Vòng luẩn quẩn thiếu vốn vẫn tiếp tục “siết” chặt doanh nghiệp bất động sản

Nguồn vốn vẫn là khó khăn lớn của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay. Khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra, hơn 70% doanh nghiệp địa ốc phản ảnh các cơ chế, chính sách để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác dụng đến hoạt động doanh nghiệp. Ba dòng tiền chính của doanh nghiệp bất động sản là vốn tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu và khách hàng đều bị vướng.

Theo báo cáo của Ban Nghiên cứu Phát triển Kinh tế Tư nhân (Viện Kinh tế và Kinh doanh quốc tế), BĐS có tỷ lệ chi phí lãi vay so với lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp có mức tăng lớn 40,2%.

Chứng tỏ khi kinh doanh, doanh nghiệp phải chịu rủi ro chính nhưng thành quả được hưởng lại không nhiều; Bị xói mòn do chi phí tài chính nên không có tích lũy để tái đầu tư.

Nhiều chủ đầu tư cho biết, hiện nay họ vẫn chưa tiếp cận được lãi suất thấp, nhất là các khoản vay cũ. Ngân hàng thương mại vẫn hạn chế hạn mức tăng trưởng (room) tín dụng và ưu tiên lựa chọn khách hàng chấp nhận lãi suất cao.

Trong khi đặc thù của BĐS là cần nguồn vốn lớn trong trung và dài hạn để hoạt động. Đầu tư lĩnh vực này tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi chi phí vốn quá lớn.

Đặc biệt là bối cảnh “đóng băng” thanh khoản như hiện nay khiến nhiều dự án buộc tạm ngưng do vướng mắc về mặt pháp lý. Điều này khiến lượng hàng tồn kho ngày càng nhiều.

Ông Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia tài chính ngân hàng nhận xét, có rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận trong thời gian qua trong khi dòng tiền hoạt động tiếp tục ở mức thấp.

Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động cùng dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty BĐS. Ngoài ra, các chủ đầu tư không bán được hàng, lượng hàng tồn kho lớn đã trở thành vấn đề nghiêm trọng của thị trường.

Nguyên nhân vì doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì không có dòng tiền tái đầu tư. Trong khi các ngân hàng chủ yếu nhìn vào tài chính của doanh nghiệp để quyết định cho vay hay không.

Việc tồn hàng gây ách tắc dòng tiền từ mọi phía, vòng luẩn quẩn thiếu vốn vẫn tiếp tục siết chặt doanh nghiệp.

Để gỡ nút thắt về vốn, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA): “Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và vận dụng; “nới” điều kiện vay vốn để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn đang rất khó khăn hiện nay”.

“Các điều kiện vay vốn tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng được giữ nguyên từ năm 2016 đến nay cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật. Nhưng trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các “điều kiện vay vốn” - Ông dẫn chứng.

HoREA cho rằng, cần phải đổi mới cách hiểu, vận dụng thực hiện của ngân hàng thương mại theo hướng không hạ chuẩn nhưng “nới” một chút về điều kiện vay vốn. Qua đó, hỗ trợ và tạo điều kiện cho chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư thuận lợi tiếp cận vốn tín dụng hơn trong tình hình thị trường BĐS khó khăn như hiện nay.

Thực tế, để vay được tín dụng từ ngân hàng, chủ đầu tư phải cung cấp nhiều loại văn bản chứng minh tính hợp pháp của dự án. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường khó khăn, ông Châu cho rằng, nhiều thủ tục chứng minh là không cần thiết.

Theo đó, không nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư có thể tự cung cấp để chứng minh năng lực hoặc làm tài sản thế chấp.

Ông Châu đề xuất: “Nếu dự án đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì Ngân hàng Nhà nước nên đề nghị ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

Đối với dự án đã có giấy phép xây dựng và khởi công thì ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án”.

Một số chuyên gia nhìn nhận, khó khăn đã được nhận diện và trong thời gian ngắn đã có hàng loạt chính sách mới được ban hành kịp thời để hỗ trợ doanh nghiệp có thêm thời gian xử lý các vấn đề nội tại.

Chẳng hạn như việc xây dựng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, chính sách liên quan tới thủ tục hành chính, Ngân hàng Nhà nước liên tục đưa ra Thông tư, mở cơ chế để doanh nghiệp có thể giãn, hoãn nợ; Nhất là chính sách cho phép doanh nghiệp kéo dài thời gian trở nợ trái phiếu ít nhất tới năm 2024.

Song, theo các chuyên gia, doanh nghiệp BĐS cần được trợ giúp nhiều hơn. Kể từ đầu năm 2023 tới nay, có nhiều doanh nghiệp BĐS phá sản, rời thị trường; Các doanh nghiệp còn lại cũng lao đao.

Dù áp lực nợ gốc, lãi vay được đẩy lùi từ năm nay sang năm sau nhưng với tình trạng thiếu hụt nguồn thu, thậm chí không có nguồn thu để bù đắp thì doanh nghiệp sẽ tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Do đó, doanh nghiệp kỳ vọng Chính phủ tiếp tục đưa ra những chính sách mạnh mẽ, đột phá hơn nữa trong thời gian tới để thị trường BĐS thuận lợi phục hồi trở lại vào năm 2024.