Nhà ở vừa túi tiền, xu hướng dẫn dắt thị trường

Nhà ở vừa túi tiền: Giấc mơ về một chốn an cư

Từ nhiều năm qua, câu chuyện chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Nhà nước xác định là nhiệm vụ trọng tâm trong phát triển kinh tế - xã hội. Tuy vậy, tăng trưởng kinh tế cũng như quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng làm gia tăng nhu cầu về nhà ở trong khi đó nguồn cung liên tục sụt giảm. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, nguồn cung chưa có dấu hiệu bật tăng khiến tình trạng lệch pha cung cầu ngày càng nghiêm trọng hơn.

Theo nhận định của nhiều chuyên gia bất động sản, cơ cấu nguồn cung có sự lệch pha rõ rệt, "nghiêng" về các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn và phục vụ mục đích đầu tư, đầu cơ. Sự lệch pha này kéo dài khiến giá nhà ở liên tục bị đẩy lên cao và thiết lập mặt bằng giá mới, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Điều này khiến những người có nhu cầu mua nhà để ở ngày càng khó tiếp cận bằng chính thu nhập của họ.

Giá nhà bị đẩy lên cao, đặc biệt là người lao động, những cặp vợ chồng trẻ ở thành thị cũng dần "lãng quên" hay nói một cách chân thực là bỏ cuộc vì dù có cố gắng cỡ nào cũng không mua được nhà và họ tính đến lối sống hưởng thụ, ưu tiên việc thuê nhà.

Chị Nguyễn Hà Linh (Nghệ An) chia sẻ: "Vợ chồng tôi ra Hà Nội làm cũng gần 7 năm rồi nhưng giá chung cư ở Hà Nội ngày càng tăng cao, vượt xa khả năng tài chính, thu nhập của hai vợ chồng. 7 năm qua, hai vợ chồng tôi chỉ tích lũy được ít vốn, chẳng thấm vào đâu so với giá chung cư đang neo cao hiện nay. Ban đầu, hai vợ chồng tôi cũng có ý định mua trả góp song suy đi tính lại, chi phí đó quá cao, vợ chồng tôi khó cân đối tài chính với chi phí sinh hoạt hàng ngày. Hiện tại, vợ chồng tôi cũng đành gác lại kế hoạch mua nhà, hy vọng sẽ có phân khúc nhà ở vừa túi tiền hơn để chúng tôi có thể an cư lập nghiệp".

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2), tỷ trọng nguồn cung trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm. Năm 2019, mực giảm là 30%, năm 2022 giảm còn 7% và năm 2023 là 6%.

Ở phân khúc nhà ở trung cấp (25-50 triệu/m2), tỷ trọng căn hộ cũng sụt giảm, nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ghi nhận thực tế cho thấy, 80% tỷ trọng nhu cầu nhà ở là người mua nhà ở thực, 15% là nhu cầu đầu tư dài hạn, còn 5% là nhu cầu đầu cơ. Điều đáng nói, chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng về tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Trước bối cảnh đó, VARS đưa ra nhận định, giai đoạn sắp tới, doanh nghiệp cần nắm bắt xu hướng, bên cạnh việc đầu tư vào loại hình nhà ở xã hội thì nhà ở vừa túi tiền sẽ là kênh đầu tư dẫn dắt xu hướng phát triển bất động sản- Đây là phân khúc xuất phát từ nhu cầu thực và khả năng tài chính của đại đa số người dân.

Phát triển nhà ở vừa túi tiền là sự đầu tư khôn ngoan

Theo các chuyên gia đánh giá, hiện Việt Nam chưa có khái niệm chính thức về nhà ở vừa túi tiền, tuy nhiên chúng ta có thể chỉ ra một vài đặc điểm của loại hình này so với nhà ở xã hội cũng như dựa vào cách xác định tính hợp lý về giá của nhà ở.

VARS phân tích, nhà ở xã hội chủ yếu hướng tới đối tượng thu nhập thấp, công nhân tại các khu công nghiệp và được miễn tiền sử dụng đất, được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi dành riêng cho chủ đầu tư và người vay mua nhà... Còn nhà ở vừa túi tiền chính là nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng tài chính của đại đa số người dân. Đối tượng mà phân khúc nhà ở này hướng tới là nhóm đối tượng có mức thu nhập trung bình, cận trung bình và có tích lũy ở mức nhất định.

Cũng theo VARS, mặt bằng giá nhà ở vừa túi tiền giúp mỗi gia đình có thể "chia đều" thu nhập, cân bằng giữa chi phí nhà cửa và chi phí sinh hoạt. Theo kinh nghiệm ở nhiều nước, nhà ở vừa túi tiền tức là chi phí nhà cửa chiếm không quá 30% tổng thu nhập của họ.

Thực tế hiện nay, ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM rất khó để tìm được những dự án căn hộ có mức giá vừa túi tiền. Theo VARS, để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền ngoài chính sách cởi mở thì cần có những chủ đầu tư hướng đến nhu cầu thực về nhà ở của các hộ gia đình có thu nhập trung bình, cận trung bình.

Theo VARS, về phía Nhà nước, cần nghiên cứu các chính sách ưu đãi, cơ chế riêng cho nhà ở vừa túi tiền nhằm khuyến khích chủ đầu tư vận hành các dự án hạ tầng xã hội, triển nguồn cung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Phát triển nhà ở vừa túi tiền cũng là xu hướng mà nhiều nước đã làm. Điển hình, Chính phủ Thái Lan có rất nhiều hướng trợ cấp cho người mua nhà giá rẻ (người dân có thu nhập thấp được trợ cấp tiền mặt hay trợ cấp qua hệ thống tài chính với lãi suất thấp) và những ưu đãi đối với chủ đầu tư phát triển nhà ở khả thi (giảm hoặc miễn thuế cho các chủ đầu tư phát triển nhà ở giá rẻ).

VARS cho rằng, việc học tập kinh nghiệm của các quốc gia cũng là một trong những giải pháp để có thể rút ngắn quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Theo chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đực, phát triển nhà ở vừa túi tiền hay nhà giá rẻ cho thuê sẽ giúp chủ đầu tư có cơ hội mở ra hướng phát triển mới, bền vững hơn. "Chủ đầu tư phát triển dự án ở phân khúc vừa túi tiền là sự đầu tư khôn ngoan, bắt nhịp nhanh hơn với đà phục hồi của thị trường. Trong giai đoạn khó khăn hiện nay, việc doanh nghiệp tái cấu trúc, điều chỉnh lại sản phẩm phát triển nhà ở vừa túi tiền (căn hộ diện tích nhỏ hơn, xa trung tâm hơn-PV) "đánh" vào nhu cầu thực và khả năng chi trả tối ưu của người dân, điều này sẽ giải quyết vấn đề dòng tiền cho doanh nghiệp", ông Đực nêu quan điểm.