"Bơm" tín dụng vào lĩnh vực bất động sản sao cho trúng và đúng?

Báo cáo mới của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến hết năm 2023, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 2,75 triệu tỉ đồng, tăng 6,75% so với năm trước đó.

Theo thống kê tài chính của các doanh nghiệp BĐS đến hết tháng 9, nguồn vốn vay từ ngân hàng "phình to" so với cùng kỳ năm 2022.

Thống kê của Wichart cho thấy, trong 3 năm vừa qua, nợ vay của doanh nghiệp địa ốc chiếm tỷ trọng lớn nhất trên thị trường chứng khoán.

Giảng viên Học viện Tài chính - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho biết, chỉ trong 2 năm vừa qua, cơ cấu vốn doanh nghiệp BĐS có biến động lớn.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh chia sẻ: "Doanh nghiệp bất động sản đang lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Tỷ lệ vay nợ trên tổng nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản tăng theo từng năm".

Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán VCBS cũng nhận định, từ giai đoạn 2020 - 2021, trái phiếu doanh nghiệp đã thành nguồn vốn huy động quan trọng đối với nhiều doanh nghiệp BĐS, bởi huy động vốn tín dụng khá khó vì các dự án không đáp ứng điều kiện pháp lý; các ngân hàng có phần hạn chế cho vay nhằm đảm bảo tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn.

Thời điểm đó, trái phiếu doanh nghiệp đang có khả năng đòn bẩy cao, các doanh nghiệp vừa có thể thế chấp dự án tại ngân hàng, vừa sử dụng cổ phần pháp nhân dự án làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu; không chịu sự kiểm soát về tỷ lệ đòn bẩy tối đa.

Nhưng kể từ năm 2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp gặp cú sốc lớn khi có nhiều vụ việc sai phạm bị xử lý, dẫn tới hoạt động phát hành trái phiếu gần như đình trệ. Không ít các doanh nghiệp chịu áp lực mua lại trước hạn trái phiếu để phòng rủi ro pháp lý.

Thực tế, phương án kinh doanh và dòng tiền của hầu hết doanh nghiệp BĐS không phù hợp với kỳ hạn của trái phiếu doanh nghiệp (trái phiếu thường có kỳ hạn từ 2 - 3 năm, còn thời gian triển khai dự án BĐS dài hơn nhiều). Dẫn tới việc doanh nghiệp chịu áp lực lớn khi thanh toán nghĩa vụ trái phiếu vì không thể phát hành thêm trái phiếu mới.

Trước bối cảnh này, tín dụng BĐS năm 2023 tăng tỷ trọng trong cơ cấu dư nợ của nền kinh tế, lên hơn 20%, theo số liệu từ NHNN.

Tổng Giám đốc VPBank - Ông Nguyễn Đức Vinh cho biết: "Không có ngành nào được Thủ tướng quan tâm như bất động sản".

Tuy tín dụng hiện đã chảy mạnh hơn vào lĩnh vực BĐS giúp vực dậy thị trường này sau thời gian "đóng băng", song các chuyên gia tài chính lưu ý rằng, việc tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản cần trúng và đúng.

Theo thống kê dư nợ tín dụng năm 2023, NHNN ghi nhận dư nợ đối với kinh doanh BĐS tăng hơn 22%; Lĩnh vực tiêu dùng BĐS giảm nhẹ 0,7%. Có thể thấy, nguồn vốn tín dụng đang tập trung ở phía cung trên thị trường, trong khi phía cầu là người dân mua BĐS tiêu dùng thì sụt giảm.

"Nếu chúng ta tập trung tăng lượng nhà ở xã hội, tăng được lượng căn hộ phù hợp với nhu cầu chi tiêu của người dân thì đây là động lực đúng để phát triển xã hội. Còn nếu như chúng ta tập trung phát triển các phân khúc mang tính đầu cơ về tài chính thì chắc chắn mục tiêu này không phù hợp với phát triển kinh tế", ông Nguyễn Minh Tuấn - CEO AFA Capital phân tích.

Thống kê đến hết tháng 9/2023, NHNN cho biết nợ xấu tín dụng BĐS là 2,89% tăng mạnh so với mức 1,72% vào hồi cuối năm 2022.

Quy định tỷ lệ nợ xấu không quá 3% tổng dư nợ tín dụng cho vay, trong khi lĩnh vực BĐS ghi nhận nợ xấu đã gần chạm kịch khung.