Hai chỉ báo sớm cho thấy thị trường bất động sản đã dần khởi sắc

Thị trường bất động sản đã qua ‘cơn bĩ cực’

Theo thống kê của ông Michael Kokalari, lãi suất vay thế chấp đã đạt đỉnh 16% ở một số ngân hàng vào đầu năm 2023, sau đó đã ‘lao dốc’ một cách đáng kể. Thời điểm hiện tại, lãi suất đang ở mức tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ trong năm 2022. Điều đáng nói, lãi suất vay thế chấp sụt giảm đã thúc đẩy giao dịch trong một số sự kiện mở bán nổi bật trong thời gian gần đây. Đồng thời, tâm lý của các nhà đầu tư cũng cải thiện đáng kể, dành sự chú ý nhiều hơn đến những dự án mở bán mới. 

Có thể lấy ví dụ, có đến 80% số lượng căn hộ của Khang Điền House (mã chứng khoán: KDH) được mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được nhà đầu tư ‘chốt đơn’ ngay trong sự kiện mở bán. Tương tự, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (mã chứng khoán: VHM) cũng nhanh chóng có chủ, đồng thời 80% dự án Akari của Nam Long (mã chứng khoán: NLG) cũng được bán ra vô cùng nhanh chóng nhanh chóng.

Theo chuyên gia VinaCapital, những dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP HCM, cụ thể là quận 9 và quận Bình Tân. Dễ dàng thấy được, hoạt động giao dịch bất động sản tại khu vực ngoại thành, nằm xa trung tâm thành phố hơn vẫn còn suy yếu, chưa thể phục hồi trở lại. 

So với cùng kỳ năm trước, giá căn hộ mới chào bán tại TP HCM và Hà Nội hiện nay không có nhiều thay đổi. Các chủ đầu tư bất động sản thời điểm hiện tại đang tích cực cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua cùng với nhiều ưu đãi khác để thúc đẩy doanh số bán căn hộ. Nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp sẽ giảm khoảng 10% so với mức giá bán đầu. Những ví dụ này cho thấy, các quy định và vấn đề pháp lý vẫn là trở ngại chính đối với việc phát triển và phục hồi của thị trường bất động sản tại Việt Nam.  

Thực tế cho thấy, có 2 chỉ báo sớm về việc giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Thứ nhất, khối lượng giao dịch đất nền - vốn là phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường địa ốc - trong thời gian gần đây đã tăng đáng kể. Thứ hai, một số bất động sản cao cấp tại trung tâm TP HCM và Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh mẽ so với những căn đã có giấy tờ sở hữu hoặc quyền sở hữu một cách rõ ràng. Thời điểm hiện tại, giá bất động sản ở trung tâm thành phố vẫn được ghi nhận ở mức cao. Do đó, việc tăng giá trong khoảng thời gian gần đây hầu hết là do các nhà đầu tư giàu tài chính đã rút tiền ra khỏi ngân hàng để mua bất động sản trong bối cảnh lãi suất huy động giảm. 

Sự dịch chuyển dòng tiền vào bất động sản cần thêm nhiều thời gian

Quá trình theo dõi hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm tại Việt Nam cũng được coi là một chỉ báo sớm vô cùng hữu ích. Những cá nhân có tài sản ròng cao trong năm 2022 đã liên tục đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng trong 6 tháng, khi mà lãi suất ở các ngân hàng uy tín đã chạm mốc 10% vào thời điểm đó. Khi những khoản tiền gửi có kỳ hạn này đến hạn vào đầu năm 2023, nhiều nhà đầu tư đã quyết định đổ tiền gửi đáo hạn vào thị trường chứng khoán, không tiếp tục gửi tiền ngân hàng vì mức lãi suất đã giảm đáng kể.

Sự dịch chuyển này cũng giải thích tại sao VN-Index lại tăng 20% giữa thời điểm cuối năm 2022 cũng như tháng 8/2023, ngoài ra còn có mức tăng lên đến 50% khối lượng giao dịch bình quân (ADTV) - lên mức 900 triệu USD/ngày - ngay trong thời gian đó.

Đối với thị trường bất động sản, sự dịch chuyển dòng tiền của những nhà đầu tư có tài sản ròng cao vào nhà đất sẽ cần nhiều thời gian hơn, chủ yếu là do việc mua tài sản vật lý không được coi là một khoản ‘đầu tư nóng’ hoàn toàn. 

Dễ dàng thấy được, sự suy thoái trên thị trường bất động sản Việt Nam cho đến nay đã ‘chạm đáy’ một phần. Theo kỳ vọng của các chuyên gia, Chính phủ trong thời gian tới sẽ thực hiện nhiều biện pháp cần thiết nhằm tháo gỡ những nút thắt pháp lý cho thị trường địa ốc, cũng như những quy định đang cản trở sự phát triển của bất động sản trong nước. Một phần nguyên nhân là do sự phục hồi của thị trường bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến các nhà phát triển địa ốc mà sẽ tác động lớn đến nền kinh tế nói chung chứ không đơn thuần.

Trong một diễn biến khác, mới đây Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề nghị các doanh nghiệp bất động sản giảm giá nhà theo ý kiến Thủ tướng. Theo HoREA, nhiều chủ đầu tư giảm giá chung cư cao cấp thông qua chính sách chiết khấu, khuyến mãi nhưng vẫn không đáng kể, giá nhà vẫn đang ‘neo’ cao. Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị các doanh nghiệp bất động sản cần chuyển hướng đầu tư về phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phù hợp với thu nhập của người dân, tham gia thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 để có thể nhanh chóng tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.