Giá chung cư đang neo cao sẽ ngày càng ‘sốt’ sau quy định bỏ thời hạn sở hữu?

Giá chung cư đã tăng tới 77% chỉ trong 4 năm

Theo kết quả thống kê thị trường bất động sản thành phố Hà Nội của công ty đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản thương mại CBRE cho thấy, mức giá bán trung bình tại thị trường sơ cấp của các căn hộ chung cư mở bán trong quý 3/2023 tiếp tục ở mức cao, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nếu so sánh mức tăng giá tính theo quý sẽ là 7%, còn theo năm là tăng 14%. Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì được đà tăng từ quý trước, ở mức xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tương đương với tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Liên quan đến vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc Cấp cao chi nhánh Hà Nội, Trưởng bộ phận nghiên cứu & Tư vấn phát triển CBRE cho biết: Trong 1 đến 2 năm tới, nguồn cung duy trì hạn chế nhưng nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Tương tự, theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá chung cư đã tăng đến 77% trong 4 năm gần đây. Giá sơ cấp trung bình của căn hộ trong cư trong quý 3 năm nay đạt 54 triệu đồng/m2, ghi nhận mức tăng trong 19 quý liên tiếp, so với quý 1/2019 đã tăng 77%.

Thực tế, căn hộ chung cư là phân khúc ít bị ảnh hưởng nhất, vẫn ghi nhận chiều hướng đi lên ở cả thị trường mua bán và cho thuê, bởi nó phục vụ nhu cầu ở thực. Kết quả phân tích cho thấy, phân khúc chung cư đang có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Lượng cung ra thị trường giảm khiến số lượng giao dịch giảm theo. Số lượng dự án mở bán mới của năm 2022 và 2023 rất ít do quỹ đất hạn hẹp. Chưa kể, tình trạng pháp lý của các dự án gặp nhiều khó khăn, nhiều dự án vẫn đang xếp hàng chờ phê duyệt.

Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, với tốc độ gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở hiện tại, cả nước mỗi năm cần phải tăng thêm 70 triệu m2 nhà ở đô thị. Nhưng với tình hình phát triển nguồn cung hiện tại, Việt Nam ước tính sẽ thiếu hụt khoảng 300.000 đơn vị nhà ở mỗi năm vì phát sinh thêm những hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là nhu cầu ‘ở riêng’ của những thế hệ trẻ tách ra từ các đại gia đình. Nguồn cung thiếu hụt, giá nhà sẽ tiếp tục bị đẩy cao hơn nữa. 

Nhận định về giá căn hộ chung cư trong thời gian tới, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, giá chung cư dù đang ở mức cao nhưng vẫn sẽ tăng vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật không ngừng tăng lên. Đồng thời, việc mua chung cư đối với người dân cũng ngày trở nên khó khăn, dự án mới hiếm hoi, mức thu nhập của người dân hạn chế không theo kịp độ tăng giá của chung cư.

Cụ thể, ông Đính phân tích: “Đây thực sự là khó khăn đối với những người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ và gia đình từ vùng nông thôn về thành phố. Trong tương lai, các dự án chung cư tiếp tục tăng giá bởi sự khan hiếm, trong khi các chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên”.

Sẽ tiếp tục sốt giá sau quy định bỏ thời gian sở hữu?

Theo ông Giang Anh Tuấn - Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, việc bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ có ảnh hưởng đáng kể về mặt tâm lý mua nhà của người dân. Điều này khiến nhiều người không còn lo lắng về việc chỉ được sở hữu nhà 50 năm hay 70 năm, gián tiếp tác động đến sự tăng giá của chung cư.

Liên quan đến vấn đề này, ông Tuấn phân tích: “Nếu như mua nhà chung cư chỉ được ở vài chục năm, nhiều người sẽ coi đó như một hình thức thuê nhà dài hạn. Khi đó, họ cũng không quá mặn mà với hình thức nhà ở này, sẽ cảm thấy băn khoăn khi lựa chọn mua nhà. Tuy nhiên, khi quy định thời hạn sở hữu bị hủy bỏ, phân khúc chung cư sẽ được người dân quan tâm và muốn sở hữu nhiều hơn nhờ giá cả vừa túi tiền. Từ đó, lực cầu sẽ mạnh hơn trong khi nguồn cung hạn chế, giá nhà sẽ bị đẩy tăng cao”.

Ông Tuấn cho rằng, giá nhà chung cư trong thời gian tới chắc chắn sẽ tiếp tục tăng do giá đất đắt đỏ, chi phí vật liệu xây dựng tăng cao.

Đồng quan điểm, ông Vũ Cương Quyết - Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, chung cư sở hữu lâu dài sẽ được ưa chuộng hơn. Do đó, việc bỏ quy định về thời gian sở hữu nhà chung cư sẽ tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà, giúp thị trường thêm sôi động.

Đối với tác động về giá cả, ông Quyết chia sẻ, nhiều người cho rằng chung cư sở hữu có thời hạn giá rẻ hơn chung cư sở hữu lâu dài. Nếu điều này xảy ra, mức chênh cũng không nhiều. Vị này cho biết, nếu có rẻ hơn thì cũng chỉ ở mức 5-7%, nhiều nhất là 10% trong khi các chi phí khác đã cố định. Chính vì thế, giá chung cư sở hữu có thời hạn rẻ hơn được bao nhiêu phụ thuộc vào việc Nhà nước thu tiền đất bao nhiêu.

Thực tế cho thấy, lực cầu trên thị trường bất động sản thời điểm hiện tại vẫn rất lớn, đặc biệt là những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Trong bối cảnh pháp lý còn nhiều vướng mắc, nhiều dự án chưa thể triển khai khiến nguồn cung trên thị trường nhà ở trở nên khan hiếm. Ngoài ra, loạt chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng, thế nên việc giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư bị nâng giá là điều dễ hiểu.