Nhức nhối cải tạo chung cư cũ (Bài 3): Có thể nghiên cứu thành lập cơ quan chuyên trách!

Không thể "khoán trắng" cho doanh nghiệp

Trong nỗ lực đẩy mạnh công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, từ năm 2016 thành phố Hà Nội từng giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng trên địa bàn. Danh sách các doanh nghiệp được giao triển khai khi đó gồm cả những "ông trùm" bất động sản có tên tuổi lớn như Vingroup, Sungroup, UDIC, Geleximco, Vinaconex,…

Bên cạnh những doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh đa ngành lớn như Công ty cổ phần Tập đoàn T&T, Công ty cổ phần Tập đoàn Hòa Phát… cũng được giao lập quy hoạch một số dự án.

Theo thông tin từ Sở Xây dựng Hà Nội, tính đến nay hiện có gần 100 nhà đầu tư đang quan tâm đề án, dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội.

Dù nhận được sự quan tâm rất lớn của nhiều doanh nghiệp nhưng trên thực tế cho thấy, khoảng cách từ lúc được giao nghiên cứu, lập quy hoạch đến khi thực sự bắt tay triển khai lại là cả chặng đường dài với không ít khó khăn, vướng mắc liên quan đến liên quan đến công tác quy hoạch, xây dựng hệ số K, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư…

Theo PGS.TS Trần Kim Chung -  nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương thì nguyên nhân gốc rễ sâu xa của tình trạng ì ạch trong công tác cải tạo chung cư cũ nằm ở câu hỏi: Liệu Nhà nước có đang “khoán trắng” cho doanh nghiệp để cải tạo chung cư cũ?

Trong khi đó, theo ông Chung, về nguyên tắc người dân đang ở các chung cư cũ cũng không phải có nghĩa vụ với doanh nghiệp. Bản thân doanh nghiệp cũng không thể tự thỏa thuận được với người dân, nhất là về hệ số đền bù, tái định cư (hệ số K).

Được biết, từ cuối năm cuối năm 2023, Sở Xây dựng TP. Hà Nội đã có tờ trình kèm dự thảo quyết định về việc ủy quyền cho UBND quận, huyện, nơi có nhà chung cư cũ cải tạo, xây dựng lại, phê duyệt hệ số K bồi thường phù hợp với quy hoạch được duyệt, bảo đảm lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo đánh giá của các chuyên gia, việc phân cấp nói trên vô tình đang “đẩy khó” xuống cho quận, huyện do những vấn đề liên quan đến hệ số K mà các cấp cao hơn như UBND cấp tỉnh, thành phố hay cấp Sở chưa thể giải quyết thời gian qua. Việc này sẽ càng khó giải quyết được bởi cấp dưới.

Cần cơ chế mới để cải tạo chung cư cũ

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng (VACC), trong công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ hiện nay, nỗ lực của các doanh nghiệp là không đủ mà cần có sự vào cuộc mạnh mẽ, quyết liệt, thực chất của Nhà nước, các bộ ngành và địa phương với một hệ thống cơ chế, chính sách vừa có tính đặc thù vừa đảm bảo sự bao quát đủ mạnh.

Ông Hiệp dẫn ví dụ tại khu tập thể Văn Chương, có những căn hộ chung cư cũ chỉ có 15m2 mà có đến 3 chủ hộ do có 3 thế hệ. Do đó, theo ông Hiệp, khi đàm phán với người dân thì nên tính theo diện tích sở hữu sẽ phù hợp hơn, tránh tình trạng cùng căn nhà mà 2 hộ đồng ý, còn 1 hộ thì không sẽ rất phức tạp.

“Cần có những phương án mang tính đột phá, chính sách đặc thù, ưu đãi riêng thì mới có thể giải toả được những khu chung cư cũ mang tính phức tạp. Bên cạnh đó, khi lên phương án đầu tư, cơ quan chức năng cũng cần xem xét chi phí hợp lý của doanh nghiệp liên quan đến  tính phức tạp trong công tác phá dỡ của dự án”, ông Hiệp nhận định.

Bên cạnh việc đảm bảo tính đúng, tính đủ các chi phí liên quan, theo ông Hiệp cũng cần tạo ra cơ chế cạnh tranh bình đẳng cho các doanh nghiệp khi tham gia cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

Theo đó, mỗi dự án cần cho hai doanh nghiệp lập phương án kiến trúc và đền bù để tạo ra sự cạnh tranh.

“Nếu chỉ định một doanh nghiệp làm thì thiếu tính khách quan. Cần đứng về lợi ích chung của xã hội chứ không phải lợi ích của doanh nghiệp hay bất cứ đối tượng nào”, ông Hiệp đánh giá.

Để thực hiện được những nhóm giải pháp trên, theo ông Hiệp điều kiện tiên quyết là cần có một hành lang pháp lý phù hợp đủ mạnh.

“Quốc hội, Chính phủ có thể nghiên cứu thành lập cơ quan chuyên trách về cải tạo chung cư cũ để lấy ý kiến tham vấn toàn diện, triệt để nhằm đưa ra được những quy định đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước”, Chủ tịch VACC nêu quan điểm.

Có cùng quan điểm trên, nhận định về sự tham gia của các doanh nghiệp vào công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hiện nay, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng hiện nay có không ít nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có khả năng tài chính lớn và trình độ công nghệ cao muốn tham gia. Tuy nhiên, vấn đề còn lại là cần tìm ra được phương án cải tạo sao cho không xảy ra xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư dự án và cộng đồng các cư dân chung cư.

Đối với công tác lựa chọn nhà đầu tư dự án cải tạo xây dựng lại khu chung cư theo quy hoạch đã được phê duyệt theo GS. Đặng Hùng Võ có thể tổ chức đấu thầu dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư. Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư phải lập phương án chi tiết và lấy ý kiến cộng đồng dân cư. Khi đạt được tỷ lệ đồng thuận tối thiểu ở mức 70% thì phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.