Một nửa trong số gần 118 nghìn sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới nằm “đắp chiếu”

Toàn quốc ghi nhận hơn 200 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích: “Nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra sẽ không khuyến khích việc đầu tư vào ngành du lịch, làm nản lòng các nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp nhiều khó khăn”. Việc tồn kho bất động sản nghỉ dưỡng ngày càng gia tăng áp lực cho phân khúc này.

Trên thị trường hiện có rất nhiều sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang được bàn giao, nhưng vẫn chưa đi vào vận hành khiến các chủ sở hữu và chủ đầu tư lo lắng. Nhiều dự án dù đã bàn giao nhưng không tiêu thụ được càng khiến thị trường khó phục hồi.

Giám đốc Savills Hotels - Ông Mauro Gasparotti nhận định, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc nhiều chủ đầu tư tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Một số doanh nghiệp vội vàng tham gia thị trường nhưng chưa chuẩn bị, nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn tới tình trạng lệch cung cầu ở một số điểm đến. Đồng thời, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng còn xảy ra tình trạng chú trọng vào số lượng hơn chất lượng.

Khi thiếu sự cân nhắc tới các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn những rủi ro khi các dự án phát triển không đáp ứng được nhu cầu trải nghiệm của du khách. Song, thay vì các điểm đến trong nước, hiện nay du khách Việt Nam có thể thuận tiện du lịch nước ngoài với chi phí hợp lý hơn. Vì vậy, khẩu vị của khách hàng đang dễ bị “thay đổi”.

Khảo sát của DKRA Group cho thấy, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng với biệt thự biển, tồn kho lũy tiến tính đến cuối quý II/2023 là 15.000 căn cả 2 khu vực Bắc và Nam.

Bên cạnh đó vẫn có những dự án đủ điều kiện mở bán nhưng tỷ lệ tiêu thụ vẫn rất thấp. Theo báo cáo tháng 11 của DKRA, cả nước chỉ có 46 căn biệt thự nghỉ dưỡng mở bán, giảm 73% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 30%. Khu vực miền Nam và miền Trung không ghi nhận dự án mới nào.

Sức cầu thị trường tương đối khiêm tốn khi chỉ có 14 căn biệt thự được giao dịch thành công, giảm 67% so với cùng kỳ năm 2022. Thanh khoản sụt giảm mạnh, hơn 80% dự án sơ cấp phải đóng giỏ hàng và điều chỉnh lại chính sách cùng giá bán. 

Dù nhiều chủ đầu tư vẫn đang áp dụng những chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh tới 40 - 50% để kích cầu thị trường, tuy nhiên vẫn chưa đủ sức thay đổi cục diện khó khăn này. Trong khi, ngành du lịch chưa thực sự phục hồi tốt, thêm nữa là áp lực đáo hạn trái phiếu các tháng cuối năm vẫn còn nan giải khiến doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể thoát khỏi khó khăn. 

Đại diện một doanh nghiệp phát triển BĐS nghỉ dưỡng tại TP. HCM chia sẻ, hiện doanh nghiệp này đang có hơn 200 căn biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse ven biển đang nằm “đắp chiếu” vì chưa hoàn thiện pháp lý. Các dự án đang mở bán cũng rơi vào cảnh ế ẩm, dù đã giảm giá nhưng vẫn không có khách mua. 

Lượng hàng tồn kho ngày càng lớn khiến công ty rất chật vật trong việc xoay sở dòng tiền để trả lương nhân viên và duy trì hoạt động. Doanh nghiệp hiện nay đang thúc đẩy những chương trình ưu đãi, khuyến mãi nhằm gia tăng khả năng bán hàng dịp cao điểm cuối năm. 

Tại Đà Nẵng, theo một doanh nghiệp phát triển bất động sản nghỉ dưỡng, họ cũng đang trong tình cảnh khó khăn khi mà các sản phẩm nhà phố ven biển đang mở bán ghi nhận mức tiêu thụ rất chậm. Nhất là sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng có giá cao thì giá trị tồn kho cũng rất cao, chiếm đến 95% rổ hàng của doanh nghiệp.

Bà Ngân Phạm - Quản lý tư vấn Savills Hotels cho hay, nguyên nhân dẫn đến tình trạng dư cung trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là do chủ đầu tư dự án hiện quá chú trọng đến quy mô nên đã tiến hành xây dựng với mật độ dày đặc và quá tập trung vào những sản phẩm bán.

Thời gian qua, hàng loạt chủ đầu tư chạy đua phát triển sản phẩm “luxury” (hạng sang) và “wellness” (nơi ở giúp tăng cường sức khỏe toàn diện). Tuy nhiên chưa thực sự hiểu đúng các khái niệm này và thiếu sự cân nhắc tới yếu tố cộng hưởng xung quanh dẫn tới tình trạng dư cung, ế hàng.

Do đó, theo bà Ngân Phạm, để sản phẩm nghỉ dưỡng được phát triển một cách bền vững, các chủ đầu tư cần nắm bắt được xu hướng thị trường và cẩn thận nghiên cứu trong giai đoạn hoạch định. Qua đó sẽ tạo ra những sản phẩm đa dạng, chất lượng để đáp ứng nhu cầu phong phú, đa dạng của khách hàng.

Ông Trần Vũ - Nhà sáng lập đơn vị nghiên cứu SPE.R phân tích, bất động sản nghỉ dưỡng hiện vẫn còn cảnh ảm đạm. Thị trường gần như không còn nguồn cung mới vào năm 2023. Trong khi các dự án cũ liên tục chậm tiến độ, thi công cầm chừng làm ảnh hưởng đáng kể tới niềm tin trên thị trường.

Lãi suất ngân hàng đang giảm ở mức thấp kỷ lục, nhưng số người sẵn sàng vay tiền đầu tư không nhiều, họ vẫn đang có tâm lý phòng thủ. Vì vậy, từ quý IV/2023 - quý II/2024, lượng giao dịch bất động sản sẽ chỉ giữ mức ổn định, không có sự đột biến. 

Sau khoảng thời gian trên, thị trường được dự đoán cải thiện nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước qua những bộ luật sửa đổi, theo dự báo của ông Vũ.