Những điều cần biết về sổ đỏ đồng sở hữu và giao dịch phát sinh

Hai năm trước, anh Nguyễn Mạnh (Nam Từ Liêm, Hà Nội) góp vốn 1,1 tỷ đồng với 2 người bạn để mua chung lô đất có giá trị 3,3 tỷ đồng tại Bắc Ninh để đầu tư. Sau khi thanh toán và hoàn tất các thủ tục, cả ba cùng đứng tên trên sổ đỏ sở hữu khu đất.

Đến tháng 9/2023, mảnh đất có khách trả 3,4 tỷ đồng, mức giá gần như chỉ đủ để thu hồi vốn. Cũng từ đây, giữa các chủ sở hữu xảy ra bất đồng khi anh Mạnh muốn “thoát hàng” để có tiền trả lãi vay hàng tháng, còn hai người bạn chưa muốn bán với kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục, giá tăng cao hơn.

Không chỉ anh Mạnh và nhóm bạn, thời điểm thị trường “sốt” đất nền, không ít nhà đầu tư đã cùng hùn vốn mua và đứng tên trên sổ đỏ. Đây gọi là sổ đỏ đồng sở hữu khi thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng.

Việc đồng sở hữu đất, khi có nhu cầu sang tên, thế chấp, bán... phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên. Vậy, trong trường hợp muốn bán thửa đất chung nhưng không được sự đồng ý của những người còn lại, người dân phải làm gì?

Theo chuyên gia pháp lý thì trường hợp nhiều người cùng góp tiền mua chung thửa đất về bản chất là “sở hữu chung theo phần” nên sẽ xác định được diện tích của các bên theo số tiền góp, thỏa thuận. Từ đó, khi có nhu cầu thì sẽ được tách thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu.

Như vậy, người sử dụng đất có thể tách sổ đỏ đồng sở hữu. Tuy nhiên, người làm đơn tách đất phải được sự đồng ý của những thành viên đồng sở hữu quyền sử dụng đất. Đồng thời, việc này phải đáp ứng các quy định của pháp luật, như: điều kiện tách sổ đỏ, diện tích tối thiểu tách sổ đỏ, nộp các loại lệ phí…

Người có nhu cầu làm thủ tục tách sổ đỏ, nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện. Hồ sơ xin tách sổ đỏ hợp lệ sẽ được xử lý theo đúng trình tự, thời gian quy định.

Trong trường hợp mảnh đất không đủ điều kiện tách thửa, người muốn bán cần phải gửi thông báo về việc rao bán tài sản. Nội dung thông báo thể hiện việc người định bán phần đất của mình với giá bao nhiêu, phương thức và thời hạn thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên... Thời gian trước đó ít nhất 3 tháng, tính đến ngày chuyển nhượng.

Sau khi thông báo nhưng những đồng sở hữu còn lại không có nhu cầu mua phần đất trên thì người cần bán soạn sẵn văn bản với nội dung những người này từ chối mua phần đất và họ đồng ý (có chữ ký) cho người đứng tên chung chuyển nhượng cho người khác. Nếu họ không ký và sau 3 tháng những người đồng sở hữu không có văn bản trả lời thì người cần bán có quyền “giao dịch”.

Theo Luật Đất đai 2013, sổ đỏ đồng sở hữu phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này".

Theo quy định, mỗi người sẽ được cấp 1 sổ (thông tin trên các sổ đỏ giống nhau), trừ trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu cấp chung một sổ và trao cho người đại diện.