăn vì mỗi nhà chung cư cũ có một vị trí khác nhau; quy hoạch và mật độ dân số cũng khác nhau.

Về phía các doanh nghiệp thì khó cân đối được bài toán kinh doanh. Phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư thì không thể thống nhất được trong khi công trình sau cải tạo vẫn phải tuân thủ các chỉ tiêu về quy hoạch (về tầng cao, mật độ, công năng, mục đích sử dụng đất,…).

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng (VACC) đồng thời cũng là Chủ tịch của GP. Invest - một doanh nghiệp bất động sản rất quan tâm đến công tác này  cho rằng hệ số đền bù (K) hiện nay theo Nghị định 69/2021/NĐ-CP được xác định trong khoảng từ 1-2 lần. Nhưng không có hướng dẫn cụ thể chỗ nào 1, chỗ nào 2, chỗ nào 1,5 hay 1,7 và điều kiện như thế nào. Vì thế, trong quá trình thương lượng với cư dân rất khó khăn.

Thực tế cho thấy, nếu chi phí đền bù, hỗ trợ tái định cư quá cao trong khi công trình mới không đảm bảo điều kiện hoàn vốn, nhất là trong bối cảnh các chi phí “phi chính thức” còn nhiều đã khiến các doanh nghiệp không mấy mặn mà dù các khu này thường có vị trí đắc địa.

"Với hệ số K như thế thì diện tích phải trả lại cho tái định cư rất lớn, mâu thuẫn với các chỉ tiêu quy hoạch mà Thành phố đặt ra là hạn chế chiều cao và mật độ dân số” - ông Hiệp nhận định.

Những vướng mắc đặt ra hiện nay liên quan đến “lợi ích” của các bên. Người dân, các doanh nghiệp cũng như chính quyền đang bị đẩy về 2 phía đối lập, khó có thể tìm được tiếng nói chung.