Một trong những thách thức của năm 2024 là giá BĐS cao, vượt quá khả năng tài chính

Theo báo cáo của các công ty bất động sản, thị trường địa ốc năm 2024 được dự báo sẽ đảo chiều theo hướng tích cực ngay trong 2 quý đầu năm. Tuy nhiên, các dữ liệu thống kê cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư thời gian tới vẫn khan hiếm nguồn cung, khó có thể giảm giá.

Chủ nhà 'hủy kèo' trả cọc vì giá bất động sản ngày càng tăng

Thực tế cho thấy, quỹ đất tại các trung tâm TP Hà Nội trong những năm gần đây ngày càng khan hiếm. Nguồn cung căn hộ chung cư vì thế mà lao dốc liên tục. Ngay cả những căn hộ cũ đã qua sử dụng hàng chục năm cũng tăng giá mạnh mẽ kể từ giữa năm 2023 cho đến nay. Thậm chí, nhiều dự báo còn khẳng định, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng nữa. Do đó, một số chủ nhà dù đã nhận cọc nhưng vẫn 'lật kèo' trả tiền để chờ giá tăng thêm.

Theo chia sẻ của anh H. (Nam Từ Liêm, Hà Nội), 2 tuần trước anh có đặt cọc 50 triệu đồng để mua một căn chung cư cũ ở Mỹ Đình. Căn này rộng 71m2 với giá 2,4 tỷ đồng. Thế nhưng mới đây, chủ nhà liên hệ anh, ngỏ ý muốn tăng giá nhà, nếu không đồng ý mua họ chấp nhận đền cọc.

Thời gian qua, việc giá bất động sản liên tục tăng lên đã khiến nhiều chủ nhà thay đổi quyết định trong phút chốc. Điều này khiến người mua đau đầu, môi giới khó xử. Một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá chung cư cả mới lẫn cũ tại Hà Nội trong thời gian qua vẫn tiếp tục tăng. Nhu cầu nhà ở thời điểm hiện tại vẫn rất lớn, đặc biệt là những căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng.

Theo các chuyên gia trong ngành, áp lực nguồn cung khan hiếm và nhu cầu thực tăng cao sẽ tiếp tục đẩy giá chung cư Hà Nội tăng lên trong năm 2024. Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, nguồn cung bất động sản nói chung và loại hình căn hộ chung cư nói riêng khó đột phá trong thời gian tới. Đặc biệt, căn hộ chung cư từ phân khúc bình dân cho đến trung cấp và cao cấp tiếp tục khan hàng, giá bán khó giảm, thậm chí là tăng lên. Ngoài ra, những giao dịch trong năm nay hướng đến nhu cầu ở thực nhiều hơn. Tuy nhiên, nguồn cung hạn hẹp nên thanh khoản thị trường nói chung khó cao như kỳ vọng.

Ông Đính dự báo, giá bán chung cư sơ cấp trong năm 2024 sẽ tăng trung bình khoảng 3% đến 8%, tăng nhiều nhất là giá chung cư cao cấp. Còn theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư tại thị trường thứ cấp ở hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Cụ thể, giá bán tại Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục đà tăng từ những quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2, tương đương với mức tăng 5% theo năm. Bà Dung cũng cho biết, nguồn cung mới trong năm 2024 tại Hà Nội được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại. Còn tại TP HCM, nguồn cung bất động sản dự kiến vẫn sẽ duy trì hạn chế, đón nhận khoảng hơn 9.000 căn hộ chung cư trong năm nay.

Giá bất động sản ngày càng vượt xa khả năng chi trả của người dân

Báo cáo mới nhất của Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE Việt Nam) cho biết, cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM trong năm 2023 đều ghi nhận tổng nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây. Tại Hà Nội, có gần 10.300 căn hộ chung cư mở bán mới năm 2023, so với năm trước đã giảm 32%; tại TP HCM có khoảng 8.700 căn được mở bán, giảm 54% so với năm 2022.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.vn khẳng định, giá rao bán chung cư ở 2 thành phố lớn nhất cả nước trong năm 2023 không hề giảm dù nhu cầu giảm. Cũng theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội quý 4/2023 đã tăng 6-9% so với quý 1/2023 tùy theo phân khúc bất động sản.

Chia sẻ thêm về vấn đề này, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định nguồn cung chênh lệch cộng thêm giá đất và chi phí xây dựng ngày càng tăng cao, ngoài ra còn có 'điểm nghẽn' tài chính đã kéo thanh khoản tuột dốc không phanh, vì thế mà phân khúc nhà ở trên thị trường bất động sản năm 2023 càng thêm yên ắng. Tính đến cuối năm 2023, giá bán trung bình thuộc tất cả phân khúc tại Hà Nội vẫn tăng 5%, dao động trong khoảng 2.240 - 4.075 USD/m2.

Những báo cáo ở trên khá tương đồng với số liệu được công bố bởi Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản tại họp báo thường kỳ quý 4/2023 của Bộ Xây dựng diễn ra ngày 12/1 vừa qua. Báo cáo cho thấy, trên thị trường hiện nay gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2, chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp giá từ 25-50 triệu đồng/m2. Tại 2 thành phố lớn Hà Nội và TP HCM, giá căn hộ tiếp tục xu hướng tăng, ngày càng xa 'tầm với' của đại đa số người dân.

Theo TS Phạm Anh Khôi, kinh tế trưởng kiêm Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BDS Dat Xanh Services (DXS- FERI), giá căn hộ năm 2024 được dự báo khó giảm vì nhiều lý do, trong đó có nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu vào triển khai dự án ở mức cao. Tức là, cơ hội để tìm mua được căn hộ 'ngộp', cắt lỗ từ 20 đến 40% như giữa năm 2023 sẽ không còn. Ngoài ra, có thể có dự án căn hộ bình dân được tung ra thị trường nhưng sẽ ở các địa phương lân cận (không phải Hà Nội và TP HCM). Những nơi này quỹ đất còn nhiều và chi phí đầu tư dự án không quá cao. Nhưng giá bán dự báo vẫn vượt xa thu nhập của những người có thu nhập thấp.

Ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch FiinGroup và FiinRatings nhận định, một trong những thách thức của năm 2024 là giá bất động sản cao, vượt quá khả năng tài chính nhiều người dân. Thời gian gần đây, lãi suất tín dụng mua nhà dù có xu hướng giảm nhưng vẫn còn cơ chế thả nổi, rủi ro pháp lý. Trong bối cảnh chất lượng tín dụng chủ đầu tư đang yếu đi, số lượng dự án được cấp phép mới chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Ông Thuân cho rằng, doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu, chất lượng tín dụng cũng ở mức thấp. Với mọi giải pháp khai thông nguồn vốn, mấu chốt chính là vấn đề pháp lý. Bởi vậy, việc cải thiện minh bạch thông tin giúp thị trường 'tự chữa lành' sẽ là giải pháp tình thế ngắn hạn và có tính nền tảng dài hạn. Vị này cũng khuyến nghị, các chương trình tín dụng bất động sản khép kín và tập trung vào phân khúc trung cấp trở xuống trong điều kiện thực tế của Việt Nam có thể là một giải pháp ấn tượng, giúp hài hòa lợi ích các bên.