Tiền cọc không quá 5%: Vẫn lo ngại chủ đầu tư "sáng tạo" từ ngữ để lách luật

Tiền cọc “mua nhà trên giấy” không quá 5% giá bán

Theo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này. 

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Có thể thấy quy định đã đưa ra mức kiểm soát rất chặt thời điểm được nhận cọc và mức tiền đặt cọc của chủ đầu tư, hạn chế và giảm thiểu tình trạng lợi dụng việc đặt cọc trước đó và được kỳ vọng giảm thiểu những hệ lụy.

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Trần Minh Hùng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, với mục đích để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc. Đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua - thường là bên yếu thế nên Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán.

“Với quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, rõ ràng rủi ro pháp lý đối với người mua sẽ bớt đi. Đồng thời, trách nhiệm đối với chủ đầu tư lớn hơn. Tiền cọc chỉ là một khoản ban đầu. Sau khi đạt được một số tiêu chí, chủ đầu tư vẫn có thể yêu cầu khách hàng phải đóng thêm những đợt tiếp theo”, ông Hùng nói.

Mặt khác, theo ông Hùng, việc sửa đổi quy định về “đặt cọc” tối đa 5% giá bán là cần thiết. Thực tế, mức 5% giảm thiểu được việc chủ đầu tư nhận huy động vốn quá nhiều từ khách hàng. 

“Đây là mức đặt cọc khác với huy động vốn, góp phần ngăn chặn hiện tượng chủ đầu tư mập mờ giữa hai hình thức này, liên tục huy động vốn từ khách hàng bằng việc yêu cầu nhiều lần chuyển tiền cọc lên tới 15% giá trị hợp đồng”, ông Hùng nói.

Theo luật sư Hùng, quy định đặt cọc như Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như trên sẽ góp phần bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Bởi bản chất của đặt cọc là đảm bảo giao dịch được thực hiện. Đối với bên mua, thuê mua, sau khi đặt cọc, quyền lợi được đảm bảo trong trường hợp chủ đầu tư chậm ký kết hợp đồng mua.

Lo ngại chủ đầu tư “lách luật”

Tuy nhiên, không ít chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại rằng, các chủ đầu tư họ có thể lợi dụng tạo ra các loại hợp đồng, hình thức khác nhau dưới danh nghĩa quan hệ dân sự để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện.

“Luật kinh doanh Bất động sản đã được thông qua, không biết các chủ đầu tư sẽ sáng tạo cho ra đời từ khóa gì thay cho "đặt cọc"?”, một chuyên gia nêu quan điểm.

Luật sư Trần Minh Hùng cũng lo ngại rằng: Nếu chủ đầu tư không sử dụng thuật ngữ “đặt cọc” mà ký kết dưới hình thức khác (như thỏa thuận hợp tác chẳng hạn) thì tác dụng của quy định này vẫn là dấu hỏi. Do đó, những lo ngại chủ đầu tư “lách luật” hoàn toàn có cơ sở. 

“Về thời điểm đặt cọc, luật quy định khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, có thể nói kiểm soát khá chặt chẽ. Bởi ở thời điểm “đủ điều kiện đưa vào kinh doanh” không cần thiết phải ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ đầu tư có thể ký kết luôn hợp đồng mua bán và thu tiền thanh toán theo thoả thuận, không bị giới hạn 5%. Điều này dẫn đến tình trạng chủ đầu tư “lách luật” bằng thoả thuận khác, không phải đặt cọc”, ông Hùng phân tích.

Để khắc phục tình trạng này, luật sư Hùng cho rằng, cần phổ biến các quy định mới về đặt cọc đến người dân. Khi giao kết hợp đồng với chủ đầu tư, người dân chỉ ký kết hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán, đảm bảo quyền lợi cho mình. 

Theo ông Hùng, trên thực tế đã có nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa các nhà đầu tư cấp 1 với nhà đầu tư cấp 2, hoặc giữa nhà đầu tư với khách hàng.

Ví dụ như: “Hợp đồng góp vốn” (tổ chức, hộ gia đình cá nhân góp vốn được hưởng quyền mua nhà ở trong dự án bất động sản nhà ở của chủ đầu tư); hợp đồng “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết”, “hợp đồng vay vốn” (được nhận chuyển nhượng nhà đất của dự án khi đủ điều kiện); doanh nghiệp phát hành “trái phiếu có kỳ hạn của doanh nghiệp” (người mua trái phiếu của doanh nghiệp được hưởng quyền “mua nhà đất của dự án”)…

Ngoài ra, còn có các loại “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” của  chủ đầu tư với khách hàng... 

Theo ông Hùng, những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được quy định chưa đủ tính răn đe, chưa đầy đủ. 

“Trường hợp nếu chủ đầu tư cố ý thay đổi từ ngữ nhằm lách luật thì trên thực tế, bao giờ cũng có những hình thức giao kết khác nhau. Có thể một số chủ đầu tư tiếp tục sử dụng biện pháp này và vẫn lợi dụng được một số người mua nhà, nhưng điều này chỉ xảy ra trong ngắn hạn”, ông Hùng nói.

Về lâu dài, luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, thị trường bất động sản phải hoạt động một cách minh bạch hơn, theo đúng quy luật. Quyền lực giữa người bán và mua sẽ cân bằng hơn. Đến thời điểm đó, những chiêu trò “lách luật” như vậy không còn ý nghĩa và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp làm ăn rõ ràng, minh bạch, vì quyền lợi khách hàng. 

“Các chiêu trò sẽ trở nên lỗi thời. Thời gian qua đã minh chứng, nhiều công ty bất động sản sử dụng chiêu trò đã bị thị trường không chấp nữa và buộc phải rút lui. Nên việc thay đổi từ ngữ hay không vẫn sẽ bị áp dụng chế tài nếu có hành vi vi phạm”, ông Hùng nêu.