Khơi thông dòng chảy vốn cho bất động sản

Để khơi thông dòng vốn cho doanh nghiệp bất động sản cần các giải pháp đồng bộ để giải quyết cả ngắn và dài hạn.

“Tắc nghẽn” nguồn vốn

Có thể thấy, các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang phụ thuộc chủ yếu vào  nguồn vốn chính là nguồn tiền từ khách hàng, trái phiếu bất động sản và tín dụng ngân hàng. Thế nhưng thực tế thì các nguồn vốn này đều đang bị “tắc nghẽn” gây khó khăn lớn cho doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất, về nguồn vốn ngân hàng. Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho biết, hiện các doanh nghiệp vẫn phải chịu áp lực lãi suất lớn khi tiếp cận vốn tín dụng ngân hàng. Mặc dù Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện nhiều lần điều chỉnh lãi suất nhưng vẫn duy trì ở mức cao vào khoảng 11-12% mỗi năm. Áp lực lãi vay khiến cho doanh nghiệp phải cân nhắc thận trong hơn trong việc đưa ra quyết định vay vốn khi mà khả năng chi trả lãi suất không đủ sức.

Trong khi đó, nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn thì lại đang bị vướng mắc về pháp lý. Hay nhóm các doanh nghiệp không thể tiếp cận vốn vay từ vòng thẩm định hồ sơ do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

Với gói tín dụng ưu đãi thì vẫn khó giải ngân. Đơn cử như gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân dù mức lãi suất thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay bình quân của 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, song số tiền giải ngân đến nay mới là 105 tỷ đồng (tương đương 0,087% tổng quy mô gói tín dụng) sau hơn nửa năm. 

Thứ hai, về thị trường trái phiếu bất động sản vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan. Thống kê của Fiinratings cho thấy, áp lực nợ trái phiếu đến hạn năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỉ đồng. Trong đó chiếm lớn nhất là bất động sản với 154.800 tỉ đồng với giá trị gốc trái phiếu là 122.000 tỉ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỉ đồng. 

GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội cho biết, vốn huy động từ trái phiếu cũng bị tắc từ cuối năm 2022 và đến nay, niềm tin của nhà đầu tư vào trái phiếu bất động sản cũng chưa phục hồi rõ nét. Điều này khiến cho việc huy động vốn từ trái phiếu vẫn rất khó khăn.

Thứ ba, về nguồn vốn từ khách hàng. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu thông tin thị trường với sức mua trầm lắng, giao dịch đóng băng khiến doanh nghiệp khó xoay xở nguồn tiền. Tâm lý người mua có nhu cầu chờ giá nhà xuống thấp hơn nữa mới xuống tiền.

Một số doanh nghiệp bất động sản bày tỏ rằng thị trường khó khăn suốt từ giữa năm 2022 đến nay. Doanh nghiệp có sản phẩm thì không bán được dẫn đến hàng tồn kho tăng, doanh nghiệp không có sản phẩm để bán nhưng hàng tháng vẫn phải tốn kém để duy trì hệ thống, con người.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê cho thấy, trong 10 tháng của năm 2023, bất động sản là ngành ghi nhận lượng doanh nghiệp giải thể lớn nhất khi cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể và tăng 9,5% so với cùng kỳ.

“Vực dậy” thị trường

Ngoài các nguồn vốn truyền thống quen thuộc, các chuyên gia cho rằng cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác từ các Quỹ Đầu tư, Quỹ Tiết kiệm nhà ở, vốn trực tiếp hoặc gián tiếp… song để doanh nghiệp bất động sản có thể hấp thụ được cần phải giải quyết được các vấn đề của thị trường một cách triệt để.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), cần phải giải bài toán tháo gỡ pháp lý cho thị trường bất động sản, bởi có tới 70% đến từ các vướng mắc pháp lý của dự án. Khi được tháo gỡ tự khắc dòng vốn vào bất động sản sẽ thông. Bên cạnh dòng vốn trong nước, thị trường bất động sản thu hút lượng lớn nguồn vốn FDI và với các dự án đầy đủ pháp lý sẽ hút mạnh dòng vốn FDI.

Các chuyên gia cho rằng, để tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại thì việc triển khai đồng bộ các giải pháp là cần thiết tăng khả năng hấp thụ vốn. Bên cạnh đó, cần sớm có phương án định giá đất cho địa phương áp dụng, đồng thời rút ngắn quy trình vay để hỗ trợ tín dụng cho doanh nghiệp kịp thời hơn. PGS.TS Nguyễn Thị Mùi, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia đề xuất, tổ chức tín dụng cần tiếp tục rà soát quy trình, điều kiện cho vay, tiết giảm chi phí quản lý để giảm lãi suất cho vay với doanh nghiệp. Hướng nguồn vốn vào các dự án có khả năng hoàn thành, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở cho người tiêu dùng. 

TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nên tập trung toàn bộ nguồn lực tài chính vào làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội do đây là phân khúc có dòng tiền tốt, nhu cầu cao. Ngoài ra, chính bản thân doanh nghiệp phải nâng cao khả năng quản trị để minh bạch trong thực hiện cam kết với khách hàng, với ngân hàng. Từ đó, gia tăng niềm tin với các kênh huy động vốn, giảm khó khăn cho doanh nghiệp.

Về thị trường bất động sản trong thời gian tới, chuyên gia kỳ vọng rằng, trong năm 2024, khi nhiều quy định pháp luật mới được thông qua tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường thì cùng với đó là nguồn vốn cho vay đổ vào thị trường, giúp doanh nghiệp và thị trường bất động sản có cơ hội khởi sắc.

Ở một góc nhìn khác, ông Neil MacGregor - Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) cũng là một trong những giải pháp được doanh nghiệp tính tới để vượt qua giai đoạn khó khăn này. Theo đó, để có dòng tiền xử lý các khoản nợ hoặc tái cấu trúc toàn diện thì doanh nghiệp bất động sản có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án cho nhà đầu tư khác.