Viễn cảnh nào cho bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc?

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng ế ẩm, hoang vắng

Các nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc không khỏi xót xa khi không khí ảm đạm bao trùm thị trường, nhiều khu phố thương mại được các chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện, bàn giao đã lâu nhưng vẫn bị bổ trống hàng loạt.

Chị Ánh - nhà đầu tư đến từ TP. HCM cho biết, với sự phát triển nóng trong giai đoạn 2017 - 2021 cùng loạt nhà đầu tư lớn tham gia “đường đua”, Phú Quốc từng thành công khi thu hút rất nhiều nhà đầu tư cá nhân. Ngay chính chị Ánh cũng đã sớm sở hữu một căn nhà phố thương mại tại khu vực An Thới với giá 10 tỷ đồng cùng một căn biệt thự nghỉ dưỡng hơn 30 tỷ đồng. Tuy nhiên, cả hai tài sản này hiện đều trong trạng thái “ngủ đông”. 

“Tại khu phố thương mại, hiện chỉ lác đác vài căn đã hoàn thiện nội thất để mở quán cà phê, nhà hàng, còn lại bỏ trống tới 80% nên tôi cũng ngại hoàn thiện. Căn biệt thự thì chủ đầu tư không còn trả lãi suất 10%/năm như cam kết ban đầu, có chút doanh thu cho thuê thì cùng chia, nhưng chỉ ở mức lãi 3%/năm, trong khi nợ ngân hàng là 11%/năm, xem như lỗ nặng” - Chị Ánh chia sẻ.

Dữ liệu từ một công ty nghiên cứu thị trường cho thấy, tính đến 9/2023, bất động sản nghỉ dưỡng Phú Quốc ghi nhận 16.000 sản phẩm tồn kho (gồm cả condotel, shophouse, biệt thự nghỉ dưỡng), đây là thị trường đứng thứ 3 về tồn kho BĐS nghỉ dưỡng sau Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Anh Bùi Tiến Anh - môi giới chuyên nghiệp tại TP. HCM cho biết, trước đây khi hoạt động du lịch phát triển mạnh mẽ đã giúp BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc trở nên sôi động. Nhưng thời gian qua, vì nhiều lý do như du khách quốc tế chưa trở lại, giá vé máy bay đắt đỏ, dịch vụ thiếu chuyên nghiệp… khiến sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng không còn khả năng sinh lời. 

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư gia nhập thị trường khá vội vàng, thiếu cân nhắc trong quá trình hoạch định, triển khai, vận hành dự án, điển hình là dạng nhà phố thương mại nên hầu hết họ đều “thất bại” xét trên khía cạnh doanh thu năm.

Cũng theo anh Tiến Anh, phần lớn các chủ đầu tư bàn giao xong là bỏ qua yếu tố vận hành đồng bộ, nhiều khu nhà phố thương mại không có chợ, trường học, bệnh viện nên nếu cả gia đình kéo hết về đây kinh doanh dịch vụ như khách sạn, quán cà phê, nhà hàng thì cuộc sống sẽ đảo lộn.

Anh Phú - nhà đầu tư tại Hà Nội cho hay: “Năm 2019, tôi bỏ ra hơn 6 tỷ đồng để mua 2 căn condotel tại Phú Quốc. Đầu năm 2021, tôi nhận bàn giao và trải qua hơn 1 năm tê liệt vì đại dịch Covid - 19. Những tưởng năm 2022 phân khúc cho thuê tốt hơn nhưng chỉ được vài tháng đông khách, từ cuối năm ngoái đến nay hầu như nhà để trống”.

Theo báo cáo của DKRA Research, nguồn cung và sức cầu của các loại hình BĐS nghỉ dưỡng năm 2023 trên toàn quốc nói chung và Phú Quốc nói riêng dự kiến giảm mạnh. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào các sản phẩm này đi xuống, nhiều căn chỉ đạt dưới 1%/năm, thậm chí thu không đủ bù chi.

Chờ thị trường ấm lại

Đứng trước những khó khăn như vậy, giới đầu tư BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc vẫn đặt nhiều kỳ vọng vào quy định mới từ Chính phủ về việc “cấp sổ” cho condotel, officetel… Đặc biệt, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa đề nghị các địa phương khẩn trương triển khai thực hiện quy định mới của pháp luật về đất đai theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP.

Cụ thể, các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS. Theo đó, vấn đề pháp lý, nhất là “sổ hồng” vốn được cho là sợi dây “thòng lọng” siết chặt các loại hình BĐS nghỉ dưỡng nay đã được “cởi trói”. Vấn đề còn lại là thực thi nhanh của các địa phương.

Giám đốc Guru Property - khu vực miền Nam - Ông Đinh Minh Tuấn đánh giá, BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đang có nhiều cơ hội dẫn đầu làn sóng phục hồi vào giai đoạn cuối năm 2023 - 2024. “Đề xuất của tỉnh Kiên Giang nâng hạn miễn thị thực lên 6 tháng kỳ vọng tạo ra đột biến về lượng khách du lịch trong thời gian sắp tới” - Vị này nói. 

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền khó, nhà đầu tư dần mất niềm tin, thì các sản phẩm condotel, officetel tại Phú Quốc… dù được cấp sổ cũng vẫn gặp khó khăn về thanh khoản trong ngắn hạn.

Theo bà Helen Trần - Giám đốc nguồn vốn của một quỹ đầu tư BĐS du lịch, cho rằng BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc đang đem tới sự mất mát lớn cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư cá nhân. Song, sự thay đổi này là cần thiết để giá đất tại các vùng biển trở về mức hợp lý, để các nhân hay công ty kinh doanh du lịch lưu trú tái cơ cấu, có phương án đầu tư sinh lời phù hợp, để có thể phát triển bền vững hơn.

“Việc phát triển các sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng là một kênh tiếp cận nguồn vốn tốt. Tuy nhiên, quá trình này cần được hoạch định cẩn trọng để đem lại giá trị cho cả chủ đầu tư, chủ sở hữu và khách lưu trú.

Các chủ đầu tư nên chú trọng đến khía cạnh chất lượng của dự án, cách vận hành hậu bàn giao nhà sao cho hiệu quả thay vì đơn thuần tập trung vào quy mô. Bên cạnh đó, Phú Quốc cần nhiều giải pháp đồng bộ để vực lại du lịch như điều chỉnh giá vé máy bay, có nhiều sản phẩm du lịch hấp dẫn hơn, cung cách quản lý cũng chuyên nghiệp hơn” - Bà Helen Trần nhận định.

Còn dưới góc nhìn của chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, BĐS nghỉ dưỡng đang diễn biến theo chiều hướng không thuận lợi. Nguyên nhân vì trước đó đã phát triển ồ ạt khiến nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng vượt cầu. Kéo theo là sự cạnh tranh không lành mạnh, phá vỡ cảnh quan thiên nhiên khiến sức hút du lịch giảm sút.

Vị chuyên gia cảnh báo: “Nếu bất động sản nghỉ dưỡng không có giải pháp tốt, chặn nguy cơ bỏ hoang lan rộng thì tâm lý nặng nề sẽ bao trùm cả chủ đầu tư và nhà đầu tư, ảnh hưởng tiêu cực lâu dài tới thị trường”.