Chuyên gia dự báo: Lượng lớn đất nền diện tích to sẽ “cắt lỗ”, đất phân lô giá neo cao 

Luật Kinh doanh Bất động sản (Sửa đổi) được thông qua ngày 28/11, theo đó quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ 1/1/2025.

Giới đầu tư và chuyên gia cho rằng, khi quy định này có hiệu lực sẽ tác động lớn tới thị trường bất động sản.

Theo ông Nguyễn Hùng Cường - môi giới tại Hà Nội, cần tách bạch 2 nhóm. Cụ thể, nhóm 1: các nhà đầu tư mua lô đất to, xây lối đi chung, chia làm nhiều nền để bán và không xây dựng. Nhóm 2: nhà đầu tư mua lô đất to trong ngõ sâu ở khu vực đông dân cư, phân 2 - 3 lô và xây nhà, dành lại lối đi chung và rao bán. 

Với nhóm đầu tiên, thông thường đất phân lô có vị trí xa trung tâm, ở khu vực ngoại thành vì nhà kinh doanh chỉ mua đi bán lại có lời. Ông Cường lưu ý, loại hình này cần cấm vì không tạo ra giá trị. Với loại hình thứ 2, xét trên thực tế, nhà nhỏ trong ngõ sâu được tách từ lô đất lớn tại các khu đông dân cư như Hà Nội, nhưng lại đáp ứng nhu cầu thực tế, tạo ra giá trị kinh tế.

Nhà môi giới này cho rằng, việc siết phân lô nếu có hiệu lực chính thức, sẽ tác động trực tiếp lên người có nhu cầu mua nhà nhưng tài chính nhỏ. Với nhóm nhà đầu tư chuyên mua lô đất, tách thửa và rao bán sẽ khó khăn hơn. Họ phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh vì thời gian tới, tách thử sẽ không còn là “miếng bánh ngọt”.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) - Ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận, quy định Luật Đất đai 2003 có quy định cấm phân lô bán nền ở khu vực đô thị, phát triển quy hoạch đô thị nhưng cho phép phân lô bán nền tại thị trấn, nông thôn. Tới Luật Đất đai 2012 cho phép phân lô bán nền ngay trong trung tâm thành phố. 

Bên cạnh tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường giai đoạn 2008 - 2013 thì quy định này cũng kéo theo nhiều bất cập. Điều này làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở, phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo tình trạng đầu cơ nhà đất.

"Việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao... nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, lãng phí tài sản đất đã diễn ra nhiều năm qua" - Ông Châu nhận xét.

Trong khi đó, Tổng giám đốc WinHousing Vũ Trường Thắng nhận định: “Đây là một tín hiệu tích cực cho quy hoạch phát triển đô thị, bởi việc phân lô tràn lan thời gian qua đã dẫn đến phá vỡ quy hoạch. Đặc biệt, nhiều người mua thuộc nhóm đầu tư để đó, và để cỏ mọc um tùm. Nhu cầu sử dụng thực tế thấp. Điều này gây lãng phí nguồn lực. Việc phân lô tách thửa không chỉ ở khu vực đô thị mà nhiều nhà đầu tư còn về tận các vùng quê để triển khai mô hình này”.

Tuy nhiên, ông Thắng cũng cho rằng: “Siết phân lô cũng sẽ làm hụt đi nguồn cung ở phân khúc đất giá rẻ này. Khi đó những nhà đầu tư có nguồn vốn thấp cũng phải tính toán rất nhiều trước quyết định mua một sản phẩm “chính tắc” với mức giá cao hơn”. 

Cũng theo ông, quy định này có thể tồn tại nhiều bất cập, như với những người có nhu cầu sử dụng thật (cha mẹ, con cái) thì có bị khó khăn hay không?

Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn cũng chung quan điểm, thị trường đất nền trong giai đoạn đầu có thể “chao đảo”. Tới 90% giao dịch mua bán đất nền hiện nay đều từ những sản phẩm phân lô tự do của cá nhân, các công ty BĐS nhỏ phát triển mô hình đất nền tự phân lô.

Thông thường, cá nhân xin phân lô, tách thửa sẽ có thủ tục dễ hơn nhiều so với doanh nghiệp lập dự án, xin giấy phép. Do đó, vốn dĩ người kinh doanh đất nền vẫn luôn chuộng hình thức kinh doanh tự do, ít lập dự án chính quy. Người mua cũng thích đất nền tách thửa vì giá bán đa dạng, dễ giao dịch.

Ông Tuấn dự báo, phân khúc đất nền sẽ gặp khó khăn sau khi Luật này chính thức có hiệu lực. Theo đó, việc siết chặt phân lô đồng nghĩa với việc loại hình đất nền sẽ gặp khó khăn vì nguồn cung khan hiếm, bị thu hẹp. Người mua cũng khó tiếp cận được vì không có nguồn cung.

"Một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ 'hết đất sống'. Nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó" - Ông Tuấn nói.

Vị chuyên gia còn dự báo, các nhà đầu tư ôm lô diện tích lớn có thể trong thời gian tới sẽ phải rao bán “hạ giá”. Sản phẩm giảm giá sẽ đến từ những nhà đầu tư trước đó ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời. Khi thanh khoản chậm, chủ đất buộc phải giảm giá thoát hàng. 

Song, vì sản phẩm có giá trị lớn nên đất nền diện tích to sẽ kén khách, tạo điều kiện để người mua “ép giá” chủ đất. Do thanh khoản đất nền chưa được cải thiện cũng sẽ đẩy thị trường này thêm khó khăn trong bối cảnh trầm lắng kéo dài.