Biệt thự siêu sang bán cắt lỗ hơn triệu USD vẫn không ai ngó ngàng, sự thực đến đâu?

Cắt lỗ hơn triệu đô biệt thự VIP vì khó khăn tài chính

“Chính chủ cần tiền cắt lỗ sâu tận đáy biệt thự Sunshine Capital Tây Thăng Long, diện tích 315m2, gốc 67 tỷ, bớt 25 tỷ”; “Chủ gặp khó khăn tài chính bán cắt lỗ 25,5 tỷ biệt thự dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long, 315m2”; “Bán cắt lỗ căn biệt thự đơn lập khu VIP cao cấp 315m2, nhận nhà ngay”… Đây là ba trong số hàng loạt mẩu tin rao bán cắt lỗ biệt thự dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) thu hút sự quan tâm của nhiều người thời gian gần đây.

Thông tin rao bán cắt lỗ cả triệu USD đối với biệt thự VIP thuộc dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long xuất hiện la liệt.

Cụ thể, lô biệt thự đơn lập có diện tích 315m2 gồm 3 tầng nổi kèm mái có mặt tiền rộng 17,5m đang được môi giới rầm rộ rao bán với mức cắt lỗ từ 23 - 25 tỷ đồng, tương đương hơn cả triệu đô.

Trong vai nhà đầu tư có nhu cầu mua biệt thự, phóng viên Đô thị mới được một môi giới tên M giới thiệu: Nhiều căn biệt thự đơn lập tại dự án đã có chủ nên giờ sẽ mua đứt bán đoạn với chủ nhà. Vì thế, thủ tục không quá rườm rà. Giá cắt lỗ sẽ bao gồm cả chi phí làm giấy tờ. Người mua chỉ cần chồng tiền là sang tên sổ đỏ ngay. Thậm chí, chủ nhà cũng sẽ hỗ trợ người mua nếu có nhu cầu vay ngân hàng.

 

Còn một môi giới khác cho biết, do kinh tế khó khăn, chủ nhà có nhiều khoản vay đến hạn nên buộc phải cắt lỗ biệt thự sâu. “Giá giảm hiện tại là quá lý tưởng với nhà đầu tư vì chủ nhà trước đây phải mua với giá gần 62 tỷ đồng. Thậm chí, giờ chủ đầu tư còn rao giá các lô tương tự trong cùng dự án với giá 71 tỷ đồng”.

Hình ảnh không gian tại khu biệt thự đang rao bán cắt lỗ thuộc dự án Sunshine Capital Tây Thăng Long.

Đáng chú ý, mặc dù rao bán cắt lỗ nhiều  nhưng môi giới cho biết từ cuối năm 2023 đến nay vẫn chưa có căn biệt thự nào được sang tên, đổi chủ. Trong khi đó, chủ nhà nóng lòng muốn sang nhượng vì “áp lực” tài chính nên mức cắt lỗ ngày càng tăng.

Tuy nhiên, cũng không ít người bày tỏ sự hoài nghi về tính chân thật những lời giới thiệu về mức cắt lỗ kể trên. Bởi lẽ, môi giới không hề đưa ra được hợp đồng mua bán giữa chủ nhà với chủ đầu tư nên chưa thể xác định được giá bán ban đầu. Vì thế mức giá môi nói rằng  đã cắt lỗ cũng chưa thể xác định được.

Không ít người bày tỏ sự hoài nghi về tính chân thật của mức cắt lỗ đối với loạt biệt thự đang được rao bán.

Khảo sát thực tế, từ cuối năm 2021 đến nay, phân khúc bất động sản triệu đô như liền kề, shophouse tại các khu đô thị cao cấp hoặc các biệt thự nghỉ dưỡng ở các thị trường phát triển mạnh về du lịch bắt đầu có dấu hiệu mất thanh khoản. Một số dự án không phát sinh giao dịch trong thời gian dài.

Do đó, các nhà đầu tư chịu áp lực tài chính quá lớn, liên tục chào bán cắt lỗ với mức giá giảm từ 30 – 35%.

Điển hình, một dự án biệt thự liền kề rộng 96m2, cao 4 tầng 1 tum thuộc dòng cao cấp ở gần Hà Nội vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến năm 2025. Trong khi đó, nhiều biệt thự liền kề 3 mặt thoáng của một dự án ở thị trấn Trạm Trôi (huyện Hoài Đức, Hà Nội) cũng rao bán cắt lỗ với giá giảm sâu nhưng không ai ngó ngàng.

