Chuyên gia CBRE Việt Nam hé lộ phân khúc bất động sản sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng sớm nhất

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam đã khẳng định vấn đề này trong một buổi chia sẻ mới đây. Theo vị chuyên gia, thị trường bất động sản đang ghi nhận dấu hiệu tăng nhẹ trở lại về sức cầu tại một số dự án, nhất là ở các dự án đầy đủ pháp lý, giao thông xung quanh kết nối thuận tiện và có mức chiết khấu hấp dẫn để kích cầu người mua.

Tuy nhiên, sự hỗ trợ từ những chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô, như chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa, chỉ góp phần giúp thị trường thoát khỏi cảnh “ảm đạm” chứ không phục hồi được ngay. Các nút thắt dần được tháo gỡ, trong đó nổi bật là công tác phê duyệt, thủ tục triển khai dự án và mặt bằng giá bán neo cao ở một vài phân khúc sản phẩm.

Bà Dung nhấn mạnh: “Giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản đang tiếp tục giải quyết các vấn đề còn tồn đọng từ những giai đoạn trước. Do vậy đây chưa thực sự là thời điểm "chuyển tiếp" tốt nhất. Với Dự thảo Luật Đất đai và việc hoàn thành giải quyết phần lớn các vấn đề tồn đọng, thị trường bất động sản sẽ bước đầu chuyển biến tích cực hơn từ năm 2024 và mở đường cho những nhịp hồi phục mạnh mẽ trong giai đoạn sau”.

Bức tranh bất động sản năm 2024 ra sao?

Bà Dung cho biết, nguồn cung mới trong năm 2024 vẫn rất hạn chế so với các năm trước, dự kiến có thêm hơn 30.000 nguồn cung nhà ở mới ra thị trường ở Hà Nội và TP. HCM. Phần lớn các sản phẩm mới sẽ tập trung vào các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang trở lên, khiến cho mặt bằng giá bán tiếp tục leo cao ở cả hai thành phố. 

Với TP. HCM, ngoài những dự án mở bán mới, thì thời gian tới còn có một số dự án dự kiến tái xây dựng và tái mở bán sau thời gian tạm hoãn vì vướng mắc pháp lý.

Sang năm 2024, các nhà đầu tư và người mua nhà vẫn còn tâm lý dè dặt nhưng vẫn khả quan hơn năm nay.

Về mặt chính sách, việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội thông qua những điều chỉnh chính, dự kiến có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản nhà ở.

Cùng với đó là lãi suất tiền gửi ngân hàng đã giảm ở mức kỷ lục và ngày càng giảm vào các tháng cuối năm 2023. Dự đoán rằng, khi sắp tới kỳ đáo hạn tiền gửi trong năm 2024, nhiều khả năng có không ít nhà đầu tư sẽ cân nhắc chuyển hướng dòng tiền sang những kênh đầu tư cho lợi ích lớn hơn như bất động sản, chứng khoán. 

Phân khúc có nhiều lợi thế trong năm 2024

Trong giai đoạn thị trường bất động sản nhiều biến động như hiện nay, theo bà Dung, người mua nhà sẽ ngại đầu tư hơn dù nhu cầu mua nhà vẫn rất lớn. Các dự án nhà ở sở hữu vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế lớn. Đặc biệt, người mua hiện nay rất chú trọng vào tính kết nối giao thông tốt, hoặc dự kiến sẽ có kết nối giao thông tốt nên không nhất thiết dự án phải ở trong trung tâm.

Bên cạnh đó, các dự án nằm ngoài trung tâm nhưng đi kèm những tiện ích hấp dẫn như một khu đô thị với giá bán phù hợp và đem lại giá trị cho người mua sẽ rất được ưa chuộng, dự án đảm bảo được tính thanh khoản trong thời gian này và cả trong tương lai.

Nhiều người hiện nay vẫn có tâm lý chờ sản phẩm giảm giá rồi mới xuống tiền vào cuối năm. Câu hỏi đặt ra là liệu động thái chờ đợi này có làm mất đi cơ hội với bất động sản lúc này?

Bà Dương Thùy Dung cho rằng: “Trong 12 tháng qua, mặc dù thị trường nhà ở phải đối mặt với rất nhiều khó khăn với thanh khoản thấp, mức lãi suất cho vay mua nhà cao, nguồn hàng hạn chế, mức giá bán nhà trung bình hầu như không có dấu hiệu giảm nhiệt tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM”.

