Thời “sốt” giá chung cư, rót tiền đầu tư cần chú ý tránh rủi ro

Báo cáo quý III/2023 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội giá bán căn hộ chung cư mở bán trên thị trường sơ cấp trung bình tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. 

Còn giá bán căn hộ chung cư cũ tại quận Thanh Xuân, Hoàng Mai, Hà Đông dao động từ 35-60 triệu đồng/m2. Tại huyện Hoài Đức, giá "mềm hơn" cũng lên tới 35-42 triệu đồng/m2.

Giá bán neo cao do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm áp đảo thị trường (trên 90%). Cùng với đó, một số chủ đầu tư có sự điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Theo các chuyên gia, người dân có đủ tài chính và mua chung cư nhằm mục đích ở thì giai đoạn này cứ mạnh dạn “xuống tiền”. Còn với mục đích đầu tư thì cần chú ý một số vấn đề để tránh rủi ro.

Ông Trần Minh - chuyên gia bất động sản cho rằng, đầu tư chung cư khá sự an toàn, dễ thanh khoản, có dòng tiền và dễ cho thuê. Tuy nhiên, với mục đích tích lũy tài sản thì đây là bài toán tài chính cần thời gian dài 7-10 năm. Cộng với tiền cho thuê thì doanh thu trung bình từ đầu tư căn hộ đạt 8-10%/ năm. Nếu lãi suất ngân hàng tăng trở lại thì loại hình đầu tư này không hiệu quả bằng các loại tài sản khác. Nhưng với những người mua đúng nghĩa tích lũy tài sản thì cũng không quá ảnh hưởng với các yếu tố này.

Vị chuyên gia này nhận định, đầu tư kiểu này chỉ phù hợp với người có điều kiện, nhiều tài sản, độ tuổi trung bình, có thu nhập tốt, ổn định từ ngành nghề kinh doanh khác. 

Còn với mục đích chờ tăng giá, thì những người chỉ nghe, thấy và mua theo thì sẽ sớm thất vọng. Họ sẽ nhận ra giá chung cư khó tăng nhanh tiếp và có thể đi ngang trong thời gian dài. Trong tình huống này họ sẽ sốt ruột khi thấy các loại tài sản khác tăng nhanh hơn. Lựa chọn bán thu hồi vốn để chuyển sang những lĩnh khác "sốt" hơn như chứng khoán, tiền ảo...Trong khi, phần lớn người đầu tư bất động sản trên thị trường ở nhóm này. Vì vậy cần hết sức cẩn trọng. 

Ông Minh phân tích thêm, chu kỳ tăng giá của chung cư thường là 5-7 năm, sau đó là giai đoạn đi ngang giá, thậm chí là giảm giá ở các dự án mới mở bán. Ghi nhận thực tế, chung cư đã đi ngang trong nhiều năm, thậm chí là giảm giá ở giai đoạn 2016-2018, trong khi các loại bất động sản khác tăng. 

Chuyên gia dự kiến, giá chung cư đã lên cao từ quý III/2023 kéo dài đến nay nênsẽ khó tiếp tục đà tăng hoặc tăng cao trong thời gian tới. Trong khi phân khúc này, chủ đầu tư đã neo giá ở mức cao do chi phí đầu vào như thuế, phí, vật liệu xây dựng… đều tăng.

Từng bàn về câu chuyện này, ông Tạ Thanh Tùng - Trưởng phòng Bất động sản, Công ty Tư vấn đầu tư và Quản lý gia sản FIDT đánh giá, khi thị trường bất động sản chưa đóng băng, ở giai đoạn này nhận bàn giao căn hộ sẽ mang lại nhiều lợi nhuận. Lúc dự án cất nóc hoặc ngay khi nhận bàn giao, người mua có thể chuyển nhượng và có lãi từ 25-50% so với giá trị đã thanh toán cho chủ đầu tư.

Trường hợp nắm giữ lâu dài, nếu khách “ôm” căn hộ dưới 3 năm (tính từ khi nhận bàn giao đến lúc bán) có thể đạt mức tăng giá 10%/năm; nắm giữ dưới 6 năm, con số này là khoảng 8%/năm. Ngoài ra, chung cư sau khi nhận bàn giao còn tạo ra khoản tiền cho thuê khoảng 4-6%/năm (thu nhập cho thuê chia cho giá trị căn hộ).

Vị Trưởng phòng này lưu ý khi đầu tư căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, rủi ro lớn nhất phải đối diện là chủ đầu tư không hoàn thành dự án đúng tiến độ. Việc bàn giao có thể chậm trễ hoặc tệ hơn là dự án không thể tiếp tục. Hậu quả, khách hàng bị chôn vốn trong thời gian dài.

Ngoài ra, nếu dự án của chủ đầu tư vướng vấn đề pháp lý, người mua nhà có thể không được cấp sổ hồng. Chung cư không giấy tờ không chỉ khó giao dịch mà giá cả còn thấp hơn so với sản phẩm “chính chủ”. Tất cả những điểm này sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư và lợi nhuận của người mua nhà.