Trong khi đó, nhiều biệt thự đơn lập có vị trí lô góc ở tại Khu đô thị sinh thái Xuân Phương (Foresa Villa) tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) mặc dù bỏ hoang nhiều năm, xuống cấp nghiêm trọng, nền đất sụt lún nhưng vẫn được rao giá từ 22 - 25 tỷ đồng/căn, thậm chí giá chỉ tăng chứ không có dấu hiệu giảm.

Biệt thự lô góc ở tại Khu đô thị sinh thái Xuân Phương (Foresa Villa) tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) mặc dù bỏ hoang nhiều năm, xuống cấp nghiêm trọng, nền đất sụt lún nhưng vẫn được rao giá từ 22 - 25 tỷ đồng/căn.

Nhà đầu tư cần tỉnh táo

Bộ Xây dựng nhận định giá bán biệt thự, liền kề tại Hà Nội vẫn neo giá cao dù lượng giao dịch thấp. Giá bán phân khúc này đều hơn trăm triệu đồng/m2, có dự án lên đến hơn 300 triệu đồng/ m2, tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Còn ghi nhận của DAKA cho thấy, loại hình nhà phố, biệt thự liên tục xuất hiện giao dịch bán cắt lỗ, tuy nhiên gần như không có giao dịch nào thành công.

Báo cáo mới nhất của Savills cũng chỉ ra, lượng giao dịch biệt thự, liền kề của Hà Nội năm 2023 chỉ có 359 căn được bán, thấp nhất kể từ năm 2014 đến nay. Tổng số giao dịch giảm 76% theo năm và tỷ lệ hấp thụ cũng giảm 31% theo năm. Riêng quý IV/2023, chỉ có 64 căn được giao dịch, giảm 67% theo năm.

Dù không có giao dịch nhưng giá bán mới của phân khúc biệt thự liền kề Hà Nội tiếp tục tăng. Trong đó, tăng mạnh nhất là biệt thự sơ cấp, tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng mỗi m2 đất. Giá liền kề và shophouse cũng tăng 3% theo quý, đạt lần lượt 194 triệu đồng mỗi m2 đất và 328 triệu đồng/m2.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội nhận định, 2023 là năm ghi nhận lượng giao dịch biệt thự, liền kề tại Hà Nội thấp nhất trong gần 10 năm.

Nguyên nhân là bởi nguồn cung trên thị trường ít ỏi, kéo theo số lượng căn giao dịch cũng xuống thấp. Trong đó, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 700 căn đến từ 16 dự án, giảm 23% theo năm, trong đó nhà liền kề chiếm thị phần chính với 44%. Nếu tính riêng dự án mới, cả năm 2023 chỉ có hơn 270 căn, giảm 82% theo năm xuống mức thấp nhất trong một thập kỷ. Đặc biệt số lượng dự án mới từ Vành đai 3.5 trở vào cũng ngày càng nhỏ giọt.

Mặc dù vậy, các sản phẩm hàng tồn kho không những không giảm giá mà còn liên tục tăng giá vì chủ đầu tư chịu chi phí đầu tư xây dựng và tiền sử dụng đất rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành đầu ra của sản phẩm. Ngoài ra, các chủ đầu tư đều rất thận trọng trong năm 2023, ưu tiên thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng hơn là các hoạt động tiền mở bán rầm rộ như giai đoạn trước.

Chia sẻ với Đô thị mới, không ít nhà đầu tư và môi giới thừa nhận, mặc dù “ế ẩm” nhưng thị trường liền kề, biệt thự, kể cả khu bỏ hoang tại Hà Nội đều bị đẩy giá. Vì giá quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng run tay không dám “đu đỉnh” ở thời điểm hiện tại.

Không ít chuyên gia cảnh báo, thời gian qua thị trường biệt thự, liền kề đang có hiện tượng bị đẩy giá, do cầu lớn, hàng khan. Việc này đã tạo cơ hội cho một bộ phận đầu cơ tham gia phát triển thị trường. Vì vậy nhà đầu tư cần tỉnh táo trước cơn “ngáo giá” của thị trường.