Tái cấu trúc sản phẩm giúp thị trường bất động sản ổn định, bền vững

2024 là năm bản lề các doanh nghiệp tái cơ cấu sản phẩm 

Nhìn lại một năm qua, thị trường bất động sản nói chung cũng như doanh nghiệp nói riêng đều đã trải qua nhiều khó khăn, thách thức đan xen. Mặc dù thị trường vẫn còn nhiều tồn tại, cản trở nhất định, nhưng giai đoạn suy giảm, trầm lắng nhất được xem là đã vượt qua và đang chuẩn bị bước vào chu kỳ mới.

Cũng trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng đã phải tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính cạn kiệt, không có nguồn thu để duy trì hoạt động, thậm chí một số phải cắt giảm nhân sự để “cầm cự”.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, kể từ quý III/2023, tình hình sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu tích cực hơn. Cụ thể, có 1.721 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 102% so với cùng kỳ năm 2022; 3.394 doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực bất động sản tăng gấp 3,5 lần số lượng giải thể, nhưng vẫn giảm 52,4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, trung bình mỗi tháng vẫn có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường.

TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho biết, lãi suất cho vay ngân hàng dù đã giảm nhưng đây không phải là vấn đề mấu chốt để thúc đẩy hoạt động cho vay, bởi nhiều doanh nghiệp muốn vay nhưng không đáp ứng đủ điều kiện tín dụng hay không có tài sản bảo đảm. Còn đối với những doanh nghiệp đáp ứng đủ điều kiện vay thì không muốn vay do không có đầu ra. Chính vì vậy, vốn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay còn rất yếu.

“Các doanh nghiệp địa ốc nếu tiếp tục ôm hàng sẽ phá sản và phải gánh chịu nhiều thiệt thòi. Vì vậy, các doanh nghiệp nên hạ giá sản phẩm, đẩy nhanh quy trình sản xuất, tìm mọi cách đẩy nhanh tốc độ bán hàng để có nguồn tiền trả nợ vay và lãi vay cho trái chủ”, ông Thịnh chia sẻ.

Thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho biết, trong suốt một năm qua, họ không có nguồn thu từ hoạt động bán hàng. Mỗi tháng, các doanh nghiệp đều phải gồng gánh nhiều chi phí dẫn đến dòng tiền ngày càng hao hụt, do đó nếu tình trạng này kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp tiếp tục rơi vào tình trạng phá sản.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, năm 2024 sẽ là năm bản lề để các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu hoạt động kinh doanh, cơ cấu về nguồn vốn. Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân hàng, một số doanh nghiệp đã chủ động tìm kiếm nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài.

Bên cạnh đó, số lượng lớn các dự án tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh vẫn còn mắc kẹt, chưa được khơi thông. Trong khi đó, nhiều dự án vẫn đang gặp vướng mắc ở pháp lý, khi các luật được thông qua trong thời gian tới thì sẽ cần thêm 1 – 2 năm để phát huy tác dụng. Chính vì vậy, trước mắt vẫn cần ưu tiên khơi thông các dự án tiềm năng để thúc đẩy tính thanh khoản thị trường.

Tập trung nguồn lực phát triển sản phẩm có giá cả phù hợp với thị trường

Theo bà Dương Thùy Dung, nếu doanh nghiệp bất động sản nắm bắt được đúng nhu cầu, xu hướng sản phẩm của thị trường thì sẽ có dòng tiền ổn định, mức độ thành khoản vẫn cao dù thị trường trầm lắng. Chính vì vậy bản thân các doanh nghiệp cần tính toán lại, đưa ra chiến lược kinh doanh, cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân.

“Các doanh nghiệp bất động sản khi phát triển sản phẩm thường tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang vì mong muốn thu được lợi nhuận cao. Tuy nhiên, nếu xét về lâu về dài thì thanh khoản của dòng sản phẩm này sẽ giảm đi rất nhanh do không được thị trường ủng hộ, thay đó nên phát triển căn hộ trung cấp để đáp ứng nhu cầu người dân”, bà Dung chia sẻ.  

Đồng quan điểm, TS. Đinh Trọng Thịnh cũng cho rằng, hơn 70% nhu cầu thực của người dân tập trung vào các phân khúc trung cấp, nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các dự án nhà ở xã hội còn vướng mắc nhiều thời gian, riêng thủ tục hồ sơ mất từ 3 – 7 năm, quá trình xây dựng thêm từ 3 – 5 năm nên chưa thu hút được nhiều chủ đầu tư tham gia xây dựng.

“Việc tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư nhanh chóng khởi công các dự án nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội là điều bắt buộc hiện nay. Chính quyền địa phương cần quan tâm hỗ trợ các chủ đầu tư toàn diện để hoàn thiện hồ sơ nhanh nhất, rút ngắn thời gian dự án xuống còn từ 6 tháng đến 1 năm để nguồn lực của các doanh nghiệp không bị lãng phí, tạo động lực cho các chủ đầu khởi công xây dựng nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội với mức giá thấp hơn so với mặt bằng, bình ổn giá nhà hiện nay”, ông Thịnh chia sẻ.

Ông Thịnh cho biết thêm, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang tích cực tiến hành tái cấu trúc, Chính phủ Hà Nội cũng vào cuộc quyết liệt nên đã có nhiều dự án được khởi công từ đầu năm 2023, do đó kỳ vọng trong năm tới sẽ có thêm quỹ nhà ở xã hội được bán ra, đáp ứng nhu cầu người mua thực.

“Đến quý II/2024, thị trường bất động sản có thể tái cấu trúc tốt hơn với số lượng nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội được tung ra thị trường nhiều hơn, giá cả cũng sẽ phù hợp đối với mong muốn của người dân, từ đó mặt bằng giá bất động sản sẽ bình ổn hơn, thị trường bất động sản ấm lên”, ông Thịnh nói.

Theo các chuyên gia, để thị trường bất động sản sôi động hơn thì không chỉ tập trung nguồn lực vào phát triển các sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội mà đối với các sản phẩm trung cấp, cao cấp cũng cần tái cấu trúc lại giá thành hợp lý, phù hợp với mặt bằng giá thị trường hơn, giúp cho cung cầu gặp nhau để tạo vòng vốn cho các doanh nghiệp.