Đặt cọc nhà trên giấy tối đa 5%, người mua nhà lo chủ đầu tư “lách luật”

Sáng 28/11, với 94,13% đại biểu tán thành, Quốc hội đã chính thức thông qua luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi). Đáng chú ý trong lần sửa đổi này, nội dung đã quy định rõ chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh.

Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Dự án bất động sản trên giấy chỉ được đưa vào kinh doanh khi có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,...

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc làm này nhằm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua thường là bên yếu thế trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Luật này sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Sau khi quy định này được ban hành, nhiều người dân đã lên tiếng tán thành, ủng hộ quy định này được nhanh chóng áp dụng trong thực tế. Số tiền cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý, bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn. Đồng thời, quy định này còn giúp phía nhận cọc là các chủ đầu tư có thể thăm dò, nắm bắt nhu cầu của khách hàng để hoàn thiện sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.

Tuy nhiên, trên các diễn đàn, hội nhóm bất động sản, nhiều người mua nhà vẫn tỏ ra lo ngại, nhiều chủ đầu tư vẫn có thể “lách luật” bằng nhiều hình thức khác nhau. Tài khoản @lanminhdo bày tỏ: “Thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn có thể “lách luật” bằng cách không ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu mà thay bằng hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh. Sau đó, họ thu tiền đến 95% giá trị hợp đồng hoặc cao hơn. Khu thu gần đủ tiền, họ mới yêu cầu ký hợp đồng mua bán và thu hồi hợp đồng đã ký trước đó. Rủi ro trong trường hợp này hoàn toàn thuộc về người mua nhà”.

Bên cạnh đó nhiều người cho rằng, số tiền cọc không vượt quá 5% vẫn không thể đảm bảo cho người mua nhận nhà đúng hạn khi nhiều chủ đầu tư vẫn cố tình chây ì, kéo dài tiến độ bàn giao nhà. Tài khoản Facebook Hùng Nguyễn chia sẻ: “Đặt cọc là một chuyện. Quan trọng hơn là mẫu hợp đồng phải được các cơ quan có thẩm quyền kiểm duyệt chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng. Ví dụ, trong hợp đồng đặt cọc ghi nếu chủ đầu tư dự án chậm bàn giao nhà thì khách hàng có thể thanh lý hợp đồng nhưng không được đền bù lãi suất tiết kiệm. Điều này rất thiệt cho bên  người mua nhà. Cho nên dù chủ đầu tư có chậm tiến độ, khách hàng cũng không dám thanh lý hợp đồng để lấy lại tiền”.

Nhìn nhận vấn đề ở góc độ khách quan, tài khoản @thuhang cho rằng: “Quy định này luôn có 2 mặt. Đặt cọc nhiều thì sợ mất tiền. Đặt cọc ít thì sợ chủ đầu tư đơn phương chấm dứt hợp đồng và chấp nhận bồi thường cọc để lấy lại bán cho người khác với giá cao hơn khi giá trị khu đất dự án tăng”.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, số tiền đặt cọc không quá 5% là mức hợp lý với thực tế để đảm bảo số tiền đặt cọc không nhằm huy động vốn mà vẫn có giá trị đủ lớn để hai bên tuân thủ hợp đồng. Đồng thời, quy định này còn giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng, tiện ích, dịch vụ cho dự án.

Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà, cũng như tính thống nhất trong hệ thống pháp luật, ông Châu cho rằng nên sửa đổi khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015, bổ sung thêm cụm từ “Trường hợp pháp luật khác có quy định về đặt cọc thì thực hiện theo quy định của Bộ Luật này và pháp luật có liên quan”. Nếu không bổ sung quy định này thì sẽ phát sinh kẽ hở pháp luật. Nhiều đối tượng xấu sẽ có thể lợi dụng để nhận tiền cọc với giá trị lớn hơn.

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cũng đã có văn bản đề nghị Uỷ ban Thường vụ Quốc hội xem xét cho phép áp dụng Luật Nhà ở 2023 sớm hơn đối với các quy định về nhà ở xã hội và hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp bách và nguyện vọng của người dân có liên quan, đồng thời góp phần thực hiện mục tiêu đảm bảo an sinh xã hội và công tác chỉnh trang tái phát triển đô thị.