TS Đoàn Văn Bình: Nhà ở vừa túi tiền đã “tuyệt chủng” tại 2 thành phố lớn

Nhà vừa túi tiền đã “tuyệt chủng” ở đô thị lớn

Tại Diễn đàn Bất động sản mùa xuân lần IV và Lễ vinh danh thương hiệu Bất động sản dẫn đầu năm 2023-2024 diễn ra sáng nay (15/3), LS.TS Đoàn Văn Bình - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng nhà ở vừa túi tiền là phân khúc chính cần được quan tâm phát triển để đảm bảo mục tiêu về nhà ở cho người dân.

Theo ông Bình, nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam được hiểu là nhà ở thương mại, có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình.

Là nhà phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD, tương đương 1,6 tỷ đồng.

“Căn hộ chung cư với mức giá này hiện không còn tồn tại ở Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh. "Chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20-30%, xoay quanh 2 tỷ - 2,4 tỷ/căn”, ông Bình nêu.

Ông Bình cũng dẫn chứng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi.

“Vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà chúng ta cần giải quyết”, ông Bình nói.

Không thể trông chờ "bàn tay vô hình" của thị trường

Về các giải pháp phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam, ông Đoàn Văn Bình cho rằng, cần đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, cần có chính sách, cơ chế tặng điểm thưởng và tích lũy điểm thưởng cho các chủ đầu tư tạo lập nhà ở vừa túi tiền khi lựa chọn nhà đầu tư làm dự án nhà ở thương mại phân khúc cao hơn; khống chế giá trần nhà ở vừa túi tiền bao gồm cả giá bán và giá thuê nhà.

Ông Bình cũng nhấn mạnh cần xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền; ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… Qua đó, góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Về công tác quy hoạch, doanh nhân này đề nghị cần đổi mới, chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền; tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng; tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn; quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị.

Ngoài ra, chú trọng việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội, khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Nhóm giải pháp tiếp theo là về tài chính và thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực.

“Xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền”, ông Bình nói.

Vị chuyên gia cũng đề nghị có thể nghiên cứu triển khai Quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Một giải pháp cũng khá quan trọng là đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; ứng dụng công nghệ. Đặc biệt, cần rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.

“Nếu để "bàn tay vô hình" của cơ chế thị trường điều chỉnh thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định”, ông Bình nêu.

Kinh nghiệm nào từ quốc tế?

Dẫn ví dụ tại Mỹ, ông Đoàn Văn Bình cho hay nước này hiện đang thiếu 5,5 đến 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền và thiếu 320.000 căn dưới mức giá 256.000 USD. Quốc gia này phải xây thêm 550.000 căn mỗi năm để bù vào số lượng căn còn thiếu.

Vậy nước Mỹ phải làm gì để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền? Theo ông Bình, họ sử dụng các quỹ trong kế hoạch giải cứu người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

California tài trợ chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền... Đặc biệt, ngân hàng cho vay thế chấp 100% giá trị hợp đồng.

Đối với Đức, là đất nước giàu có hàng đầu châu Âu nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở khá thấp, chỉ 46%. Chính phủ Đức cũng phải can thiệp bằng các mệnh lệnh hành chính để giải quyết vấn đề nhà ở vừa túi tiền cho người dân.

Ở Trung Quốc, Chính phủ nước này đặt mục tiêu bổ sung 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025, đồng thời áp dụng 17 giải pháp tài chính và phi tài chính, các ngân hàng cũng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Chính phủ Canada thì cho phép chủ nhà xây nhà đến 4 tầng mà không phải xin phép; đang xem xét cho phép quyền tương tự đến 6 tầng; cam kết xây dựng nhà ở vừa túi tiền gần các đầu mối giao thông để thuận tiện và cắt giảm chi phí cho người dân…

Hoặc các nước OECD (Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế),  họ cho phép tăng mật độ xây dựng, hỗ trợ chi phí xây dựng, tái thanh toán thế chấp hoặc đặt cọc tiền thuê, quy định giá thuê ổn định trong thời gian tối thiểu; bảo lãnh, mua các căn nhà hình thành trong tương lai, giải pháp hỗ trợ thẳng cho người mua…

“Tư duy “thả nổi” đối với nhà ở vừa túi tiền theo quy luật cung - cầu tự nhiên của thị trường đang được thay đổi bằng những định hướng, chính sách khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở này”, ông Bình nói.