Tính tới cuối tháng 9 vừa qua, giá bán căn hộ TP. HCM trên thị trường thứ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái. Diễn biến này cũng xảy ra tương tự với thị trường Hà Nội. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp vẫn đang có đà tăng, nguyên nhân vì tỷ trọng nguồn cung mới tung ra thị trường tập trung nhiều vào phân khúc sản phẩm cao cấp.

“Vì giá bán vẫn neo ở mức cao, nên người mua ngần ngại xuống tiền và có tâm lý chờ đợi xem trong thời gian tới, mức giá trên thị trường sơ cấp có giảm không, nghĩa là có những nguồn hàng ở phân khúc trung cấp và bình dân tham gia vào thị trường không để họ mua và đầu tư.” - Bà Dung phân tích.

“Trên thị trường thứ cấp (thị trường mua đi bán lại) trong 12 tháng qua, chúng tôi đã chứng kiến sự giảm giá cục bộ ở một số dự án tập trung nhiều người mua nhà là những nhà đầu tư lướt sóng và các nhà đầu tư mua để cho thuê lại. Đây đều là các dự án cao cấp và hạng sang có mức đầu tư ban đầu khá lớn, các nhà đầu tư này thường sử dụng đòn bẩy tài chính để thanh toán” - Vị này nói thêm.

Như vậy, khi thị trường gặp khó khăn, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy sẽ không đủ dòng tiền để tiếp tục thanh toán cho dự án hoặc lợi nhuận cho thuê quá thấp, không đủ trả lãi ngân hàng. Do đó, họ chấp nhận giảm mức lợi nhuận kỳ vọng và đưa ra giá bán thấp hơn, có thể giảm khoảng 10 - 20% so với giá thị trường. 

Nhưng nhìn chung, hầu như các mức giá giảm vẫn cao hơn mức giá mua ban đầu. Vì vậy, dưới góc nhìn của người mua, dù giá có giảm nhưng họ vẫn thấy đây là giá bán cao và có tâm lý chờ đợi giá giảm thêm nữa. 

Ngoài ra, hầu hết sự giảm giá chỉ áp dụng đối với phân khúc cao cấp và hạng sang, đây là thị trường khá kén khách và khi giao dịch thứ cấp thì khách hàng phải trả tiền một lần thay vì được thanh toán theo tiến độ như trên thị trường sơ cấp. Với những lý do trên, khách hàng ngày càng không mặn mà với bất động sản dù đã được giảm giá.

Bà Dung chia sẻ: “Chúng tôi nhận thấy tâm lý chờ đợi của khách hàng là điều có thể lý giải. Tuy nhiên phải hiểu rằng, khách hàng không hẳn chỉ chờ đợi thị trường giảm thêm, mà quan trọng hơn cả là họ chờ có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp với túi tiền, các sản phẩm ở phân khúc bình dân, trung cấp là những thứ mà khách hàng đang chờ đợi trên thị trường”.

Niềm tin của người mua nhà liệu đã phục hồi?

Niềm tin của người mua nhà đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi kể từ nửa cuối năm 2023 khi tỷ lệ thanh khoản tốt hơn tại những dự án được chào bán mới trong quý III, IV.

Tuy nhiên, theo bà Dung, sự phục hồi vẫn còn diễn ra chậm và niềm tin của người mua nhà còn cần thêm các yếu tố để có thể phục hồi mạnh mẽ. Cụ thể là các yếu tố sau: 

Một là chính sách lãi suất, mức lãi suất cho vay phải được giảm thêm nữa. Thời gian cho vay với mức lãi suất cố định phải dài hơn để người mua yên tâm, khả năng tiếp cận vốn vay phải thuận tiện, dễ dàng hơn.

Hai là pháp lý, các chính sách về luật cần đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà khi xảy ra các vấn đề. Xây dựng hành lang pháp lý và thúc đẩy những dự án dành cho người có thu nhập thấp, thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở xã hội. 

Ba là chính sách quản lý về nhà ở, nhất là dự án căn hộ chung cư cần rõ ràng hơn nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân sau khi đã ổn định cư trú.